인천지방법원 2026타경504339. 인천 부평시장역 인근의 오피스텔 ‘마루’ 9층 904호입니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 195,000,000원입니다. 소유자는 권은숙이며, 2024년 9월 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에서 가장 먼저 주목해야 하는 것은 근저당이 아니라 송기정 명의의 229,000,000원 주택임차권등기입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 먼저 설정되어 일반적인 후순위 권리와 다르게 취급됩니다.
그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 명세서상 선순위 임차권이 존재하더라도 해당 확약이 매수인의 인수책임을 해소하는 효력을 갖는다면, 임차권의 명목 미배당액을 실제 취득비용에 더하지 않을 수 있습니다. 결국 이 사건은 확약서의 정확한 효력과 나머지 점유자의 권리관계가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 203-1 마루 9층 904호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평대로64번길 14 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 지하 1층, 지상 14층 건물 중 9층 904호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2016.07.26 |
| 소유자 | 권은숙 (2024.09.06 매매, 2024.09.19 소유권이전) |
| 소유자 취득 거래가 | 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 말소기준권리 | 2024.11.13 국(양천세무서장) 압류 · 갑구 11번 |
| 선순위 임차권 | 송기정 · 보증금 229,000,000원 · 을구 3번 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서
을구 순위 3번 주택임차권등기. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨.
이 확약이 해당 임차권의 말소 및 매수인에 대한 대항력 행사 해소를 보장하는 경우, 송기정의 명목상 미배당 보증금 37,530,000원은 실질적으로 매수인이 인수하지 않는 금액으로 판단합니다. 다만 확약서 원문, 제출 주체의 권한, 대항력 포기 범위와 말소 이행 조건은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.2025.11.10 서울보증보험 주식회사의 가압류 60,519,226원, 2026.05.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.07.30 서울보증보험주식회사의 추가 가압류 24,167,864원은 말소기준권리 이후의 후순위 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거 하나은행 근저당권도 2016.09.21 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖 위험은 남는다
확인되는 선순위 임차권자는 송기정 1명이며, 그 밖에 윤홍주·김진우·정희진의 전입이 확인됩니다. 이들은 보증기관의 중복 승계신고자가 아닌 별도 전입자로 기재되어 있습니다. 다만 세 전입자의 실제 임대차계약 성립 여부와 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 송기정 | 2022.09.29 | 2022.08.29 | 229,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
말소확약 대상
승계신고 아님
임차권등기 2024.10.07 · 배당요구 있음 · 명목 미배당 37,530,000원
|
| 윤홍주 | 2025.04.02 | 미상 | 미상 |
후순위 전입
우선변제 미상
승계신고 아님
기재 전입일 기준 대항력 없음 · 전 소유자와 동일 성명 · 점유관계 확인 필요
|
| 김진우 | 2025.11.26 | 미상 | 미상 |
후순위 전입
우선변제 미상
승계신고 아님
기재 전입일 기준 대항력 없음 · 임대차 및 점유관계 미상
|
| 정희진 | 2025.11.26 | 미상 | 미상 |
후순위 전입
우선변제 미상
승계신고 아님
기재 전입일 기준 대항력 없음 · 임대차 및 점유관계 미상
|
송기정은 등기된 임차권자이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 적용되는 대상입니다. 나머지 세 전입자는 임대차 실체·보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도 검증이 필요합니다. 세 사람의 기재 전입일은 모두 말소기준권리 이후이므로 해당 전입일만으로 선순위 대항력이 인정되지는 않습니다. 다만 확인되지 않은 선행 점유·임대차 사정까지 배제한 판정은 아닙니다.
③ 실질취득 분석 — 보증금 인수형과 확약 적용의 차이
송기정의 임차보증금은 229,000,000원으로 최저매각가 195,000,000원보다 큽니다. 배당 추정상 송기정에게 지급되는 금액은 191,470,000원이고 부족분은 37,530,000원입니다.
매각가 195,000,000원 + 명목 인수액 37,530,000원
실질취득 총부담은 보증금 229,000,000원 수준으로 수렴집행비용이 우선 공제되므로 매각대금과 미배당 인수액의 합계는 보증금 자체보다 다소 높을 수 있습니다.
