인천지방법원 2026타경504642. 인천 서구 검암동 시크릿가든7차 제2동 202호, 전용면적 47.86㎡의 다세대주택입니다. 2012년 10월 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 박종필 씨입니다.
권리관계에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 을구 5번 김남진 씨의 주택임차권입니다. 2024년 6월 26일 임차권등기가 접수됐고, 전입 및 점유개시일은 2020년 6월 11일입니다. 뒤에 설정된 HUG 근저당보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권입니다.
그런데 매각물건명세서에는 해당 임차권등기를 매수인 인수권리로 표시하면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 임차보증금 1억 5,500만원을 낙찰자가 인수하는 구조로 판단할 물건이 아닙니다. 확약서의 효력과 이행을 전제로 해당 임차인의 실질 인수 부담은 0원으로 봅니다.
가격 측면에서는 비교적 긍정적입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 2억 700만원이고 현재 최저가는 1억 5,700만원입니다. 최근 거래 대비 75.8% 수준이지만, 거래 표본이 한 건뿐이고 소규모 다세대주택이라는 점에서 환금성과 개별 호실 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504642 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 604-4 시크릿가든7차 제2동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.86㎡ |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2012.10.24 |
| 소유자 | 박종필 (2020.01.09. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 155,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 6번 근저당권 · 주택도시보증공사 · 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 김남진 (임차권등기) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 말소확약
등기부상 가장 중요한 권리는 을구 5번 김남진 씨의 주택임차권입니다. 임차권등기 접수일은 2024년 6월 26일로, 2026년 5월 14일 설정된 HUG 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 임차권 자체는 말소기준권리 이전의 권리이며, 등기부상 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리관계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김남진 을구 5번 |
202호 전부 2020.06.11 |
155,000,000원* | 대항력 有 우선변제 有 말소동의 확약 제출 | 신청 2024.06.26 |
김남진 씨의 임대차 관련 등기 내용은 다음과 같습니다.
| 임차권등기 | 을구 5번 · 2024.06.26 접수 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.04.14 / 2022.05.13 |
| 전입신고일 | 2020.06.11 |
| 점유개시일 | 2020.06.11 |
| 확정일자 | 2020.04.16 (첫 번째 계약) |
| 등기상 임차보증금 | 155,000,000원 |
| 배당요구일 | 2024.06.26 |
| 말소기준과의 선후 | 말소기준권리 이전 · 원칙상 매수인 인수 대상 |
임차보증금은 등기부에 155,000,000원으로 기재되어 있습니다. 두 계약 관련 항목에 동일한 금액이 각각 표기되어 있으나, 이를 2배로 합산하지 않고 155,000,000원으로 판단합니다.
* 등기부상 임차보증금 155,000,000원. 확약서의 적용 범위와 이행 조건에 따른 판단이며, 확약의 효력이 확인되지 않거나 이행되지 않으면 선순위 임차권에 따른 인수 위험이 다시 문제될 수 있습니다.
중요한 구분: HUG의 근저당권은 매각으로 소멸하는 후순위 담보권이고, 김남진 씨의 임차권은 그보다 앞선 권리입니다. HUG 근저당권이 소멸한다고 해서 임차권까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 인수 부담을 0원으로 보는 근거는 별도로 제출된 HUG 말소동의 확약서입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 75.8%
동일 단지 시크릿가든의 거래 내역입니다. 대상 물건의 전용면적은 47.86㎡이며, 동일 면적 거래를 우선적으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 47.86㎡ | 5층 | 207,000,000원 |
| 2022.07 | 44.53㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2022.03 | 47.86㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 185,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.86㎡ | 1건 | 207,000,000원 |
전체 3건의 평균은 185,666,666원이지만, 2022년 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
2026년 3월 최신 거래는 전용 47.86㎡, 5층, 207,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 207,000,000원입니다. 현재 최저가 157,000,000원과 비교하면 다음과 같습니다.
현재 최저매각가: 157,000,000원
가격 차이: 50,000,000원
최저가 ÷ 최근 거래: 75.8%
확약이 유효하게 이행되어 인수액이 0원이라면 실질취득금액은 157,000,000원입니다. 최근 거래보다 낮은 가격이지만, 5층 거래와 2층 경매물건은 층·향·내부 상태가 다를 수 있습니다.
