인천지방법원 2026타경504250. 부평구 부평동 장제로 160에 위치한 갤럭시아파트 4층 404호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 사건의 용도 분류는 다세대입니다. 2015.07.15 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물에 속합니다.

현재 소유자는 박경호로, 2022.10.04 소유권을 이전받았으며 당시 등기상 거래가액은 196,000,000원입니다. 이후 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 195,000,000원을 청구하면서 강제경매가 진행됐습니다.

일반적인 근저당권 실행 경매와 달리 이번 사건의 지정된 말소기준권리는 2025.08.19 국의 압류입니다. 이보다 먼저 등기된 송준혁의 주택임차권은 단순히 매각으로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 다만 해당 권리에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점이 권리분석에서 중요한 예외로 작용합니다.

문제는 확약이 적용되지 않는 별도 점유자의 권리입니다. JIN ZHENZI의 전입일 역시 말소기준권리보다 앞서지만, 계약관계·보증금·확정일자·현재 점유 여부가 명확하지 않습니다. 따라서 이 사건은 등기된 임차권의 처리와 별도 점유자의 권리를 나누어 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

등기부에 과거 존재했던 신한은행 근저당권의 채권최고액은 162,000,000원이지만, 이 근저당권은 2018.11.16 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준권리로 사용해서는 안 됩니다.

국민건강보험공단의 2024.05.21 압류와 국의 2024.08.16 압류 역시 각각 말소된 이력이 있습니다. 현재 주목해야 할 압류는 2025.08.19 국의 압류, 2026.02.03 강동구 압류, 2026.09.17 부평구 압류입니다.

2025.08.19 압류를 기준으로 그 이후 접수된 강동구·부평구 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 있는 만큼 당해세 등 배당상 우선순위와 실제 체납세액은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 분리

조사된 임차인·점유 관련 당사자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 이들과 별개의 경매 신청채권자이며, 보증기관을 추가 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

송준혁의 임차권등기에는 다음 내용이 기재되어 있습니다.

등기부에 보증금 195,000,000원이 계약 구분별로 반복 기재되어 있지만, 이를 서로 다른 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 실제 취득비용 — 최저가 190,000,000원으로 끝날까?

입찰가격을 판단할 때는 낙찰대금과 인수할 보증금을 함께 보아야 합니다.

송준혁의 주택임차권은 말소동의 확약을 반영하면 실질 인수액이 0원이므로, 해당 권리만 놓고 볼 때 낙찰대금에 보증금 195,000,000원을 추가하는 계산은 적절하지 않습니다.

반면 JIN ZHENZI의 보증금은 미상이고, 권리 성립 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인의 최종 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

현재 회차의 매각대금을 190,000,000원으로 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 경매 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당하는 계산입니다.

집행비용은 추정액입니다. 국세·지방세 중 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권의 미배당액은 매수인 인수보증금과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 회차별 미배당 확대

최저매각가가 낮아지면 신청채권자에게 돌아갈 배당금도 줄어듭니다. 다음은 현재 회차와 유찰 시나리오의 계산 결과입니다.

⑥ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 메리트 보류

감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가도 190,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가와 최저가가 같습니다.

하지만 감정가만으로 현재 시장가격을 확인할 수는 없습니다. 특히 도시형생활주택은 같은 건물 안에서도 층·면적·상태·임대관계에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.

이 사건에서는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않았으므로 감정가가 시세보다 낮다는 판단도, 높다는 판단도 근거 없이 내릴 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2015.07.15 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 외벽은 페인팅 및 석재 마감 등이며, 위생·급배수설비와 승강기시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측·남서측·남동측으로 포장도로에 접하며, 도로 폭은 각각 약 35m, 8m, 8m로 조사됐습니다.
• 용도. 등기사항전부증명서상 용도는 공동주택, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 일반 아파트와 동일한 수요·환금성을 전제로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 감정평가상 외관·구조 설명과 실제 내부 상태를 동일시할 수 없으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 도심 내 공동주택이라는 입지 특성은 있지만, 최근 실거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 매도 소요기간과 적정 환금가격을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원문. 송준혁 주택임차권의 말소동의 범위, 이행 조건, 배당과의 관계, 실제 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
• JIN ZHENZI의 실제 권원. 현황조사상 전입자와 등기된 임차권자의 관계를 확인하고, 독립된 임대차계약이 있는지 조사해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자. JIN ZHENZI의 계약서, 보증금, 확정일자, 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 않습니다.
• 점유·명도 문제. 송준혁의 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유자가 누구인지에 따라 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 국세·지방세. 국·강동구·부평구의 압류 관련 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 주택임차권등기 말소. 낙찰 이후 말소가 예정대로 이루어지는지, 매수인이 별도로 이행해야 할 절차가 있는지 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 같은 건물 또는 유사한 도시형생활주택의 최근 실거래가격과 거래 추세를 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
• 토지거래 허가 여부. 토지거래계약 허가구역에 해당하므로 대상 거래에 적용되는 허가 요건과 경매 취득 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 긍정적, 별도 점유는 미해결”

이 사건은 선순위 임차권이 존재한다는 사실만으로 낙찰을 포기해야 하는 물건은 아닙니다. 송준혁의 주택임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문입니다.

해당 확약이 정상적으로 이행된다면 등기상 보증금 195,000,000원을 매수인이 추가로 인수하는 문제는 해소됩니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 물건으로 결론 내릴 수도 없습니다. JIN ZHENZI의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 별도 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성이 남아 있습니다.

현재 최저매각가 190,000,000원은 최근 실거래 시세와 비교되지 않았으며, 매수인의 실제 취득비용도 확정할 수 없습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 이 문제들이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

종합 판단은 입찰 보류·추가 권리확인 필요입니다. 송준혁의 말소동의 확약서 원문을 확인하고, JIN ZHENZI의 실제 임대차관계·보증금·점유 여부를 조사한 다음, 실질취득비용을 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 세 가지가 확인돼야 입찰 여부와 가격을 판단할 수 있습니다.