인천지방법원 2026타경504481. 인천 남동구 간석동 85-7 성도빌라 4층 401호, 전용면적 46.39㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 1,000만원으로 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 13일입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG), 청구금액은 9,900만원입니다.

등기부에서 가장 주의해야 할 권리는 을구 7번의 주택임차권등기입니다. 임차인 이상준 씨의 전입·점유는 2021년 4월 22일로 확인되고, 임차권등기는 2025년 5월 15일에 이루어졌습니다. 2026년 6월 5일 경매개시결정보다 앞선 권리이므로 일반적인 권리분석에서는 매수인 인수 가능성을 우선 검토해야 합니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실도 함께 기재되어 있습니다. 이 확약을 해당 임차권등기에 적용하면 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 임차권등기만 보고 입찰을 포기할 물건도, 확약서 한 장만 보고 안심할 물건도 아닙니다. 확약의 대상과 효력, 실제 말소 이행 여부를 확인하는 것이 첫 번째 입찰 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권등기와 말소동의 확약

이 사건의 기준권리는 2026년 6월 5일 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

중요한 것은 을구 7번 주택임차권등기입니다. 임차권등기 접수일은 2025년 5월 15일로 기준권리인 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 확약이 없다면 매수인에게 부담이 될 수 있는 선순위 권리로 보아야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

등기부상 주택임차권등기권자는 이상준 씨입니다. 전입신고일과 점유개시일은 모두 2021년 4월 22일로 기재되어 있고, 확정일자는 두 차례의 임대차계약에 대해 각각 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 별도 임차인은 확인되지 않습니다.

※ 등기부 원문에는 임차보증금 (1) 99,000,000원, (2) 99,000,000원으로 각각 기재되어 있습니다. 두 기재의 갱신·변경 관계를 확인하지 않고 198,000,000원으로 단순 합산하지 않았습니다. 임대차계약일은 2021.03.22 및 2023.03.28, 배당요구일은 2025.05.15로 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 1억 1,000만원은 최근 거래보다 높다

동일 빌라의 동일 면적 46.39㎡ 거래를 비교합니다. 거래 표본은 3건이며, 가장 최근 거래는 2025년 3월 4층 거래가 9,900만원입니다. 전체 거래 평균은 8,600만원입니다.

가격 비교에서 우선 살펴볼 수치는 전체 평균 8,600만원보다는 최근 기준 평균과 최신 거래인 9,900만원입니다. 최저매각가 1억 1,000만원은 9,900만원의 111.1%입니다. 최신 거래보다 1,100만원 높은 수준입니다.

전체 거래 평균 8,600만원과 비교하면 최저가는 127.9%입니다. 어느 기준으로 보더라도 신건 최저가를 가격 메리트가 있는 수준이라고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)

신건 최저가 1억 1,000만원을 가정하면 집행비용 추정액 234만원을 제외하고 HUG 청구액 9,900만원이 전액 배당되며, 계산상 잔여 866만원이 발생합니다. 임차권등기의 말소동의 확약에 따른 매수인 인수액은 0원*으로 평가합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 매각가 하락에 따른 채권 부족

현재 신건에서 매각가가 낮아지면 HUG에 배당되는 금액도 감소합니다. 제공된 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 이 표는 매각가별 배당 계산이며, 실제 낙찰가나 시장가치를 보장하는 것은 아닙니다.

매수인 인수액은 제출된 말소동의 확약이 해당 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제입니다. HUG의 미배당액과 매수인의 임차권 인수액은 서로 다른 개념이며, 채권 미배당액이 발생한다고 해서 자동으로 매수인이 이를 인수하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 신영여자고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 간석오거리역이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지는 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,444,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 외장타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 위생·상하수도·가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대·절대보호구역), 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 1993년 준공, 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 거래 표본은 3건으로 제한적이며, 거래가격이 6,000만원에서 9,900만원까지 차이를 보입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 말소동의 확약서가 이상준 씨의 을구 7번 임차권등기 전체를 대상으로 하는지, 조건이나 예외가 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 확약서 제출과 실제 말소는 구분해야 합니다. 말소 절차 및 최종 등기 상태를 확인하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.
• 보증금 기재 확인. 등기부에 (1), (2) 각각 99,000,000원이 기재되어 있습니다. 두 금액의 관계와 실제 임대차보증금 잔액을 원본 서류로 확인하세요.
• 배당관계 확인. HUG 청구금액은 99,000,000원이며 신건 매각가 가정에서는 전액 배당으로 계산됩니다. 당해세 및 최우선변제 등 미반영 항목을 별도로 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 1억 1,000만원은 최신 거래 9,900만원보다 높습니다. 전체 평균 8,600만원만 보고 가격을 판단하지 말고, 최신 거래 및 실제 주택 상태를 우선 비교하세요.
• 환금성 확인. 10세대 규모의 1993년 준공 다세대주택입니다. 소규모 빌라 특성상 매도 가능 가격과 매수 수요를 보수적으로 검토하세요.
• 관리비 및 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 상태, 체납 관리비 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서 및 임대차 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 권리는 낮추고, 가격은 냉정하게”

인천 2026타경504481은 일반적인 무임차 다세대 경매와는 다릅니다. 을구 7번에 기준권리보다 앞선 주택임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서에도 인수권리로 표시되어 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점이 중요한 차이입니다.

확약이 해당 임차권등기에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수액을 0원*으로 평가할 수 있습니다. 다만 등기부상 보증금 기재가 두 차례 나타나므로 보증금의 정확한 관계와 확약의 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.

가격은 별도의 문제입니다. 최저매각가 1억 1,000만원은 최신 확인 거래 9,900만원보다 높고, 최근 거래 기준의 111.1%입니다. 전체 평균과 비교해도 가격 부담이 작지 않습니다. 10세대 규모의 오래된 다세대주택이라는 환금성 측면까지 고려하면 신건에서 무리하게 입찰할 이유는 부족합니다.

최종 판단은 권리 조건부 양호, 가격은 보류입니다. HUG 확약서 원본과 임차권등기 말소 이행을 먼저 확인하고, 가격은 유찰 시나리오와 실제 거래 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.