인천지방법원 2026타경504314. 부평구 갈산동 퍼스트뷰 3층 304호 오피스텔입니다. 소유자 박연숙이 2020년 12월 8일 거래가 205,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 188,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 195,000,000원입니다.

권리관계는 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2022년 6월 29일 안산세무서장의 압류이며, 임차권자 한성금의 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다. 하지만 실제로는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 주된 인수 위험이 해소되는 점이 결정적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

② 임차인 분석 — 실제 인수 여부가 승부처

임차권등기자 한성금과 전입자 차요원·강태민이 확인됩니다. 한성금은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자로 기재되어 있으며, 나머지 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이지 별도의 실제 점유 임차인으로 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저가는 모두 188,000,000원입니다. 소유자의 과거 취득 거래가는 205,000,000원이지만, 이 과거 거래가만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 인근 동일 유형의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못했으므로 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.

오히려 이 사건에서는 가격을 판단하기 전에 확약서가 실제로 어떤 인수부담을 제거하는지를 먼저 확정해야 합니다. 다음 표는 현재 배당 추정과 유찰 시나리오를 그대로 적용한 비교입니다.

* 확약 적용 후 금액은 한성금 임차권에 따른 실질 인수액을 0원으로 놓은 낙찰가 기준입니다. 차요원·강태민의 미확인 권리, 취득 관련 비용, 세금, 관리비 및 명도비용은 포함하지 않았습니다. 확약 전 실질취득은 각 회차 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

매각대금 188,000,000원은 추정 집행비용 3,432,000원과 한성금 우선변제액 184,568,000원으로 전액 소진됩니다. 한성금의 계산상 미배당액은 10,432,000원이지만, 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 예상배당은 0원입니다. 다만 세금의 법정 우선순위, 당해세, 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았으며 주택도시보증공사와 임차인 사이의 채권관계에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 부평북초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공장, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물의 3층 304호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지 및 도로. 가장형 토지로 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔로 이용 중이며 주변에 주거시설과 산업시설이 혼재합니다. 실제 환금성은 해당 오피스텔의 최근 거래가격, 임대수요, 공실 및 관리상태 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 임차권과 대항력에 적용되는지, 별도의 이행 조건이 있는지를 매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
• 한성금 임차권 말소. 을구 3번 주택임차권등기의 말소가 확실하게 이루어지는지, 보증금 반환과 관련한 잔여 청구권이 매수인에게 미치지 않는지 확인해야 합니다.
• 차요원·강태민 확인. 두 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 확정일자, 한성금과의 관계를 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 사실만으로 명도 부담까지 없다고 볼 수 없습니다.
• 세금 및 압류. 안산세무서장과 동안산세무서장의 압류에 관한 실제 체납세액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 배당구조 확인. 한성금의 보증금 195,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 195,000,000원이 어떤 법률관계로 연결되는지 확인하여 중복 청구와 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 최근 실거래 조사. 퍼스트뷰의 유사 면적·층수 오피스텔 실거래와 인근 비교사례를 확인해야 합니다. 과거 소유자의 취득가격만으로 현재 시세를 대체해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 명도비용. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 퇴거·인도 절차에 필요한 비용을 점검해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.13. 매각기일 전 사건 진행상태, 매각물건명세서 변경 여부 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 확약서 및 배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “확약은 해결책이지만, 완전한 면책은 아니다”

이 물건은 선순위 보증금 195,000,000원이 최저매각가 188,000,000원보다 큰 오피스텔입니다. 확약이 없었다면 신건 낙찰 시 10,432,000원의 보증금 인수가 예상되며, 유찰로 가격이 낮아져도 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.

하지만 실제 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 이 확약으로 한성금 임차권에 따른 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 주된 위험을 해소하는 중요한 요소입니다.

그럼에도 차요원·강태민이라는 별도의 미상 전입자 2명이 남아 있고, 최근 실거래를 통한 적정가격 검증도 이루어지지 않았습니다. 확약의 효력이 이들에게까지 미치는 것은 아닙니다. 더욱이 신청채권자는 예상배당을 받지 못하는 구조이므로 주택도시보증공사의 권리관계와 확약 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 확약의 효력과 두 전입자의 점유관계를 확인하고, 최신 실거래로 가격을 검증하기 전까지 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 선순위 임차권의 실질 인수는 해소되지만, 별도 점유위험과 가격 불확실성이 남는다는 점에서 종합 평가는 C등급입니다.