최근 거래 추세는 과거 거래 대비 18.3% 상승으로 나타납니다. 하락장으로 판단할 근거는 없습니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 한 건이므로 207,000,000원을 확정적인 시장가격으로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 154,002,000원 |
| 미배당 · 주택도시보증공사 | - | 998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 최저가 157,000,000원 가정 시 집행비용 2,998,000원을 제외하고 HUG에 154,002,000원이 배당되는 추정 구조입니다. HUG 채권 155,000,000원 중 998,000원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 미배당 변화
감정가 157,000,000원을 기준으로 1회 및 2회 유찰 시나리오를 비교합니다. 낙찰가가 내려가면 HUG의 미배당액은 증가하지만, 유효한 말소확약이 이행되는 경우 해당 임차권의 인수액은 별도로 0원으로 판단합니다.
| 구분 | 매각가 | HUG 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 998,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 31,958,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 56,726,720원 |
각 회차의 매수인 인수액은 제시된 시나리오상 모두 0원입니다. 다만 이 수치는 확약에 따른 인수권리 해소가 유효하게 이행되는 조건을 전제로 하며, 확약서의 효력이 확인되지 않는다면 별도의 인수위험을 재검토해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 승학로483번길에 위치하며, 주변은 아파트단지 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 2012년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 대상은 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트·벽돌 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 및 검암1지구 지구단위계획구역입니다. 토지면적 627㎡, 공시지가 1,897,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측과 북측으로 각각 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 수도권 과밀억제권역 및 외국인 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 등의 사항을 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 24세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 최근 12개월 거래 1건이라는 점에서 매도 시점과 매수 수요에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본 확인. 단순 제출 여부만 확인하지 말고, 확약의 적용 대상이 김남진 씨의 을구 5번 임차권인지, 임차권 말소 및 매수인 인수 부담 해소가 명확히 보장되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 확약서의 이행 조건, 말소 신청 주체, 필요한 절차 및 말소 완료 시점을 확인해야 합니다. 확약서의 문구가 불명확하다면 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 임차보증금 확인. 등기부상 155,000,000원으로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 갱신계약서, 배당요구 관련 서류를 대조하여 실제 보증금과 권리관계를 확인하세요.
- 실제 점유 및 명도. 전입 및 점유개시일은 2020.06.11입니다. 현재 점유 상태, 임차인의 퇴거 여부, 열쇠 인도와 인도명령 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 2026년 3월 거래 207,000,000원은 5층 거래입니다. 대상은 2층이므로 층별 가격 차이와 내부 상태를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 24세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 향후 매도 기간이 길어질 가능성까지 고려해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 승계 부담, 수도·전기·가스 등 미납 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 HUG 확약서 원본을 함께 확인하세요.
맺으며 — “임차권 인수표시보다 확약의 실효성이 중요하다”
인천지방법원 2026타경504642는 단순한 임차인 없는 다세대 경매가 아닙니다. 김남진 씨의 선순위 임차권등기가 존재하고, 대항력과 우선변제권도 확인되는 물건입니다. 등기부만 보면 매수인이 인수해야 할 수 있는 권리입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행되는 조건이라면, 등기부상 보증금 1억 5,500만원에도 불구하고 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 사건의 입찰 판단은 확약서의 효력과 이행 가능성에 달려 있습니다.
가격은 신건 1억 5,700만원으로, 최근 12개월 동일 면적 거래 2억 700만원의 75.8%입니다. 최근 거래 추세도 과거 대비 18.3% 상승으로 나타납니다. 가격만 보면 비교적 긍정적이지만 최근 거래가 1건뿐이고 소규모 다세대주택이라는 환금성 한계가 있습니다.
결론적으로 확약서 이행이 확인되면 권리상 인수 부담은 0원, 가격은 최근 거래 대비 낮은 물건입니다. 반대로 확약서의 적용 범위나 이행 조건이 불명확하면 선순위 임차권 인수 위험이 그대로 남습니다. 이 사건은 최저가보다 먼저 확약서 원본을 검증해야 합니다.
권리: 확약 이행 전제 합격. 가격: 긍정적. 최종 입찰 판단: HUG 말소확약의 실효성 확인이 선행되어야 합니다.
