인천지방법원 2026타경504396. 인천 서구 검암동의 도시형생활주택인 '휴아일랜드' 1동 301호입니다. 전용면적은 56.08㎡이고, 지상 5층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자는 김아영 씨로, 2022년 9월 13일 소유권을 취득했으며 등기된 거래가액은 189,000,000원입니다.
이번 사건의 핵심은 소유권이나 근저당 자체가 아닙니다. 임차인 정동석의 선순위 대항력과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 임차인은 2022년 8월 19일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 7월 25일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023년 10월 5일 청주시 압류보다 앞선 권리이므로, 원칙적으로 매수인에게 보증금 미회수분을 주장할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 이 확약의 효력이 인수의무 해소까지 미친다면 주요 위험이 제거됩니다. 단순히 등기가 말소된다는 사실만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없으므로, 확약서 원문과 매각조건을 확인하는 것이 입찰의 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 649-12 1동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 승학로506번길 78 |
| 건물명 | 휴아일랜드 (休아일랜드101동102동) |
| 물건종류 | 도시형생활주택 · 단지형다세대주택 |
| 전용면적 / 층 | 56.08㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 벽돌쌓기 외벽 · PVC새시 |
| 단지 규모 / 사용승인 관련 기준일 | 24세대 · 준공일 2013.01.03 |
| 소유자 | 김아영 (2022.09.13 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
청주시 압류 이후 등기된 아산시 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2013년에 설정된 광명동부새마을금고 및 우리은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
다만 청주시·아산시·국민건강보험공단의 압류와 관련해 실제 조세·공과금의 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다. 등기 말소 여부와 세금의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 189,000,000원
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
정동석 3층 301호 56.08㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.08.19 확정 2022.07.25 배당요구 2024.05.24 |
189,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
승계신고 아님
말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차보증금 189,000,000원과 신청채권자의 청구금액 189,000,000원을 합쳐 새로운 임차보증금으로 계산해서도 안 됩니다.
보증금 189,000,000원 − 예상배당 162,876,000원 = 미회수 26,124,000원
확약이 유효하지 않다면 이 미회수액이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 그러면 신건 기준 실질취득액은 166,000,000원 + 26,124,000원 = 192,124,000원으로 추정됩니다. 집행비용 때문에 보증금 189,000,000원보다 약간 높지만, 경제적으로는 보증금 수준에 실질취득비용이 묶이는 구조입니다.
확약이 임차인의 선순위 대항력에 따른 보증금 인수의무까지 유효하게 해소하는 조건이라면, 룰상 인수액 26,124,000원은 실질적으로 0원으로 평가합니다.
따라서 확약의 효력과 적용 범위가 확인되는 경우의 실질취득액은 166,000,000원입니다. 다만 현재 확인된 것은 말소동의 확약서의 제출 사실이므로, 원본에서 대항력 관련 책임까지 해소되는지 반드시 확인해야 합니다. 다른 임차인에게까지 효력이 자동 확장되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 조금 낮아도 최신 거래보다 높다
비교 대상은 休아일랜드101동102동의 실거래 표본입니다. 확인된 거래는 2건으로, 2022년 9월과 2023년 6월에 이루어졌습니다. 평균은 169,000,000원이지만 표본이 적고 거래 시점이 오래돼 현재 가격을 직접 대변한다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 58.54㎡ | 4층 | 149,000,000원 |
| 2022.09 | 56.08㎡ | 3층 | 189,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 169,000,000원 |
자료상 최근 거래 비교지표 평균은 169,000,000원이며, 최저가 166,000,000원은 그 98.2%입니다. 평균만 보면 약간 낮은 가격이지만, 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 판단할 수는 없습니다.
