인천지방법원 2026타경504226. 인천 미추홀구 도화동의 주영팰리스 5층 506호, 전용 69.33㎡ 오피스텔입니다. 신건 감정가는 180,000,000원으로, 아직 유찰 없이 감정가 그대로 첫 매각이 예정되어 있습니다. 소유자 박재오는 2021.02.24 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 195,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌으며, 결국 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

중요한 점은 가압류보다 먼저 전입한 임차인이 있다는 것입니다. 이경민은 2021.01.22 확정일자를 받고 2021.02.10 전입·점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 따라서 등기된 주택임차권 자체는 2023년에 생겼더라도 그보다 앞선 대항력의 효력을 별도로 검토해야 합니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 미배당분이 모두 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2022.11.24 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤에 기입된 국세 압류, 지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 등기상 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 한국양봉농업협동조합의 근저당권 120,000,000원은 2021.02.15 이미 말소됐으므로 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.

그러나 임차인 이경민의 전입과 점유는 2021.02.10로, 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.01.22입니다. 임차권등기는 2023.03.24에 이루어졌지만, 임차인이 적법하게 취득한 기존 대항력은 등기 순위와 별도로 검토해야 합니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액에 관한 매수인 인수 위험이 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 이경민 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 특히 주택도시보증공사의 청구금액을 이경민의 임차보증금에 더해 매수인 인수보증금으로 중복 산정해서는 안 됩니다.

* 실질 인수 0원은 이경민의 미배당 보증금에 대한 매수인 인수의무까지 유효하게 배제되는 경우에 한정한 조건부 판단입니다. 등기말소 동의만으로 모든 대항력 및 보증금 반환청구권이 포기됐다고 단정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 1.8억을 싸다고 할 수 없는 이유

주영팰리스의 확인되는 유사 면적 거래는 2022년 2건입니다. 본건 전용면적은 69.33㎡이고, 비교 거래는 전용 68.52㎡로 면적이 완전히 같지는 않습니다. 두 거래 모두 2층에서 발생했으며, 본건은 5층입니다. 무엇보다 거래시점이 오래되어 현재 시세를 직접 확정하기에는 한계가 있습니다.

최저매각가 180,000,000원은 표본 평균 92,500,000원의 194.6%입니다. 2022.06 최신 확인 거래인 95,000,000원과 비교해도 최저가가 훨씬 높습니다. 확약 효력이 확인되지 않아 보증금 미배당액을 인수하는 경우 실질취득액은 198,320,000원으로, 거래표본 평균의 약 214.4%에 해당합니다.

또한 준공 후 시간이 경과한 소규모 오피스텔은 동일 건물이라도 내부 상태, 층수, 임대수요에 따라 가격 차이가 발생합니다. 본건은 폐문부재로 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점도 가격 산정에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

배당표는 집행비용 3,320,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 잔액을 배당하는 추정 구조입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 당해세, 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권과 가압류채권은 표시된 청구금액 기준이며 중복 여부에 따라 최종 채권 집계도 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고, 미배당분을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당금이 줄고 인수할 잔액이 증가합니다. 따라서 입찰표에 기재하는 금액만 비교해서는 실제 취득비용을 제대로 판단할 수 없습니다.

예상 집행비용을 제외한 기본 구조는 매각가 + 보증금 미배당 인수액 ≈ 임차보증금 195,000,000원입니다. 실제 시나리오에서는 집행비용 추정치가 반영돼 실질취득액이 197,412,800원~198,320,000원 수준으로 나타납니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화1동행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 남서측은 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 단, 내부는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 관련 제한, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 있으므로 입찰 전 현행 지정 및 해당 용도에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 실제 상태까지 보장하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 주영팰리스는 54세대 규모의 오피스텔입니다. 확인되는 유사 면적 거래가 2022년 2건에 그쳐 현재 거래활동과 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다. 적은 거래표본과 큰 감정가·실거래 괴리는 가격 산정의 핵심 위험입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의가 단순 등기말소에 한정되는지, 미배당 임차보증금의 매수인 인수의무를 없애는 효력까지 갖는지 반드시 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 및 승계관계. 이경민의 전입·점유·확정일자와 임차권등기 유지 경위를 재확인하고, 주택도시보증공사에 대한 보증금 반환채권의 양도·대위 여부와 권리 행사 주체를 구별해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 확약 효력이 확인되지 않는다면 신건 기준 낙찰가 180,000,000원에 미배당 인수위험 18,320,000원을 합친 198,320,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 시세 재검증. 현재 확인되는 거래는 2022년 90,000,000원과 95,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 실거래 및 실제 매물 가격을 확인하지 않고 180,000,000원 감정가를 적정 시세로 인정해서는 안 됩니다.
• 압류·조세채권. 강서세무서와 미추홀구의 압류가 있습니다. 매각으로 등기가 말소되더라도 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위에 따라 임차인 배당 및 잔여 인수 위험이 변할 수 있습니다.
• 현장조사. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 점유상태, 주거 사용 여부, 관리 상태, 시설 하자와 명도 가능성을 직접 조사해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 명도비용, 세금 및 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기 관련 서류, 말소동의 확약서, 배당요구 및 채권 관련 서류를 최종적으로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 가격은 여전히 높다”

인천 주영팰리스 506호는 선순위 대항력 임차인과 말소동의 확약서가 동시에 존재하는 경매입니다. 임차인 이경민의 보증금 195,000,000원은 신건 최저가 180,000,000원을 초과하고, 예상배당 후 18,320,000원의 미배당이 발생합니다. 확약의 실질적인 권리 소멸 효과가 확인되지 않으면 매수인의 취득부담은 약 198,320,000원에 이를 수 있습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 위험을 없애는 데 충분한 효력을 갖는다면 상황은 달라집니다. 하지만 그 경우에도 180,000,000원이라는 신건 최저가 자체가 확인된 2022년 거래평균의 194.6%라는 가격 문제는 남습니다. 2022년 거래만으로 현재 시세를 확정할 수는 없으나, 이 물건을 현재 가격에서 저렴한 경매라고 평가할 근거도 없습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 합리적입니다. 권리 면에서는 확약의 적용 범위와 미배당 보증금 인수 여부를 확인해야 하고, 가격 면에서는 현재 실거래 시세를 새로 검증해야 합니다. 결국 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “무엇을 인수하는지, 그 총액이 실제 가치보다 낮은지”입니다.