인천지방법원 2026타경504183. 인천 미추홀구 숭의동 샤인힐 12층 1204호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박연숙이며, 2020년 12월 15일 매매를 원인으로 2020년 12월 31일 소유권을 이전받았습니다. 등기된 거래가액은 228,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소 문제가 아닙니다. 2021년 12월 8일 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리인데, 임차인 유호상은 그보다 앞선 2020년 12월 31일 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 원칙적으로 보증금이 전부 배당되지 않으면 남은 금액의 인수 문제가 발생합니다.

그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 말소와 매수인에 대한 인수청구 배제를 유효하게 담보한다면 매수인이 실제로 부담할 임차보증금은 없습니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차인 존재 여부와 실제 인수 위험을 구분하여 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 갑구 10번 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 5,224,000,000원이며, 이는 이 호실의 매각대금이나 임차보증금이 아니라 등기된 가압류 청구금액입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 권리로 분석됩니다.

과거 성남중앙신용협동조합의 가처분은 2019.03.27 말소되었고, 기존 신탁등기도 말소된 이력이 있습니다. 2021.03.10 남인천세무서장의 압류 역시 2026.10.13 말소되었습니다. 다만 현재 등기된 국세 압류와 별개로 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 존재 및 우선순위는 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 218,000,000원

실제 임차인은 1명입니다. 유호상은 임차권등기부에 직접 기재된 임차권자이고, 주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 주택도시보증공사의 청구금액을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에, 집행비용을 먼저 공제하고 임차인의 보증금을 우선 배당하는 추정 시나리오입니다. 이는 실제 법원의 배당표가 아니며, 확약서의 최종 처리 결과를 반영한 확정 배당도 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매 신청채권액은 배당 시나리오상 별도 표시된 금액으로, 동일 채권의 중복 여부나 최종 확정채권액을 의미하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 관계

이 물건의 중요한 특징은 낙찰가가 낮아질수록 룰상 임차보증금 부족분이 커진다는 점입니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 미배당 보증금을 실제로 인수해야 한다면 낙찰가 인하 효과가 대부분 상쇄됩니다. 다만 본 사건에는 말소동의 확약서가 있어, 그 효력이 인정되는 경우에는 시나리오상 인수액을 실제 부담하지 않는 것으로 봅니다.

실질취득은 각 회차의 매각가를 낙찰가로 가정하고 말소동의 확약에 따라 임차보증금 인수가 해소된 경우의 금액입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 등은 별도입니다. 룰상 인수액은 확약이 적용되지 않을 때의 배당 추정 부족분입니다. 실제 배당에서는 집행비용과 조세채권 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다

신건 최저가는 219,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 현재 소유자의 등기상 취득 거래가액은 228,000,000원입니다. 그러나 과거 취득 거래가액은 현재의 적정 시세를 의미하지 않습니다.

해당 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 최저매각가가 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 신건 가격이 적정한지, 향후 유찰 가격이 저렴한지는 최근 실제 거래가격과 유사 오피스텔의 거래 가능성을 검토한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입지·토지이용·환금성 메모

• 소재지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐이며, 도로명주소는 인주대로45번길 34-28입니다.
• 용도. 오피스텔입니다. 임차권등기상 유호상의 이용 형태는 주거로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역에 해당하며, 방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 표시되어 있습니다.
• 토지이용. 지목은 대지, 토지이용상황은 주상용입니다. 토지는 평지의 사다리형으로 기재되어 있습니다.
• 도로접면. 세로한면(가)으로 기재되어 있으며, 토지이용계획상 도로에 접하는 것으로 표시됩니다.
• 공시지가. 1,452,000원/㎡입니다. 이 수치는 토지 공시지가로서 해당 오피스텔의 실거래가격과 동일하지 않습니다.
• 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있으므로 적용 범위와 경매 취득 시의 취급을 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않은 만큼 거래 유동성을 낙관할 근거는 부족합니다. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약서가 을구 1번 유호상 임차권에 어떻게 적용되는지, 매수인의 보증금 인수채무까지 확실히 해소하는지 확인하세요.
• 선순위 임차인의 권리. 유호상의 주민등록 및 점유개시일은 2020.12.31, 확정일자는 2020.12.18입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력이라는 점을 반드시 전제해야 합니다.
• 실제 점유와 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 배당 부족분. 신건 기준 예상 미배당액은 2,866,000원입니다. 확약 효력이 인정되면 실질 인수 0원이지만, 효력에 문제가 있다면 부족분이 인수 위험으로 다시 나타날 수 있습니다.
• 국세 압류와 조세채권. 안산세무서장·동안산세무서장 관련 압류가 기재되어 있습니다. 매각으로 말소되는 등기와 별도로, 실제 배당에서 조세채권이 갖는 우선순위를 검토하세요.
• 주택도시보증공사 채권. 가압류 청구금액 5,224,000,000원과 경매 신청채권액 218,000,000원은 서로 구분해야 합니다. 청구 관계 및 중복 여부를 확인하고 이를 매수인 인수액과 혼동하지 마세요.
• 신탁·말소 이력. 과거 신탁등기와 가처분의 말소 이력이 있으므로 현재 유효한 권리를 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
• 가격 검증. 오피스텔의 최근 실거래가와 실제 거래 가능 가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰하지 마세요.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 별도로 확인하세요.
• 매각서류 재확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인보다 확약서의 효력이 승부처”

인천 샤인힐 1204호는 대항력 있는 임차인 유호상이 보증금 218,000,000원의 권리를 가진 물건입니다. 신건 예상배당에서는 2,866,000원이 부족합니다. 일반적인 선순위 임차인 인수형이라면 이 부족분은 매수인이 부담할 위험이 있습니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그 효력이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 별도의 실제 임차인은 확인되지 않습니다. 반대로 확약이 인수채무 해소까지 보장하지 못하면, 선순위 임차인의 대항력과 부족분 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.

따라서 권리 판단은 확약서 원본 확인을 조건으로 하고, 가격 판단은 최근 실거래 검증 전까지 보류하는 것이 적절합니다. 채권 규모가 크고 임차권·압류·과거 신탁 이력이 복합적으로 등장하므로, 신건이라는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건으로 평가하기는 어렵습니다.