가장 늦은 거래인 2023년 6월 매매금액은 149,000,000원입니다. 신건 최저가는 이보다 17,000,000원 높고, 약 111.4%에 해당합니다. 과거 189,000,000원 거래가 평균을 끌어올린 영향도 있습니다. 특히 거래가 2022년과 2023년에 집중돼 있어 현재의 상승·하락 추세를 확정할 자료는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,124,000원 |
| 1. 임차인 정동석 보증금 | 189,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 계산상 임차인 미회수액은 26,124,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 인수의무 해소에 유효하다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다
대항력 있는 보증금 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 166,000,000원 | 26,124,000원 | 192,124,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,800,000원 | 58,859,200원 | 191,659,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,240,000원 | 85,047,360원 | 191,287,360원 |
실질취득 추정액은 해당 회차의 매각가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 확약이 적용되지 않는 경우에 한한 계산이며, 회차별 집행비용 추정이 포함된 배당 계산상 보증금 189,000,000원보다 약간 높게 산출됩니다. 별도 취득 부대비용은 제외했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 인천2호선 검바위역 남서측 인근입니다. 주변에는 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선 검바위역이 소재합니다. 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층으로, 위생·급배수 및 난방설비를 갖췄습니다. 공부상 도시형생활주택 중 단지형다세대주택입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 및 검암1지구 지구단위계획구역입니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며 동측 소로에 접합니다. 토지 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 확인됩니다. 해당 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 전체 24세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건이며 거래금액 차이가 큽니다. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.8회이나, 확인된 낙찰 실적을 근거로 환금성이 높다고 판단할 자료는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 임차권등기의 말소뿐 아니라 선순위 대항력에 따른 보증금 인수의무도 해소하는지 확인해야 합니다. 적용 범위, 조건, 효력 발생 시점을 확인하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 확인. 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으므로 단순히 후순위 등기라는 이유로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 말소동의 확약서에 관한 비고까지 함께 확인하세요.
- 임차인 점유 및 명도. 정동석의 임차권등기와 대항력은 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사 원본을 통해 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 청주시·아산시·국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일에 따라 예상배당이 달라질 수 있으므로 세금 관련 우선순위 확인이 필요합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래는 2022년과 2023년의 2건입니다. 166,000,000원이 현재 시장에서 경쟁력 있는 금액인지 인근 유사 다세대주택의 거래와 매물 가격을 추가로 검증해야 합니다.
- 유찰 효과 구분. 확약이 유효하면 낙찰가 하락이 실질취득비용 감소로 연결됩니다. 반대로 인수의무가 남으면 낙찰가가 하락해도 실제 취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않을 수 있습니다.
- 관리비와 물건 상태. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 건물 내부 상태를 확인하세요. 감정평가 과정에서 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 일부 사항은 정확히 확인되지 않았습니다.
- 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 법원의 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 확인돼도 가격 검증은 별개다”
인천지방법원 2026타경504396은 겉으로 보이는 최저가보다 임차인 보증금 189,000,000원과 확약서의 효력이 더 중요한 물건입니다. 선순위 대항력 임차인이 존재하므로 원칙적으로 미배당 보증금 인수 위험이 있습니다. 신건 예상배당상 그 금액은 26,124,000원입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 인수의무를 해소한다면 이 위험은 실질적으로 0원으로 줄어듭니다. 그러나 확약서의 원문을 확인하지 않은 상태에서 인수의무가 완전히 소멸했다고 확정해서는 안 됩니다.
가격 역시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 확약이 유효하더라도 신건 실질취득액 166,000,000원은 최신으로 제시된 거래금액 149,000,000원보다 높습니다. 기존 비교 평균 169,000,000원은 오래된 거래 2건으로 산출된 값이므로 이를 근거로 신건 가격이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 '확약 원본 확인 후 가격 재평가'입니다. 인수의무 해소가 확인되면 검토할 수 있는 물건이지만, 소규모 다세대주택의 환금성과 실거래 표본 부족, 최신 거래 대비 높은 가격을 감안하면 신건에서 공격적으로 입찰할 근거는 약합니다. 확약이 불완전하거나 적용되지 않는다면 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이므로 신중한 접근이 필요합니다.