선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 유찰로 매각가가 내려가면 임차인 배당액도 감소하고 미배당 인수액은 증가합니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다고 취득비용이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
매각가 195,000,000원 + 송기정 임차권의 실질 인수액 0원
주된 임차권 기준 실질취득가 = 195,000,000원단, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 부담은 제외하며, 다른 전입자의 권리 위험은 해소된 것으로 보지 않습니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 명목 인수액은 증가한다
회차별로 매각가와 송기정 임차권의 명목 인수액이 어떻게 달라지는지 비교합니다. 아래 인수액은 말소동의 확약서에 따른 실질 인수 0원 판단을 적용하기 전의 배당상 부족액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 명목 인수액 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 195,000,000원 | 37,530,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 156,000,000원 | 75,984,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 124,800,000원 | 106,747,200원 | 실질 인수 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 추정 배당 계산을 따릅니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확정해야 합니다. 확약 적용 시 실질 인수 0원은 송기정 임차권에 한정된 조건부 판단입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,530,000원 |
| 1. 임차권자 · 송기정 | 229,000,000원 | 191,470,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 60,519,226원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,167,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,530,000원 공제 후 임차인 송기정에게 191,470,000원이 배당되는 추정입니다. 송기정 보증금의 명목 미배당액은 37,530,000원이며, 확약의 효력이 유효하게 적용될 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·조세 우선분 및 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 가격 판단 — 현재 실거래 시세 확인이 필요하다
이 물건의 감정가는 195,000,000원이며, 소유자 권은숙의 2024.09.06 취득 거래가액은 210,000,000원입니다. 감정가가 과거 취득가액보다 낮다는 사실은 확인되지만, 과거 개별 거래 한 건으로 현재 시장가치를 판단할 수는 없습니다.
같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않으므로 최저매각가 195,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지 판단을 유보합니다. 특히 오피스텔은 층·면적·실사용 상태·임대수요·건물 관리상태에 따라 개별 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역(인천1호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2016.07.26 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있으며 주차시설은 기계식입니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 북서측 약 8m, 서측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용은 취득 주체와 용도에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부상 오피스텔로 기재되어 있으며, 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 인근 입지는 장점이지만, 실제 매매수요·임대수익·공실률·최근 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 내용, 대항력 포기 여부, 임차권등기 말소 조건, 효력 발생 시점과 매수인의 인수책임 해소 범위를 확인하세요.
- 송기정 임차권 확인. 임차보증금 229,000,000원, 전입일 2022.09.29, 확정일자 2022.08.29, 임차권등기 2024.10.07의 권리관계를 원본과 대조하세요.
- 명목 인수액과 실질 인수액 구분. 신건 배당표의 명목 미배당액은 37,530,000원이지만, 확약이 유효하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 보증금 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
- 윤홍주 전입관계 확인. 전 소유자와 동일 성명인 전입자의 실제 신분, 거주 사유, 임대차계약 존재 여부 및 점유관계를 조사하세요.
- 김진우·정희진 점유관계 확인. 두 사람의 전입일은 2025.11.26입니다. 보증금·확정일자·점유권원이 확인되지 않아 현장조사와 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
- 명도비용 검토. 선순위 임차권이 해소되어도 현재 거주자 또는 점유자의 인도 협의·인도명령 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 조세채권 확인. 말소기준권리가 국의 압류이므로 조세채권의 법정기일, 당해세 및 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 관리비·주차시설 확인. 공용부분 체납관리비 및 기계식 주차설비의 이용 제한, 유지관리 상태와 비용을 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 건물·유사 규모의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 조사해 실제 취득비용이 현재 시세보다 낮은지 판단하세요.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.11.13 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료 및 확약서 원문을 대조하세요.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격과 점유는 별도 검증”
이 사건을 단순히 선순위 임차보증금 229,000,000원이 최저가 195,000,000원보다 크므로 위험하다고만 판단하면 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있기 때문입니다. 확약의 효력이 명세서상 선순위 임차권에 완전히 적용된다면, 송기정 보증금의 명목 미배당액 37,530,000원은 실질적인 매수인 인수액에서 제외될 수 있습니다.
그러나 이것이 곧바로 안전한 낙찰이나 저렴한 취득을 뜻하지는 않습니다. 윤홍주·김진우·정희진의 임대차·점유관계가 미상이며, 확약은 그들의 별도 권리까지 해소해 주지 않습니다. 또한 현재 거래 시세를 확인하지 못해 최저가의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 말소동의 확약서의 권리해소 효력, 추가 전입자의 실제 점유관계, 국의 압류에 따른 조세배당 위험, 최근 오피스텔 실거래 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 확약 확인 전에는 인수 위험을 열어 두고, 확약 확인 후에도 가격과 명도를 별도로 평가하는 것이 이 사건의 핵심 전략입니다.
