인천지방법원 2026타경504065. 인천 계양구 작전동 어반스카이 제2동 4층 404호, 전용면적 68.85㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 박연숙 씨이고, 2020년 10월 19일 소유권을 취득하면서 등기된 거래가액은 236,000,000원입니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며 청구금액은 236,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 일반적인 근저당 말소형과 다릅니다. 임차인 김완호 씨의 임대차계약은 2020년 9월 17일, 확정일자는 2020년 9월 29일이고, 전입신고는 2020년 10월 20일입니다. 반면 분석상 말소기준권리인 HUG 가압류는 2021년 12월 8일입니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권이 기준권리보다 앞섭니다.
더 중요한 것은 매각물건명세서에 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점입니다. 이 확약서의 효력 범위에 따라 매수인의 실제 부담은 크게 달라집니다. 단순히 임차권등기 말소에 동의한다는 내용인지, 대항력 행사와 미배당 보증금 청구까지 해소하는 내용인지 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 제2동 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 까치말로6번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(업무시설·오피스텔) · 전용 68.85㎡ · 14층 건물 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.10.19. 거래가액 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 236,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 · 2021.12.08. |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
핵심은 임차인의 권리 발생 시점입니다. 임차인 김완호 씨는 2020년 9월 29일 확정일자를 받았고, 2020년 10월 19일 점유를 시작한 뒤 2020년 10월 20일 주민등록을 마쳤습니다. 대항력은 전입신고 다음 날인 2020년 10월 21일부터 발생하는 것으로 판단됩니다.
이는 말소기준권리인 HUG 가압류(2021.12.08.)보다 앞섭니다. 따라서 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하더라도 임차인의 선순위 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 확정일자와 배당요구도 확인되므로 우선변제권 역시 행사할 수 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김완호 4층 404호 전부 |
236,000,000원 | 2020.10.20 2020.09.29 |
대항력 有 우선변제 有 대위·승계 표기 없음 | 2022.11.22 신고 완료 |
점유개시일 2020.10.19 · 임대차계약일 2020.09.17 · 임차권등기 2022.11.22. 보증기관 대위·승계 중복신고로 처리되는 임차인이 아니라 실제 임차인 1명으로 분석합니다.
다만 확약서 제출 사실만으로 임차인 본인의 대항력 포기까지 자동 확정되는 것은 아닙니다. 확약서 원문에서 제출 주체·수익자·대상 임차권·미배당 보증금 처리·대항력 포기 범위를 확인해야 합니다. 이 확약의 적용 대상은 김완호 씨 1명이며, 확약 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
② 임차보증금과 낙찰가 — 낮은 낙찰가가 해결책은 아니다
현재 최저매각가는 212,000,000원이고, 임차보증금은 236,000,000원입니다. 보증금이 최저가보다 24,000,000원 많습니다. 집행비용을 약 1.8%로 반영한 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 208,232,000원이 배당되고, 나머지 27,768,000원이 미배당됩니다.
확약이 해당 미배당액까지 해소하지 못한다면 매수인은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 입찰 시나리오 | 낙찰가 | 미배당 인수액 | 실질취득 예상액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 100% |
212,000,000원 | 27,768,000원 | 239,768,000원 |
| 1회 유찰 감정가 80% |
169,600,000원 | 69,574,400원 | 239,174,400원 |
| 2회 유찰 감정가 64% |
135,680,000원 | 103,019,520원 | 238,699,520원 |
위 실질취득 예상액은 확약 효력을 반영하지 않은 미배당 인수 산식입니다. 확약이 대항력과 미배당 보증금까지 유효하게 해소한다면 해당 임차인 인수액은 0원*으로 별도 판단합니다.
