인천지방법원 2026타경504480. 인천 서구 가좌동 신동아홈타운4차 제2동 301호, 전용 66.2㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 220,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 차태진이고, 주택도시보증공사가 211,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 출발점은 근저당권보다 먼저 전입한 임차인 박소영의 보증금입니다.
박소영은 2020.12.03. 전입·점유했고 확정일자는 2020.11.23.입니다. 말소기준권리인 김옥경의 근저당권 설정일 2021.01.21.보다 앞섭니다. 이 때문에 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는지와 별개로, 대항력에 따른 보증금 인수 문제를 검토해야 합니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 그 위험을 해소하는 중요한 사정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 114-83 신동아홈타운4차 2동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 66.2㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물규모 | 신동아홈타운4차 · 16세대 · 2019.03.06. 준공 |
| 소유자 | 차태진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 김옥경 근저당권 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 선순위 임차인 | 박소영 · 보증금 211,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (말소동의 확약 효력 전제) |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.01.21. 설정된 김옥경의 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원입니다. 이후 설정된 이회순의 근저당권(24,000,000원), 고양시·국·국민건강보험공단의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
하지만 임차인 박소영의 주민등록과 점유는 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 확정일자도 먼저 갖췄고 배당요구도 이루어졌으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인으로 판단됩니다. 따라서 후순위 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 결론 낼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.11억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
박소영 제3층 제301호 66.2㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.12.03. 확정 2020.11.23. 배당요구 2024.12.12. |
211,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
말소동의 확약 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 박소영 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 동일한 211,000,000원이 기재되어 있다는 이유로 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
확약의 적용 범위도 중요합니다. 이 확약은 박소영의 주택임차권등기에 관한 것으로, 다른 임차인에게 자동으로 적용되는 것이 아닙니다. 현재 확인되는 별도의 실제 임차인은 없으나, 추가 점유자나 확약 밖의 임차인이 확인된다면 그 사람의 대항력과 보증금 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세·가격 판단 — 감정가 2.20억의 경쟁력은 미확인
이 물건은 16세대 규모의 다세대주택으로, 전용면적은 66.2㎡입니다. 현재 감정가와 최저매각가가 동일한 220,000,000원이지만 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
특히 이 사건은 선순위 임차보증금 211,000,000원이 존재합니다. 확약이 유효한 경우 실질 인수액은 0원이지만, 그 사실만으로 감정가 자체에 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 주택의 개별 상태와 실제 거래가격을 확인해야 입찰가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 박소영 · 우선변제 | 211,000,000원 | 211,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김옥경 | 39,000,000원 | 5,120,000원 |
| 3. 근저당 · 이회순 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 211,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 220,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 3,880,000원을 제외한 뒤 임차인 박소영에게 보증금 211,000,000원이 전액 배당됩니다. 남는 5,120,000원은 김옥경 근저당권에 배당되고, 이회순과 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 소유자 잔여액도 0원입니다.
채권자 배당계산상 총 채권액 274,000,000원, 예상배당 5,120,000원, 미배당 268,880,000원입니다. 이는 채권자들의 미회수 추정액이며 매수인이 같은 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 효력에 따라 달라지는 부담
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 계산상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 220,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 176,000,000원 | 38,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 140,800,000원 | 72,971,200원 | 0원 |
계산상 인수액 38,264,000원 및 72,971,200원은 선순위 임차보증금의 미배당액에 따른 인수 가능성을 나타내는 추정치입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우 박소영에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 평가합니다. 이 구분은 해당 임차인에 한정되며 별도 비용은 포함하지 않습니다.
⑥ 압류·세금 및 후순위 권리 위험
등기에는 다음과 같은 후순위 압류가 존재합니다. 모두 말소기준권리 이후 설정된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되지만, 배당 과정에서 조세채권의 법정 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.
| 설정일 | 권리 | 권리자 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 2025.03.04. | 압류 · 갑구 5번 | 고양시 | 소멸 |
| 2025.05.12. | 압류 · 갑구 6번 | 국 (예산세무서장) | 소멸 |
| 2025.06.12. | 압류 · 갑구 7번 | 국민건강보험공단 | 소멸 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천봉화초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서부여성회관역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕의 지상 5층 건물로 본건은 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하며, 토지는 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 매각기일 당시의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 666.5㎡이며 공시지가는 1,205,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2019.03.06. 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가 220,000,000원에 대한 시장의 수용 가능성과 매도 시 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구와 효력, 임차권등기 말소 범위, 추가 조건의 유무를 반드시 확인하세요. 이 문서가 보증금 인수 판단의 핵심입니다.
- 선순위 임차인. 박소영의 전입일 2020.12.03., 확정일자 2020.11.23., 임차보증금 211,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 사항을 원본과 대조하세요.
- 보증기관의 권리. 주택도시보증공사의 경매 신청채권 211,000,000원과 임차인 박소영의 보증금 211,000,000원의 관계를 확인하세요. 보증기관을 별도의 실제 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 박소영의 임차권에 관한 것입니다. 현재 점유관계와 추가 임차인의 존재 여부를 확인하고, 별도의 임차인이 있다면 대항력 및 인수 위험을 개별 검토하세요.
- 체납세금. 고양시·국·국민건강보험공단 압류에 따른 체납채권 금액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 시세 확인. 신동아홈타운4차 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격을 비교하세요. 최저가 220,000,000원을 가격 메리트가 있는 수준으로 단정할 수 없습니다.
- 명도와 관리비. 임차권등기 여부와 실제 점유 여부는 별개입니다. 낙찰 후 인도 가능 시점, 점유자의 협조 여부, 공용부분 관리비 체납 등을 확인하세요.
- 매각서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 별도 검증”
이 사건은 단순히 후순위 근저당권이 소멸하는 물건으로 볼 수 없습니다. 실제 임차인 박소영의 전입·확정일자가 말소기준권리보다 빠르기 때문입니다. 임차보증금 211,000,000원은 반드시 검토해야 할 선순위 권리입니다.
다행히 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 확약이 유효하게 적용된다면 박소영에 대한 매수인 실질 인수액은 0원이며, 별도 비용을 제외한 실질취득 부담은 낙찰가를 기준으로 평가할 수 있습니다. 다만 확약이 적용되지 않는다면 유찰 후에도 미배당 보증금 인수 문제가 발생하고, 낮은 최저가만으로 취득 부담이 크게 줄어들지 않을 수 있습니다.
또한 16세대 규모의 다세대주택으로 현재 동일 면적 실거래가격을 확인할 수 없기 때문에, 감정가 220,000,000원이 시세에 비해 유리한지 판단하기 어렵습니다. 후순위 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 말소동의 확약이 유효하다는 점은 중요한 긍정 요소이지만, 확약서 원본의 효력과 적용 범위가 확인되어야 하고 가격 경쟁력도 별도로 검증되어야 합니다. 권리 위험은 확약으로 해소 가능하나, 현재 가격만으로 적극 입찰할 근거는 부족합니다.
