* 박지훈 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 매수인의 잔여보증금 인수책임까지 유효하게 해소한다는 전제입니다. 확약의 정확한 범위와 효력은 원본 확인이 필요합니다. 다른 전입자에게 별도 권리가 존재하면 해당 확약으로 해소되지 않습니다.

인천지방법원 2026타경504297. 인천 미추홀구 용현동 더젠씨티 10층 1004호, 전용 78.68㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 최대현으로, 2020년 12월 30일 매매를 원인으로 2021년 1월 21일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 218,000,000원입니다. 이 물건의 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며, 청구금액 역시 218,000,000원입니다.

권리구조는 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 2023년 3월 15일 인천세무서장의 압류가 말소기준권리이고, 이보다 먼저 전입한 박지훈은 임차보증금 218,000,000원의 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자입니다. 임차권등기가 2024년에 이루어졌다고 해서 선행 전입에 따른 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 확약서가 없다면 최저가가 내려가도 실질취득액이 크게 줄지 않는 구조입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이 위험을 해소하는지가 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

2017년 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 158,400,000원이었으나 2020년 12월 24일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 권리는 농협은행 근저당이 아니라 2023년 인천세무서장의 압류입니다.

이후 미추홀구·강서구·계양세무서장·국민건강보험공단의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국세·지방세 등은 당해세 여부에 따라 배당순위와 임차인 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 등기 소멸과 조세채권의 배당문제를 구분해야 합니다.

② 임차인·전입자 분석 — 확약 밖 권리도 확인

확인되는 임차권자 및 전입 관련 인물은 박지훈·서유진·정휘진 3명입니다. 이 가운데 보증금과 임대차 조건이 확인되는 임차권자는 박지훈이며, 서유진과 정휘진은 전입일만 확인되고 실제 임대차계약 및 보증금은 확인되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.

서유진·정휘진은 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 해당 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자 및 실제 점유관계는 미상입니다. 별도 선행 점유·전입 또는 계약관계가 존재하는지 확인하기 전에는 권리관계 전체를 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균 246,750,000원의 착시

더젠씨티 전용 78.68㎡ 안팎의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 246,750,000원이지만, 여기에는 2021~2022년의 높은 가격이 반영되어 있습니다. 따라서 전체 평균만 보면 최저매각가 202,000,000원이 시세의 81.9%로 저렴해 보이지만, 최신 거래와 하락 추세를 고려하면 정반대의 결론이 나옵니다.

최신 확인 거래는 2024년 10월 165,000,000원이며, 제시된 최근 평균도 165,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 39.8% 하락한 것으로 나타납니다. 반면 현재 최저가는 202,000,000원으로, 최근 평균보다 37,000,000원 높습니다.

더 중요한 점은 최근 거래 표본이 1건뿐이고, 확인된 최신 거래 시점 역시 2024년 10월이라는 사실입니다. 따라서 165,000,000원을 현재 시점의 확정 시세라고 단정할 수는 없습니다. 그렇다고 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 246,750,000원을 근거로 신건이 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 현재 가격 판단은 하락 추세와 최근 거래를 우선해 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

집행비용 3,628,000원을 우선 차감한 뒤 박지훈에게 198,372,000원이 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 218,000,000원에는 배당 0원이 계산되어 있습니다. 임차보증금과 보증기관 청구금액을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 국세·지방세 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액이 늘어난다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높은 경우, 낙찰가가 떨어지면 그만큼 임차인에게 돌아갈 배당이 줄어 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.

위 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 추정 미배당 인수액을 합한 값으로, 확약 미적용 시의 위험 시나리오입니다. 집행비용 추정액 차이 때문에 합계는 조금씩 변하지만, 임차보증금 218,000,000원 수준을 중심으로 사실상 고정되는 구조입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

확약이 유효한 경우에 한하여, 1회 유찰 가정가 161,600,000원은 확인된 최신 거래 165,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 최근 실거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2024년 10월이므로, 이 차액만으로 현재의 가격 메리트가 충분하다고 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 낙섬사거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측 약 40m 도로와 남동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 18층 건물 중 10층 1004호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감이며 급·배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다. 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지 공시지가 자료는 ㎡당 2,550,000원입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 30세대의 소규모 오피스텔로 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래가격이 과거 고가 거래보다 크게 낮고 최근 거래 추세도 -39.8%여서, 가격 회복을 전제로 한 투자는 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 실제 문구와 적용 대상, 임차권등기 말소 조건, 잔여보증금 인수책임 해소 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 박지훈 임차권. 보증금 218,000,000원, 전입 2022.05.25, 확정 2022.04.25, 임차권등기 2024.01.22를 확인하고, 확약이 적용되지 않는 경우의 인수 위험을 별도로 산정해야 합니다.
• 서유진·정휘진 점유관계. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 실제 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자, 현재 점유 및 별도 권리관계를 확인해야 합니다. 박지훈 관련 확약이 이들에게 자동 적용되는 것은 아닙니다.
• 압류·당해세. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당이 추정표와 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 가격 상한. 전체 평균 246,750,000원보다 최근 확인 거래 165,000,000원 및 -39.8% 하락 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다. 신건 최저가 202,000,000원은 최근 거래보다 높습니다.
• 유찰 후 인수액. 확약이 적용되지 않는 경우 유찰로 최저가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하므로, 낙찰가와 인수액의 합계를 기준으로 검토해야 합니다.
• 환금성·현장. 30세대 소규모 오피스텔의 매도 가능성과 개별 호실의 내부 상태, 실제 점유자, 체납 관리비 및 명도 문제를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 확약서·배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 비싼 가격은 해결되지 않는다”

더젠씨티 1004호는 선순위 임차보증금 218,000,000원이 핵심인 경매물건입니다. 박지훈은 말소기준 압류보다 먼저 전입했고, 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다. 신건 기준 룰상 인수 예상액은 19,628,000원이며, 확약이 없다면 유찰 후에도 실질취득비용은 대략 보증금 수준에 머무릅니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 그 효력이 박지훈 임차권의 잔여보증금 인수책임을 해소한다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 하지만 확약 밖의 서유진·정휘진 관련 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

그리고 확약 문제가 해결되어도 가격 문제는 남습니다. 최저가 202,000,000원은 최근 확인 거래 165,000,000원의 122.4%이고, 거래가격 추세는 -39.8%입니다. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균을 근거로 이 물건을 저평가됐다고 판단하기는 어렵습니다. 소규모 30세대 오피스텔이라는 환금성 변수도 있습니다.