인천지방법원 2026타경504255. 인천 부평구 부평동 가람맨션 2층 202호 오피스텔입니다. 소유자는 오진우 씨로, 2020년 7월 11일 매매를 원인으로 149,000,000원에 취득했고 2020년 8월 27일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 156,000,000원입니다.
등기부를 살펴보면 과거의 근저당권과 압류 등은 해지 또는 종전 경매 매각 등으로 말소된 상태입니다. 그러나 2024년 9월 9일 접수된 박정희 씨의 주택임차권등기는 현재 남아 있습니다. 임차인은 2020년 8월 27일부터 전입·점유했고 확정일자도 갖췄으며 배당요구까지 했습니다.
다행히 매각물건명세서에 인수권리로 표시된 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 임차권등기의 존재 자체만이 아니라 확약서가 실제로 어떤 권리까지 해소하는지입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 인수액은 0원이지만, 문서의 적용 범위를 확인하지 않고 무조건 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 149-8 가람맨션 2층 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 임차권등기 범위 64.17㎡ |
| 소유자 | 오진우 (2020.07.11. 매매, 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.11.01 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 임차권은 존속
권리관계에서 가장 중요한 부분은 2024년 9월 9일 접수된 을구 9번 주택임차권등기입니다. 임차권등기에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있습니다.
| 구분 | 등기 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 과거 근저당 | 부평농협 67,600,000원 등 | 말소 |
| 2012년 근저당 | 김석영 110,000,000원 | 말소 |
| 2013년 근저당 | 동부화재 72,000,000원 | 2020년 말소 |
| 2024년 임차권 | 박정희 · 보증금 149,000,000원에서 156,000,000원으로 기재 | 존속·인수 확인 |
과거 근저당권은 현재의 매수인 인수 위험으로 남아 있는 권리로 확인되지 않습니다. 2024년 9월 25일 접수된 압류 역시 2025년 12월 4일 해제됐습니다. 반면 임차권등기는 말소되지 않았으며, 이번 경매개시결정보다 앞서 접수되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권이 있는 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 박정희 | 제2층 제202호 전부 64.17㎡ |
전입·점유 2020.08.27 확정일자 2020.07.15 갱신 확정일자 2022.07.26 |
149,000,000원 → 156,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
승계 표기 없음
배당요구 2024.09.09 HUG 말소동의 확약 제출 |
박정희 씨는 2020년 8월 27일 전입신고와 점유를 시작했고, 최초 확정일자는 2020년 7월 15일입니다. 이후 2022년 7월 26일 계약 및 확정일자 내용이 추가됐습니다. 임차권등기에는 최초 보증금 149,000,000원과 갱신 보증금 156,000,000원이 함께 기재되어 있습니다.
따라서 현재 판단에 사용할 등기상 보증금은 156,000,000원입니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 보유하고 배당요구도 마쳤습니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시되어 있지 않으므로 실제 임차인 1명으로 판단합니다.
* 단, 0원 판단은 확약서의 실제 효력과 이행을 전제로 합니다. 확약의 적용 범위가 제한되거나 임차권 말소가 이루어지지 않으면 대항력 및 보증금 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 신건 1억 7,300만원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 173,000,000원입니다. 유찰은 아직 한 차례도 발생하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.
다만 이 사건은 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 173,000,000원이 실제 거래가격보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 시세가 확인되지 않는 상황에서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 가격 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 173,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 173,000,000원 | 신건 · 100% |
| 확약 이행 전제 인수액 | 0원 | 별도 인수 없음 |
| 실질취득 예상액 | 173,000,000원 | 확약 이행 전제 |
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,222,000원 |
| 1. 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,778,000원 |
| 합계 | - | 173,000,000원 |
신건 가격인 173,000,000원에 매각되면 집행비용 약 3,222,000원을 제외하고 주택도시보증공사의 청구액 156,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 산정표상 소유자에게 돌아가는 잔여금은 13,778,000원입니다.
다만 이 배당표에는 임차인 박정희 씨의 별도 배당액이 독립 항목으로 표시되어 있지 않습니다. 임차인의 우선변제권 및 배당요구 사실과 HUG의 신청채권 관계를 반드시 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 최종 배당에서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 구분 | 최저매각가 | HUG 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 173,000,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 20,337,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 47,630,080원 | 0원* |
유찰이 진행되면 최저매각가는 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원으로 내려갑니다. 그러나 신청채권자인 HUG의 배당 부족액은 각각 20,337,600원과 47,630,080원으로 커집니다.
여기서 중요한 점은 HUG의 미배당액과 매수인의 임차보증금 인수액은 서로 다른 문제라는 것입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 매각가가 낮아져도 해당 임차권에 대한 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 반대로 확약이 무효이거나 이행되지 않는다면 별도의 대항력 임차권 위험을 검토해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평5동행정복지센터 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북측으로 도로가 접해 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고 샷시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 지형과 대체로 등고인 세장형 토지이며 다세대주택 5세대 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기와 실제 점유·인도 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변에 공동주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 개별 호수의 적정 매매가격과 환금성을 수치로 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 열람하고 대상 임차권, 보증금, 말소 범위 및 효력 발생 조건을 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 을구 9번 박정희 씨의 주택임차권등기가 실제로 말소되는지 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실만으로 등기 말소가 완료된 것은 아닙니다.
- 대항력 및 보증금 검증. 전입일 2020.08.27., 확정일자 2020.07.15. 및 2022.07.26., 보증금 149,000,000원 및 156,000,000원의 계약관계를 원본 임대차계약서와 대조하세요.
- HUG와 임차인의 채권관계. 신청채권자 청구액 156,000,000원과 임차권등기상 보증금 156,000,000원의 관계, 배당요구 및 실제 배당권자를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2023.05.26. 민간임대주택 등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 기재가 있으므로 경매 매수 후 적용되는 의무와 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유자, 실제 거주 여부, 임차인의 인도 협의 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 배당표 검증. 집행비용 3,222,000원과 HUG 배당 156,000,000원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 및 임차인 별도 배당 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 거래가격 비교자료가 없으므로 인근 유사 오피스텔의 실거래와 임대수요를 확인한 후 입찰 상한을 설정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 관련 서류를 모두 대조하세요.
맺으며 — “확약서가 있어도 원본 확인이 먼저”
인천 2026타경504255는 단순히 근저당권이 말소된 깨끗한 오피스텔로 평가할 수 있는 사건이 아닙니다. 박정희 씨의 주택임차권등기가 존속하고 있고, 대항력과 우선변제권이 확인되며, 등기상 보증금은 156,000,000원입니다.
이 사건의 긍정적인 요소는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 확약이 해당 임차권의 말소와 매수인 인수배제까지 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 실질취득 예상액은 현재 최저가인 173,000,000원입니다.
그러나 HUG의 청구액과 임차보증금이 모두 156,000,000원으로 기재되어 있고, 임차인 별도 배당 여부도 확인해야 합니다. 민간임대주택 등기 역시 추가로 검토할 사항입니다. 시세 자료도 확인되지 않아 감정가가 적정한지, 가격 메리트가 있는지 단정할 수 없습니다.
권리의 핵심은 확약서의 실효성, 가격의 핵심은 시세 검증입니다. 확약서 원본과 임차권 말소 이행을 확인하기 전에는 인수 0원을 무조건적인 확정값으로 받아들이지 않는 것이 안전합니다. 권리 확인은 조건부 합격, 가격 판단은 보류. 이 물건의 입찰 여부는 확약서와 임대차·배당 관계를 얼마나 명확히 확인하느냐에 달려 있습니다.
