인천지방법원 2026타경504209. 인천 당하동 엠디타운 4층 408호, 전용 26㎡의 다세대(감정평가상 연립주택)입니다. 권리관계에서 가장 먼저 확인할 것은 2022년 주택도시보증공사의 가압류입니다. 2013년에 설정된 여수수산업협동조합의 근저당권 채권최고액 31억 2,000만원은 2014.10.14 이미 말소되었으므로 현재 살아 있는 담보권이 아닙니다. 따라서 실질적인 말소기준은 2022.11.24 설정된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 문제는 그보다 먼저 전입·점유한 최준영 씨의 보증금 9,300만원입니다. 이 임차권은 단순히 경매로 등기부에서 사라진다고 해서 보증금 부족분까지 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.

현재 소유자 박재오는 2021.10.01 매매로 소유권을 취득했으며 등기부상 거래가액은 9,300만원입니다. 임차인의 임대차계약일은 2021.09.04, 확정일자는 2021.09.06, 전입 및 점유개시일은 2021.09.28입니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 현재 소유자의 소유권 취득일보다도 앞섭니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 함께 확인되므로, 이 확약서의 법적 효력이 실제 인수 부담을 결정하는 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

이 사건은 말소기준권리와 임차인의 대항력 발생 시점을 정확하게 구분해야 합니다. 2013.11.21 설정된 여수수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,120,000,000원이지만 2014.10.14 이미 말소되었습니다. 현재 유효한 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다. 그 이후인 2022.11.24 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준이 됩니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 최준영의 임차보증금은 93,000,000원이고, 임차권등기 범위는 4층 408호 26㎡ 전부입니다. 임차권등기 접수일은 2023.11.07이며 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 8,000만원은 최근 거래보다 높다

엠디타운의 동일 면적대인 전용 26㎡ 안팎의 실거래 내역입니다. 최근 거래 기준은 2025.08의 72,000,000원이며, 최근 기준 평균도 72,000,000원(집계 1건)입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최신 거래와 최근 기준을 우선하여 가격을 판단해야 합니다.

최근 기준 평균은 72,000,000원이고 최신 거래 역시 2025.08의 72,000,000원입니다. 반면 현재 감정가와 최저매각가는 80,000,000원입니다. 따라서 최저가 ÷ 최근 기준 시세는 111.1%입니다. 감정가 그대로 낙찰받으면 확인 가능한 최근 거래보다 8,000,000원, 약 11.1% 높은 가격입니다.

추세 지표도 -7.9%로 하락 방향입니다. 과거 2021~2022년의 7,700만~9,300만원 거래가 현재의 가격을 정당화하는 근거가 되기는 어렵습니다. 특히 최신 거래가 2025.08로 현재 매각기일과 시간 차이가 있으므로, 72,000,000원을 확정적인 현재 시세로 단정하기보다는 확인 가능한 최근 가격 기준으로 보수적으로 취급해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%인 1,840,000원으로 추정했습니다. 나머지 78,160,000원이 임차인에게 배당되며 보증금 93,000,000원 중 14,840,000원이 부족합니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 관련 채권은 배당액 0원으로 계산했습니다. 두 항목은 동일 채권자에 관한 기재이므로 실제 채권의 중복 여부와 채권계산서를 별도로 대조해야 합니다.

유찰별 인수 부담 시나리오

위 시나리오의 인수액과 합산 취득부담은 확약서 미적용을 가정한 계산입니다. 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 각 회차에서 0원*으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천 당하동 소재 완정역 동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 주상복합건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남측 및 북동측 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층입니다. 2013.10.22 사용승인됐으며 위생설비, 개별난방 및 승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 대지면적 674㎡, 일반상업지역이며 지구단위계획구역(당하지구)에 해당합니다. 공시지가 2,775,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역에 해당하며 소로1류 및 보행자전용도로에 접합니다. 입찰 전 토지거래허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
• 환금성. 엠디타운은 48세대 규모입니다. 단지 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 대단지 아파트보다 매수 수요와 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본부터 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 최준영의 임차권등기와 보증금 미배당 잔액까지 포함하는지 확인하세요. 단순한 등기 말소 동의인지, 매수인에 대한 인수·청구 위험까지 해소하는 약정인지 구분해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 명세서에는 을구 3번 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 확약서 제출 사실만으로 인수 위험이 자동 소멸한다고 단정하지 말고, 법원에 제출된 원본과 최신 명세서의 내용을 대조하세요.
• 보증금 부족액 계산. 현재 회차에서 배당상 부족액은 14,840,000원입니다. 확약서가 적용되지 않는다면 매수인이 부담할 수 있으므로 입찰가에 단순히 0원을 더하는 계산은 위험합니다.
• 가격 상한 설정. 최신 확인 거래와 최근 기준 평균은 72,000,000원입니다. 최저가 80,000,000원은 그보다 11.1% 높습니다. 거래 시점이 2025.08이라는 점도 고려하여 신건 가격을 정당화하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 추세 지표는 -7.9%입니다. 과거 2021~2022년의 고가 거래를 현재의 시세 근거로 사용하지 말고, 최신 거래와 실제 매수 수요를 우선해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 48세대 규모이고 평균 유찰 횟수 2.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 낙찰 이후 매도나 임대가 예상보다 오래 걸릴 가능성을 고려해야 합니다.
• 토지거래허가 여부. 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있으므로 실제 적용 범위와 경매 취득에 관한 허가 사항을 관할 기관에서 확인하세요.
• 공과금 및 현장 확인. 당해세, 체납관리비, 점유 현황, 내부 상태 및 실제 명도 조건을 확인하세요. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 자료, 주택도시보증공사 확약서 및 최신 실거래 자료를 함께 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있어도, 신건 가격은 비싸다”

이 물건은 단순한 임차권등기 말소 사건이 아닙니다. 최준영 임차인은 보증금 9,300만원을 보유하고 있으며 전입·점유일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이므로, 확약서가 없다면 낙찰자가 미배당 보증금 부족액을 부담할 수 있습니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실은 중요한 차이를 만듭니다. 해당 확약서가 이 임차권과 미배당 잔액에 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 첫 번째 관문은 확약서의 효력과 적용 범위를 확인하는 것입니다. 확약서가 유효하지 않다면 현재 회차의 부족액만 1,484만원이며, 유찰되더라도 인수 부담이 증가해 총취득 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

두 번째 관문은 가격입니다. 확약서가 유효하다고 가정해도 신건 최저가 8,000만원은 최근 거래 기준 7,200만원의 111.1%입니다. 추세는 -7.9%로 하락 방향이고, 단지 평균 유찰은 2.3회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 권리상 인수 부담이 해소된다는 이유만으로 신건 가격을 받아들일 근거는 부족합니다.