현재 확인 가능한 동일 건물·인근 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저렴한지 여부는 판단을 유보합니다. 보증금과 최저가의 차이는 권리분석상 인수위험을 보여주는 수치이지, 곧바로 부동산의 시세나 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.8% 추정) | - | 3,768,000원 | - |
| 1. 임차인 김완호 보증금(우선변제) | 236,000,000원 | 208,232,000원 | 27,768,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · HUG | 5,224,000,000원 | 0원 | 5,224,000,000원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매 · HUG | 236,000,000원 | 0원 | 236,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시뮬레이션상 집행비용 3,768,000원을 차감하면 임차인에게 208,232,000원이 배당되고 27,768,000원이 부족합니다. HUG의 가압류 및 신청채권은 배당받지 못하는 구조입니다. 단, 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 금액은 별도 확인이 필요하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
* 0원은 제출된 말소동의 확약서의 효력이 해당 임차인의 인수책임까지 해소한다는 전제의 실질 인수액입니다. 확약 효력 미확인 시 배당 산식상 미배당액 27,768,000원이 잠재적 인수액으로 남습니다. 확약서 원문과 매각물건명세서의 최종 문언을 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 인천작동초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 소규모 공장 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 각각 노폭 약 15m 내외 및 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 4층 404호입니다. 급배수·위생설비, 소화전, 주차장 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 적정가격이나 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 오피스텔의 실제 이용수요와 임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확인. 단순 임차권등기 말소동의인지, 대항력 포기 및 미배당 보증금에 대한 매수인 인수책임까지 해소하는 확약인지 확인하세요. 제출 주체와 효력 범위, 조건 및 이행 시점도 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 확약서와 매각물건명세서의 최종 기재가 서로 일치하는지 확인하고, 인수 여부에 관한 법원 판단을 확인하세요.
- 임차인 대항력 확인. 2020.10.20 전입신고와 2020.10.19 점유개시, 2020.09.29 확정일자를 원본 서류와 대조하세요. 임차권등기만 말소되었다고 대항력과 미배당 보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 당해세 및 체납액. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 실제 체납액을 확인하세요. 배당순위 변동에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 및 배당표. 김완호 씨의 배당요구 내역과 실제 배당액을 확인하세요. 예상 배당 208,232,000원은 집행비용을 반영한 계산이며 세금과 최우선변제에 따라 변동될 수 있습니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하는 오피스텔입니다. 현재 점유자, 실제 사용 형태, 퇴거 여부 및 인도 조건을 확인하세요.
- 시세 및 취득비용. 동일 면적·유사 용도의 실거래와 현장 상태를 확인하고 취득세·법무비용 등 부대비용을 별도로 계산하세요. 보증금과 최저가의 차이만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 HUG 확약서 원문을 모두 확인하세요.
맺으며 — “확약서 한 장이 실질취득액을 바꾼다”
인천 2026타경504065는 단순한 신건 오피스텔 경매가 아닙니다. 임차인 김완호 씨의 보증금은 236,000,000원으로 최저매각가 212,000,000원보다 많고, 전입신고와 확정일자는 말소기준권리인 HUG 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약의 효력을 확인하지 않은 채 일반적인 소멸형 임차인으로 판단해서는 안 됩니다.
현재 배당 산식에서는 집행비용 차감 후 임차인에게 208,232,000원이 배당되고 27,768,000원이 미배당됩니다. 확약이 대항력과 미배당 보증금에 관한 인수책임까지 해소한다면 실질 인수액은 0원*이지만, 그렇지 않다면 신건에서 실질취득액은 239,768,000원 수준입니다. 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당순위까지 확인해야 합니다. 시세 비교자료도 확인되지 않아 가격 경쟁력을 단정할 근거는 부족합니다.
결론은 확약서 원문 확인 전까지 입찰 보류입니다. 확약의 효력이 명확하게 확인되면 권리상 부담이 크게 줄어들 수 있지만, 말소동의라는 표현만 믿고 입찰하면 대항력 임차인의 미배당 보증금을 떠안을 가능성이 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 HUG 확약의 법적 효력과 실제 인수금액입니다.
