인천지방법원 2026타경504391. 인천 미추홀구 주안동의 센트라스 아파트 12층 1203호, 전용면적 49.95㎡ 물건입니다. 2018년 12월 20일 사용승인을 받은 건물로, 14층 건물 중 12층에 해당합니다. 소유자는 박명월 씨이며 2022년 7월 18일 거래가 169,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 임차인 윤진희 씨의 대항력과 임차권 말소 확약입니다. 임차인의 전입일은 2022년 7월 18일이고 말소기준권리는 2023년 3월 9일 스마트저축은행 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력은 기준권리보다 앞서 발생했습니다. 보증금 2억 2,200만원도 최저가 2억 1,900만원보다 많습니다.
원칙대로라면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 권리포기 및 말소까지 유효하게 적용·이행된다면 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 단, 확약서 원본의 조건과 실제 말소 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 632-1, 12층 1203호 도로명: 인천광역시 미추홀구 한나루로573번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.95㎡ · 14층 건물 중 12층 |
| 단지 / 사용승인 | 센트라스 · 52세대 · 2018.12.20. |
| 소유자 | 박명월 (2022.07.18. 거래가 169,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 말소기준권리 | 2023.03.09. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 |
| 임차인 | 윤진희 · 보증금 222,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 말소 확약이 핵심
말소기준권리는 2023년 3월 9일 스마트저축은행 가압류입니다. 이 권리보다 앞선 2022년 7월 18일에 윤진희 씨가 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자도 2022년 6월 22일에 받았습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
확약은 윤진희 씨의 해당 임차권에만 적용되는 것으로 보아야 합니다. 다른 점유자나 별도 권리까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 실제 점유자가 임차인과 일치하는지, 확약서의 제출 주체·수익자·권리포기 범위·말소 조건이 무엇인지 원본으로 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 윤진희 | 12층 1203호 49.95㎡ 전부 주거(임차권등기) |
전입 2022.07.18. 확정 2022.06.22. 배당요구 2024.08.08. |
222,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
승계 없음
HUG 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계에 따른 별도 임차인 중복 산정은 하지 않습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 수준을 웃돈다
대상 단지는 센트라스, 52세대 규모입니다. 전용면적 49.95㎡와 유사 면적의 거래 12건을 살펴보면 거래금액은 138,000,000원부터 220,000,000원까지 분포합니다. 전체 거래 평균은 178,195,833원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 49.95㎡ | 6 | 211,000,000원 |
| 2025.06 | 49.97㎡ | 10 | 168,000,000원 |
| 2024.11 | 49.97㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2024.09 | 49.95㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 49.95㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2024.06 | 49.97㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 49.11㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 49.95㎡ | 9 | 151,350,000원 |
| 2024.02 | 49.95㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2024.02 | 49.31㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2024.02 | 49.95㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.12 | 49.11㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 12건 | 178,195,833원 |
가격 판단에서 중요한 것은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 시장 집계상 최근 12개월 평균은 194,750,000원(4건)이고, 추세는 과거 대비 +14.6%입니다. 최근 추세 자체는 상승 방향으로 집계되어 있습니다.
그러나 최저매각가 219,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.5%입니다. 가장 최근 거래로 기재된 2025년 8월 211,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 더 높습니다. 따라서 상승 추세를 감안하더라도 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 윤진희 보증금(우선변제) | 222,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 가압류 · 스마트저축은행 | 30,160,150원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,325,501원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 최저가 219,000,000원에서 집행비용 3,866,000원을 제외하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 215,134,000원입니다. 보증금 222,000,000원과의 차액인 6,866,000원은 배당표상 부족액입니다.
