인천지방법원 2026타경504610. 인천 미추홀구 숭의동 제이앤제이팰리스 11층 1101호, 전용 56.5963㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이재옥 씨로, 2021년 7월 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 5월 파산선고가 등기되었고, 2023년 5월 임차인 어은진 씨의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
2026년 5월에는 주택도시보증공사의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 같은 공사가 신청채권자가 되어 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권 자체는 말소기준권리이지만, 그보다 앞선 임차권등기가 존재한다는 점이 일반적인 깨끗한 권리관계의 경매물건과 다릅니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 하지만 말소동의가 임차인의 대항력 및 보증금 반환청구권 포기까지 포함하는지는 확약서 원문과 실제 권리관계를 대조해야 합니다. 이 조건을 확인한 다음에야 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504610 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6, 339-7 인주대로45번길 39-1 · 11층 1101호 |
| 건물명 | 제이앤제이팰리스 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.5963㎡ · 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 11층 |
| 건물 준공 | 2017.01.24 |
| 세대수 | 6세대 |
| 소유자 | 이재옥 · 2021.07.21 소유권이전 · 거래가 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 말소기준권리 | 2026.05.14 주택도시보증공사 근저당권 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 2023.05.12 어은진 · 보증금 200,000,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
또한 갑구에는 2022.05.12 접수된 이재옥 씨에 대한 파산선고가 있습니다. 해당 등기의 법적 영향과 경매절차에서의 처리 역시 원본 서류를 통해 확인할 필요가 있습니다. 기존 부평농업협동조합 근저당권은 2021.06.30 이미 말소됐으며, 과거 신탁등기도 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 어은진 | 11층 1101호 56.5963㎡ 전부 |
2021.06.30 | 2021.06.03 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 선순위 인수 가능 말소동의 확약 |
| 실제 임차인 | 어은진 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.05.11 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.06.30 / 2021.06.30 |
| 확정일자 | 2021.06.03 |
| 보증금 | 200,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.05.12 · 을구 순위 3번 |
| 배당요구 | 신고됨 · 2023.05.12 |
| 예상 우선배당 | 151,044,000원 |
| 예상 미배당 보증금 | 48,956,000원 |
| 확약 적용 | 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 · 효력 확인 필요 |
주택도시보증공사는 근저당권자이자 경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 실제 임차인 어은진 씨와는 구별하며, 주택도시보증공사의 채권최고액 200,000,000원을 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 하락장에서는 최근 거래가 기준
제이앤제이팰리스는 6세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 56.6㎡ 안팎의 실거래 12건이 확인되지만, 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있어 최근 거래가격을 우선 살펴야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.6㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 56.85㎡ | 11 | 156,000,000원 |
| 2025.12 | 56.6㎡ | 6 | 127,360,000원 |
| 2025.12 | 56.85㎡ | 9 | 127,360,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 2 | 120,940,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 4 | 121,980,000원 |
| 2025.11 | 56.6㎡ | 5 | 121,980,000원 |
| 2025.08 | 56.85㎡ | 10 | 151,000,000원 |
| 2025.06 | 56.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 56.85㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2023.12 | 56.85㎡ | 9 | 234,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 132,256,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 142,046,666원 |
전체 실거래 평균은 142,046,666원이지만, 여기에는 2023년 12월의 234,000,000원 거래도 포함되어 있습니다. 실제 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 10건의 평균은 132,256,000원입니다.
