인천지방법원 2026타경504334. 인천 부평구 부평동 레인보우캐슬 9층 901호, 전용면적 69.93㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 1,000만원으로 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 13일입니다.

등기부상 현재 소유자는 김산입니다. 2017년 농협은행 근저당권이 설정됐지만 2022년 7월 29일 해지되어 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권이 현재의 말소기준권리는 아닙니다. 실제 기준권리는 2025년 7월 14일 설정된 국세 압류입니다.

문제는 그보다 앞선 2024년 11월 28일 등기된 양현욱의 주택임차권입니다. 보증금은 3억원이며 전입일과 확정일자가 모두 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권으로 보아야 합니다. 다만 HUG의 말소동의 확약서 제출이 확인되는 만큼, 이 확약의 효력과 실제 이행 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준 압류

등기부에서 확인되는 2017년 농협은행 근저당권은 채권최고액 170,400,000원이지만, 2022년 7월 29일 해지되어 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 이 근저당권을 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다.

실제 기준권리는 2025년 7월 14일 갑구 4번 국세 압류입니다. 이 날짜를 기준으로 그 이전에 성립한 권리와 이후에 성립한 권리를 구분해야 합니다. 양현욱의 임차권등기는 2024년 11월 28일로 기준권리보다 앞서고, 장미현의 전입일은 2026년 3월 3일로 기준권리보다 늦습니다.

② 가격·실질취득 분석 — 낙찰가보다 중요한 것은 인수액

현재 감정가와 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다. 다만 이 물건은 일반적인 권리소멸형이 아니라 선순위 대항력 임차권의 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

양현욱의 보증금은 300,000,000원으로 현재 최저가보다 90,000,000원 많습니다. 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 206,260,000원이며, 차액 93,740,000원이 확약 미이행 시의 현재 회차 인수위험입니다.

위 표는 HUG 확약이 효력을 발휘하지 못해 양현욱 임차권의 미배당액을 매수인이 인수하는 경우의 계산입니다. 실질취득액은 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산한 금액입니다.

중요한 점은 유찰이 진행되어 낙찰가가 내려가더라도 임차인에게 지급되지 못하는 금액이 반대로 늘어난다는 사실입니다. 신건에서 1회 유찰, 2회 유찰로 가격이 낮아져도 낙찰가와 미배당 인수액의 합계는 약 3억 300만원 수준으로 유지됩니다. 유찰만으로 실질취득가격이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

현재 자료에는 동일 오피스텔 또는 인근 유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 210,000,000원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 김산의 2022년 취득 거래가액 300,000,000원은 과거 소유권이전 당시의 거래가액이지 현재 시장가격을 입증하는 자료는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 집행비용 3,740,000원을 제외한 금액 중 양현욱에게 206,260,000원이 배당됩니다. 보증금 부족액은 93,740,000원입니다. HUG 신청채권은 배당표상 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남동측 인근입니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설 및 도시형 생활주택 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 7호선 굴포천역이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물의 9층 901호입니다. 사용승인일은 2017년 7월 19일이며 위생·급배수·난방설비, 승강기 및 기계식주차장이 설치되어 있습니다.
• 토지. 부평동 119-11 및 119-10의 2필지 일단 토지로, 사다리형이며 업무시설·공동주택·제1종근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 북측 약 6m, 동측 약 9m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25)으로 기재되어 있으므로 매각기일 현재의 적용 여부 및 후속 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부구조는 이웃 탐문 및 건축물대장 도면을 참고해 작성됐으므로 실제 내부 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 오피스텔 업무시설이며 주변에 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 현재 확인 가능한 비교 실거래 기준이 없어 환금성과 적정 낙찰가격을 단정할 수 없습니다. 유사 면적·용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 말소동의 확약서의 제출 사실만 확인하고 입찰하지 마세요. 양현욱의 대항력 포기 및 을구 3번 임차권등기 말소가 확약 내용에 명확하게 포함되는지, 조건과 이행 주체가 누구인지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 확약이 실제로 이행되는 절차와 시점을 확인하세요. 말소가 불확실하다면 현재 회차의 93,740,000원 인수위험을 반영해야 합니다.
• 확약 적용 대상 구분. HUG 확약은 양현욱의 임차권에 대한 사항입니다. 장미현의 임대차관계와 보증금 미상 문제까지 자동으로 해결된 것으로 보아서는 안 됩니다.
• 장미현 점유관계 확인. 전입일은 2026년 3월 3일로 기준권리 이후입니다. 보증금·임대차계약 및 실제 점유 상태를 확인하고 명도에 필요한 사항을 점검하세요.
• 유찰 시나리오 재계산. 확약 미이행 가정에서는 1회 유찰 시 135,152,000원, 2회 유찰 시 168,281,600원의 임차보증금 부족액이 발생합니다. 최저매각가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• HUG 신청채권 확인. 주택도시보증공사의 청구액은 300,000,000원이며 현재 예상배당은 0원입니다. 신청채권의 성격과 배당요구·권리관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 내부구조가 이해관계인 부재로 도면과 이웃 탐문을 통해 작성됐으므로 실제 내부 상태와 사용 상태를 확인하는 것이 필요합니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 지정기간이 2026년 8월 25일까지로 기재되어 있으므로 매각기일인 2026년 11월 13일 현재 적용되는 규제 및 후속 지정 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서 및 임차권 말소 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “3억 임차권, 확약이 모든 것을 바꾼다”

인천지방법원 2026타경504334는 단순히 2억 1,000만원짜리 오피스텔을 취득하는 경매가 아닙니다. 보증금 3억원의 선순위 대항력 임차권이 존재하고, 그 임차권의 인수 여부가 HUG 말소동의 확약의 효력과 이행에 달려 있는 사건입니다.

확약이 유효하게 이행된다면 양현욱의 임차권 인수는 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다. 하지만 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 신건에서도 93,740,000원의 인수위험이 발생하고, 실질취득액은 약 303,740,000원에 이릅니다. 유찰이 진행되어 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득액은 약 3억원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

또한 장미현의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 현재 시세를 판단할 만한 비교 실거래 근거도 확보되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 단순히 최저가가 감정가 수준이라는 이유만으로 입찰을 결정할 대상이 아닙니다.

최종 판단은 HUG 확약의 유효성과 실제 말소 이행 여부입니다. 확약서 원문과 말소 절차가 확인되지 않는다면 인수위험을 보수적으로 반영해야 합니다. 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 실질취득액입니다. 확약 확인 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 타당합니다.