인천지방법원 2026타경504523. 인천 청라동 크리스탈뷰2차 11층 1109호 오피스텔입니다. 감정가는 115,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 130,000,000원입니다. 등기부상 소유자는 주식회사복단지로, 2022년 2월 14일 소유권을 이전받았습니다.
이 사건은 일반적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 과거 신한은행 근저당은 이미 말소되었고, 현재 말소기준권리는 2026년 6월 8일 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2024년 1월 17일에 천민수 명의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 모두 2021년 11월 12일입니다.
즉, 임차인은 말소기준권리보다 앞선 권리를 보유합니다. 원칙적으로 매각만으로 임차인의 미배당 보증금 반환책임이 사라지는 구조가 아닙니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 중요한 예외 사정이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 153-3 크리스탈뷰2차 11층 1109호 |
| 도로명주소 | 크리스탈로74번길 17 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 11층 |
| 임차권 설정 범위 | 11층 1109호 25.2572㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 2019.09.02 |
| 소유자 | 주식회사복단지 (2022.02.14 소유권이전 · 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 115,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 천민수 11층 1109호 전부 |
130,000,000원 | 2021.11.12 2021.11.12 |
대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 |
원칙상 17,410,000원 확약 적용 시 실질 0원 |
천민수는 등기부상 임차권자로서 2021년 10월 16일 임대차계약을 체결했고, 2021년 11월 12일 전입신고·점유개시·확정일자를 갖췄습니다. 2024년 1월 17일 주택임차권등기를 마쳤으며, 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 보증금은 130,000,000원입니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있습니다. 임차인 천민수와 별도로 보증금 130,000,000원을 가진 또 다른 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 천민수 1명입니다.
인수권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨.
이 확약이 해당 임차권의 말소와 매수인의 보증금 반환책임 해소에 유효하게 적용되고 실제 이행되는 경우, 천민수 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 단, 말소동의만으로 대항력 포기까지 확정된다고 단정할 수는 없으므로 확약서 원문, 동의 범위, 효력 및 말소 이행 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.따라서 확약 미적용 시 실질취득 부담은 보증금 130,000,000원 안팎으로 유지되는 구조입니다. 낙찰가가 하락해도 미배당 인수액이 증가하므로, 최저가 하락만 보고 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다. 집행비용 추정치에 따라 낙찰가와 인수액의 합계에는 차이가 발생합니다.
② 가격 판단 — 확약 적용 여부가 취득비용을 바꾼다
현재 최저매각가는 115,000,000원입니다. 확약서가 유효하게 이행되어 임차인 인수가 해소된다면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가 기준 115,000,000원으로 볼 수 있습니다. 반면 확약의 효력이 적용되지 않는다면 현재 회차에서 계산된 원칙상 인수액은 17,410,000원입니다.
이 물건의 과거 등기상 거래가액은 다음과 같습니다.
| 소유권이전 접수일 | 매수인 | 거래가액 |
|---|---|---|
| 2019.10.15 | 이영숙 | 135,040,000원 |
| 2022.01.03 | 박지헌 | 120,000,000원 |
| 2022.01.21 | 고은애 | 123,000,000원 |
| 2022.02.14 | 주식회사복단지 | 130,000,000원 |
위 금액은 등기부에 기재된 과거 소유권이전 거래가액입니다. 현재 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 시세를 의미하지 않습니다.
확약으로 인수 문제가 해결되는 것과 가격 메리트가 확보되는 것은 별개입니다. 동일 건물의 최근 실거래 및 현재 매매가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 천민수 보증금 | 130,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 배당은 집행비용 2,410,000원과 임차인 배당액 112,590,000원으로 매각대금 115,000,000원 전액이 소진되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상 배당액은 0원, 미배당 청구금액은 130,000,000원입니다. 임차인 보증금의 원칙상 미배당액은 17,410,000원이나, 확약의 유효한 적용·이행을 전제로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정표입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가면 무엇이 달라질까
| 매각 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 115,000,000원 | 17,410,000원 | 130,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 92,000,000원 | 40,056,000원 | 130,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 73,600,000원 | 58,124,800원 | 130,000,000원 |
집행비용 추정 차이를 제외하면 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 임차보증금 130,000,000원 안팎에서 유지됩니다. 따라서 확약 없이 최저가만 보고 할인 효과가 커진다고 해석하면 안 됩니다.
