인천지방법원 2026타경504383. 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 진성투토펠리체 8층 809호 아파트입니다. 전용면적은 59.88㎡, 건물은 지상 15층 규모이며 2018년 사용승인된 42세대 단지입니다. 소유자 김용석은 2020년 12월 11일 매매를 원인으로 2021년 1월 6일 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 228,000,000원입니다.
이 물건의 권리관계는 단순하지 않습니다. 2021년 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 국세·지방세 등 압류가 추가됐습니다. 그러나 실제로 먼저 살펴야 할 권리는 김소희의 임차보증금 228,000,000원입니다. 임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서기 때문에 대항력 문제가 발생합니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 확약서가 임차권등기 말소와 보증금 인수의무 해소를 어디까지 보장하는지 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5, 346-33 진성투토펠리체 제8층 제809호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.88㎡ · 지상 15층 중 8층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2018.08.06 사용승인 · 42세대 |
| 소유자 | 김용석 (2021.01.06 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.26 국민건강보험공단 압류 (갑구 3번) |
| 임차보증금 | 김소희 · 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
② 임차인 분석 — 보증금 228,000,000원의 실질 위험
| 임차인 | 점유 및 권리 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김소희 실제 임차인 |
8층 809호 59.88㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.12.28 확정 2020.12.15 배당요구 2023.02.06 |
228,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 말소동의 확약 |
확인되는 실제 임차인은 김소희 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로, 별도의 실제 임차인으로 집계하거나 김소희의 보증금에 다시 합산하지 않습니다.
제공된 회차별 계산에서 1회 유찰 시 원칙적 인수액은 44,220,800원, 2회 유찰 시 81,136,640원입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나, 실질취득금액은 보증금 228,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다. 이 경우 낮아진 최저가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
확약이 유효하고 해당 임차권의 말소 및 보증금 인수의무 해소까지 보장한다는 전제에서는 김소희에 대한 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 다만 말소동의와 대항력 포기의 효력은 반드시 동일한 것이 아니므로, 확약서 원문·적용 대상·이행 조건을 확인하기 전까지 무조건적인 인수 면제를 확정해서는 안 됩니다.
회차별 44,220,800원·81,136,640원은 확약이 적용되지 않는 경우를 전제로 한 원칙적 계산액입니다. 실질 인수 0원 판단은 제출된 확약서의 유효한 적용을 전제로 합니다.
또한 이 확약은 김소희의 임차권에 한정됩니다. 다른 임차인이나 별도의 선순위 점유권원이 확인된다면 그 인수위험은 확약과 관계없이 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김소희 1명입니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 거래가 중요하다
진성투토펠리체의 유사 면적 실거래는 총 7건입니다. 전체 거래 평균은 242,142,857원이지만, 이 수치에는 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건, 190,000,000원이며, 최신 거래 역시 2026년 8월 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.88㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 2025.06 | 59.31㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 59.28㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2023.05 | 59.28㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2022.07 | 59.31㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 59.31㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.10 | 59.88㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 242,142,857원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최저매각가 234,000,000원은 전체 실거래 평균의 96.6%입니다. 이 수치만 보면 감정가보다 싸게 매수할 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 실제 가격 판단에서는 최근 거래가 더 중요합니다.
최근 12개월 평균 및 최신 거래가격인 190,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 123.2%입니다. 최근 거래가격 추세도 -24.3%로 하락하고 있습니다. 과거의 300,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있는 상황이므로, 전체 평균보다 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
전체 평균 대비 96.6%라는 지표만으로 저가 매수 기회라고 해석하는 것은 부적절합니다. 최근 12개월 표본이 1건이라는 한계도 있어 추가 거래 확인이 필요하지만, 확인된 최신 거래와 하락 추세는 모두 신건 가격에 불리합니다.
현재 신건에 가격 메리트를 부여하기 어려운 이유입니다. 다만 이 통계만으로 향후 유찰이나 낙찰 여부를 확정할 수는 없습니다. 향후 회차에서는 실제 최저가와 확약 효력을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 김소희 보증금(우선변제) | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 1,924,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 234,000,000원을 가정한 계산에서는 집행비용 4,076,000원을 차감하고 김소희의 임차보증금 228,000,000원이 전액 배당됩니다. 남은 1,924,000원은 주택도시보증공사에 배당되는 구조입니다.