유찰별 임차보증금 부족액 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 배당 부족액 | 확약 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 219,000,000원 | 6,866,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 | 175,200,000원 | 50,052,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 | 140,160,000원 | 84,602,240원 | 0원* |
배당 부족액은 확약이 적용되지 않는 일반적인 배당 산식상 금액입니다. 모든 회차에서 말소동의 확약의 효력이 해당 임차권에 유효하게 유지·이행되는 경우에만 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 정보 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트와 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 14층 건물의 12층입니다. 사용승인일은 2018년 12월 20일이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 센트라스는 52세대 규모입니다. 대단지 아파트와 비교하면 거래층이 제한될 수 있으므로 매도 시 실제 매수 수요와 거래량을 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 186.4㎡, 지목은 대, 일반상업지역입니다. 평지의 사다리형 토지이며 북측 세로 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 매각기일 기준 연장·재지정 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 거래목록 12건의 가격 편차가 1억 3,800만원부터 2억 2,000만원까지 나타납니다. 최근 12개월 평균은 1억 9,475만원으로 집계되지만, 개별 거래목록의 최신 표기가 2025년 8월이므로 현재 거래 흐름을 추가 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 말소동의 확약서의 제출 주체, 수익자, 적용 대상 임차권, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 원본으로 확인하세요. 확약서 제출 사실만으로 말소 완료까지 추정해서는 안 됩니다.
- 임차권 말소 완료 여부. 윤진희 씨의 보증금 2억 2,200만원과 배당 부족액 6,866,000원을 확인하고, 확약에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인하세요. 확약이 해당 임차권에 적용되지 않으면 매수인 인수 위험이 남습니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 되어 있더라도 실제 점유관계는 별도 확인해야 합니다. 현장 방문을 통해 점유자와 실제 인도 가능 시점을 확인하고, 임차인과 협의할 사항을 정리하세요.
- 공매와 경매의 진행 관계. 2024년 7월 19일 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있습니다. 공매와 법원경매의 진행 상태, 중복 절차 및 현재 유효한 매각 절차를 한국자산관리공사와 법원에서 교차 확인하세요.
- 신건 가격 상한. 최저가 2억 1,900만원은 최근 12개월 평균 1억 9,475만원의 112.5%입니다. 최신 기재 거래 2억 1,100만원도 웃돕니다. 권리 인수액이 0원이 된다는 이유만으로 감정가 수준의 응찰을 정당화해서는 안 됩니다.
- 유찰 이후 가격 검토. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 신건 입찰을 서두르기보다 유찰 시 최저가와 실거래 흐름을 다시 비교하는 전략이 합리적입니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 관한 지정기간이 2026년 8월 25일까지로 기재되어 있습니다. 매각기일 현재 재지정 또는 연장 여부와 실제 적용 대상을 확인하세요.
- 세금 및 관리비. 등기상 압류권자가 의정부시와 국(포천세무서장)으로 기재되어 있습니다. 당해세 및 관리비 체납 여부, 매수인 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리돼도, 가격은 정리되지 않는다”
이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형 경매와는 구별해야 합니다. 윤진희 씨의 보증금은 2억 2,200만원이고 말소기준권리보다 앞서 대항력이 발생했으므로, 확약이 없다면 배당 부족액 6,866,000원이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 권리의 포기와 말소가 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질 인수액 0원으로 판단합니다.
반면 가격은 전혀 다른 문제입니다. 최저가 2억 1,900만원은 최근 12개월 평균 1억 9,475만원의 112.5%이며, 최신 기재 거래 2억 1,100만원보다도 높습니다. 최근 추세가 +14.6%로 상승 방향이라고 해도, 현재 최저가가 최근 거래 수준보다 높은 사실은 달라지지 않습니다. 여기에 52세대 규모와 단지 경매 평균 2.3회 유찰이라는 요소도 고려해야 합니다.
권리는 확약 이행을 확인하고, 가격은 유찰을 기다려야 합니다. 확약서의 법적 효력과 임차권 말소가 확인되지 않는다면 입찰을 보류해야 하며, 확약이 정상적으로 이행되더라도 신건 가격에 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리상 인수액 0원이라는 사실보다 그 조건을 충족한 뒤에도 2억 1,900만원을 지불할 가치가 있는가에 있습니다.