- 최저매각가: 154,000,000원
- 최근 12개월 평균: 132,256,000원
- 최신 거래(2026.05): 135,000,000원
- 최저가 ÷ 최근 평균: 116.4%
- 최근 거래가격 추세: -30.8%
특히 2023년 12월 거래가 234,000,000원이라는 이유로 신건 최저가 154,000,000원을 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 평균과 최신 거래 모두 최저가보다 낮고, 가격 추세도 하락하고 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 어은진 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 2,956,000원으로 추정했습니다. 임차인 보증금에 151,044,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 근저당권에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 늘어난다
대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때는 낙찰가가 내려간 만큼 배당되지 못한 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 확약을 인정하지 않는다면 입찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 낮아지는 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수액 | 합산 취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 154,000,000원 | 48,956,000원 | 202,956,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 123,200,000원 | 79,324,800원 | 202,524,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 98,560,000원 | 103,614,080원 | 202,174,080원 |
합산 취득비용은 각 회차 최저가와 예상 인수액을 더한 금액이며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 회차별 비용 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 위 인수액은 확약을 적용하지 않은 원칙상 위험금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동로타리 남동측 인근에 위치합니다. 오피스텔 중심의 주거복합지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인주대로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 서측 인근에는 숭의역이 소재하며 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 11층 건물입니다. 외부는 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며 내부는 벽지·타일 등으로 마감됐습니다. PVC 새시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·도시가스·승강기·기계식주차설비와 개별난방이 설치되어 있습니다. 주차대수는 자주식 7대, 기계식 16대입니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 남측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 가장형 평지입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,767,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대주택으로, 최근 12개월 평균거래가가 전체 평균보다 낮습니다. 최근 가격 추세도 -30.8%이므로 향후 매각가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 정확한 문구, 적용 대상, 말소 조건 및 이행 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 여부 확인. 임차권등기 말소에 동의한다는 사실만으로 보증금 반환채무와 대항력에 따른 인수책임까지 소멸한다고 단정하지 않아야 합니다.
- 어은진 임차권 확인. 을구 순위 3번 임차권등기의 처리방식과 예상 미배당액 48,956,000원의 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기와 현재 점유상태는 별개의 문제이므로 현장 확인이 필요합니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력 유무를 별도로 조사해야 합니다.
- 파산선고 등기 확인. 이재옥 씨에 대한 2022.05.12 파산선고 등기와 해당 부동산의 처분·경매절차 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준으로 입찰. 전체 평균 142,046,666원보다는 최근 12개월 평균 132,256,000원과 최신 거래 135,000,000원을 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -30.8%를 반영해 낙찰 후 추가 가격 하락 가능성을 검토해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 확약이 유효하지 않다면 유찰로 최저가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득비용은 보증금 200,000,000원 수준에 머물 수 있습니다.
- 관리비·주차 확인. 체납 관리비와 기계식주차설비의 사용·관리 상태를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명세서의 인수권리 문구, 확약서, 등기부, 현황조사서, 배당요구 및 실제 권리 정리 내용을 종합적으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리를 줄일 수 있어도, 시세를 높이지는 못한다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차권, 말소동의 확약, 하락 중인 실거래 시세입니다.
어은진 씨의 보증금은 200,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 48,956,000원입니다. 선순위 임차권이므로 확약에 의한 유효한 권리 정리가 없다면 매수인에게 인수위험이 남습니다. 반면 주택도시보증공사의 확약이 실제로 임차권과 대항력의 유효한 정리까지 보장한다면 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 볼 여지가 있습니다. 따라서 확약의 법적 효력 확인이 입찰의 선결조건입니다.
권리문제를 해결한다고 해도 가격문제가 남습니다. 현재 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 132,256,000원의 116.4%입니다. 최신 거래가격도 135,000,000원이며 최근 거래 추세는 -30.8%입니다. 6세대 규모의 다세대주택이라는 특성과 평균 1.7회 유찰 이력까지 고려하면, 신건에 적극적으로 입찰할 가격상 근거가 부족합니다.
종합 판단은 보수적 접근입니다. 확약이 유효하지 않다면 실질취득비용은 약 200,000,000원 수준이어서 최근 시세에 비해 크게 불리합니다. 확약이 유효하더라도 신건 최저가 자체가 최근 시세를 웃돕습니다. 권리는 확약 원문 확인, 가격은 최근 거래기준 재검토. 이 두 조건이 충족되기 전에는 입찰을 서두르기 어렵습니다.