이 계산에서 주택도시보증공사의 청구금액은 228,000,000원, 예상배당금은 1,924,000원, 미배당금은 226,076,000원입니다. 임차인 보증금과 보증기관의 청구액이 동일하므로, 대위변제에 따른 채권 귀속·중복 계산 여부와 실제 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약 전후의 차이
| 회차 | 최저가 | 원칙적 인수액 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 234,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 187,200,000원 | 44,220,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 149,760,000원 | 81,136,640원 | 0원 |
원칙적 인수액은 배당 부족분이 대항력 있는 임차인에게 남는 경우의 회차별 추정치입니다. 실제 인수 0원은 주택도시보증공사 확약의 효력이 해당 인수의무까지 해소한다는 전제이며, 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
두 경우 모두 실질취득금액이 보증금 228,000,000원 안팎에 머무르며, 최근 거래가 190,000,000원보다 높습니다. 확약이 해소되지 않은 상태에서는 유찰만으로 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다.
그러나 이는 확약 대상 임차권에 한정된 효과입니다. 별도 점유자나 다른 인수권리가 발견되면 해당 위험을 추가로 반영해야 합니다. 또한 낙찰가격 외 취득세, 명도, 미납요금 등 부대비용도 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 숭의역이 있습니다. 북측 인중로를 통해 주변 지역으로 연결됩니다.
- 건물. 2018.08.06 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기 및 기계식주차설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와 실제 현황의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항은 지정 대상과 기간을 구분하여 확인해야 합니다. 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 42세대의 비교적 소규모 단지입니다. 전체 실거래는 7건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 가격 추세가 -24.3%로 하락하고 있어, 매도 시점과 매수가격에 따른 환금성 위험을 보수적으로 판단해야 합니다.
실제 전기·수도 공급 상태, 미납요금, 재공급 조건과 관련 비용을 확인해야 합니다. 이러한 문제는 낙찰 후 이용 및 명도 과정에서 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김소희 임차권등기의 말소뿐 아니라 매수인에 대한 보증금 인수청구까지 해소하는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 보호범위. 전입 2020.12.28, 확정일자 2020.12.15, 보증금 228,000,000원의 우선순위와 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 보증기관 채권 관계. 김소희의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액이 각각 228,000,000원입니다. 대위변제·승계 범위, 채권 귀속, 배당관계를 확인하고 동일한 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 5건이 존재하므로 당해세와 법정기일에 따른 우선배당 및 실제 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가가 최근 거래가격의 123.2%입니다. 과거 전체 거래 평균보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 가격 추세 -24.3%와 최근 12개월 실거래 1건이라는 표본 한계를 함께 고려해야 합니다.
- 단지 환금성. 42세대 소규모 단지, 평균 3.2회 유찰 이력과 집계 낙찰률 0.0%를 고려해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 단전·단수 및 체납. 현장 안내문에 기재된 전기·수도 공급 문제와 상수도 미납요금을 확인하고, 관리비 체납 및 낙찰자 부담 가능 금액을 구분해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 확약이 존재해도 인도 및 명도 절차가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
- 입찰 전 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원본 및 실거래가를 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 해결 가능성과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 핵심은 선순위 대항력 임차인, 주택도시보증공사의 말소동의 확약, 그리고 최근 거래가격의 하락입니다.
김소희는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인으로, 보증금 228,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득금액은 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다. 확약의 효력이 해당 임차권의 말소와 인수의무 해소까지 미치는 것으로 확인된다면 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다. 다만 이 판단은 확약서 원본 확인을 전제로 하며, 확약 대상 밖의 권리까지 면제되는 것은 아닙니다.
가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 234,000,000원은 최근 실거래 190,000,000원의 123.2%이고, 가격 추세는 -24.3%입니다. 전체 평균 대비 96.6%라는 수치는 과거 고가 거래의 영향을 받기 때문에 현재 가격 메리트를 뒷받침하지 못합니다.
42세대 소규모 단지의 환금성, 평균 3.2회 유찰 이력, 국세·지방세 압류 및 단전·단수 관련 문제까지 고려하면 신건 입찰에 적극적인 평가를 내리기 어렵습니다.
결론은 “확약 효력 확인이 선행되어야 하며, 신건 가격은 보류”입니다. 권리 문제가 해결되더라도 현재 최저가는 최근 시세보다 높습니다. 유찰이 발생하면 확약의 유효성과 실질취득비용을 다시 계산해 최근 거래가격과 비교하는 것이 타당합니다. 종합 평가는 C등급입니다.