다만 이는 확약의 법적 효력과 이행이 충족된다는 전제이며, 별도의 취득세·등기비용·관리비 등은 포함하지 않은 금액입니다. 또한 실질취득금액이 낮아져도 현재 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 청라호수공원 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 주를 이루는 주상 혼용지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층 1109호입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2019.09.02이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스보일러에 의한 난방설비, 상하수도 및 위생설비, 승강기와 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30m, 북측으로 약 18m의 포장도로에 접합니다. 차량 접근 여건은 확인되지만 실제 주차 환경과 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역도 표시되어 있습니다. 공시지가는 3,864,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 매매·임대 수요 및 금융조건이 다를 수 있습니다. 현재 가격 경쟁력과 환금성을 확정하려면 동일 건물의 최근 실거래 및 매물가격 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 어떤 권리와 채무를 대상으로 하는지 확인하세요. 주택임차권등기 말소뿐 아니라 매수인의 보증금 반환책임과 대항력 문제까지 해소되는지 검토가 필요합니다.
- 확약의 적용·이행 조건. 매각물건명세서에 확약서가 제출됐다는 사실과 실제로 법적 인수책임이 해소됐다는 판단은 구별해야 합니다. 입찰 전 법원에 원본을 대조하고, 매각 후 말소 절차를 확인하세요.
- 선순위 임차인. 천민수의 전입일·확정일자는 2021.11.12, 임차권등기일은 2024.01.17입니다. 권리의 선후관계와 확약의 적용 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 현재 매각가 기준 주택도시보증공사의 예상 배당액은 0원입니다. 신청채권자의 미배당과 매수인의 인수책임은 서로 다른 문제이므로, 미배당액만으로 추가 인수채무가 발생한다고 단정하지 마세요.
- 점유·인도. 임차권등기는 확인되지만 실제 현재 점유·퇴거 상태는 별도로 확인해야 합니다. 확약에 따른 권리 말소와 현실적인 인도 절차는 구분해 검토하세요.
- 관리비 체납. 독촉장 부착 사실이 있으므로 체납금 총액, 공용부분과 전용부분 구분, 매수인 부담 가능 범위를 확인하세요.
- 최근 시세 확인. 현재 최저가 115,000,000원을 과거 등기 거래가액과 단순 비교해 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물 유사 면적의 최근 실거래와 현행 매물가격을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 취득비용. 실제 이용현황과 과세기준에 따른 취득 관련 세금, 등기비용 및 금융조건을 검토하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 내용 및 확약서 원본을 입찰 전에 반드시 대조하세요.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 핵심은 감정가 115,000,000원이 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원을 누가 최종적으로 부담하느냐입니다.
확약이 없다면 신건에서 계산된 원칙상 인수액은 17,410,000원이며, 유찰로 매각가가 낮아질수록 인수액이 커집니다. 이런 구조에서는 최저가가 내려가도 실질적인 취득 부담이 보증금 규모에 묶이므로 가격이 싸졌다고 볼 수 없습니다.
반면 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 해당 임차권의 말소와 인수책임 해소에 유효하게 적용·이행된다면, 천민수 관련 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 경우 취득금액은 낙찰가 기준으로 검토할 수 있습니다.
다만 확약서의 정확한 효력과 이행 조건을 확인하기 전에는 인수위험이 완전히 해소됐다고 확정할 수 없습니다. 여기에 현재 시세 비교 근거 부족, 체납관리비 정황, 실제 점유 상태 확인 필요라는 변수가 남아 있습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 주된 선순위 임차권 위험을 해소할 수 있는 확약이 존재한다는 점은 긍정적이지만, 인수책임 해소 여부의 법적 확인과 현재 가격 검증이 선행되어야 합니다. 확약의 효력은 반드시 확인하고, 시세가 확인될 때까지 가격 판단은 보류하는 물건입니다.
