인천지방법원 2026타경504677. 인천 서구 가좌동 신동아홈타운4차 제2동 4층 402호, 전용면적 66.2㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 900만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행이 아니라 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

등기부상 과거 남동농업협동조합의 근저당권 채권최고액 10억 8,000만원이 확인되지만, 해당 근저당권은 2020년 11월 24일 해지로 말소되었습니다. 현재 경매에서 핵심적으로 살펴볼 권리는 그 이후 설정된 박현웅 씨의 주택임차권입니다.

임차인은 보증금 2억 1,100만원, 전입일 2020년 12월 14일, 확정일자 2020년 11월 17일입니다. 2024년 11월 7일 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 신청했습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로, 매각물건명세서에는 매수인 인수권리로 표시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 예외가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차권이 남아 있다

말소기준권리는 2026년 6월 12일 강제경매개시결정입니다. 등기부에서 확인되는 남동농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 1,080,000,000원으로 2019년 4월 4일 설정되었으나 2020년 11월 24일 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권으로 보아 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 박현웅 씨의 주택임차권등기는 2024년 11월 7일 접수되어 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차인의 전입 및 점유개시일도 2020년 12월 14일로 경매개시결정 이전입니다. 이에 따라 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억 1,100만원

확인되는 실제 임차인은 박현웅 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 표시되며 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 배당요구도 완료한 상태입니다.

이 임차인은 보증금과 확정일자, 전입 및 점유 시점이 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 분류된 사람은 없으므로 실제 임차인 수는 1명입니다.

③ 배당 및 실질취득 분석 (매각가 209,000,000원 가정)

현재 최저가 2억 900만원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 3,726,000원입니다. 이를 공제한 나머지 205,274,000원이 임차인에게 우선 배당되는 구조입니다. 임차보증금 211,000,000원과 비교하면 5,726,000원이 부족합니다.

위 표는 매각대금 209,000,000원의 배분을 나타낸 산술적 예상치입니다. 임차인 배당액은 보증금 전액에 미달하며, 부족분 5,726,000원은 확약 효력이 인정되지 않을 경우의 인수 위험으로 별도 검토해야 합니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 구체적인 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰이 진행된다고 무조건 취득원가가 낮아지는 구조가 아닙니다. 임차권의 인수 효력이 그대로 남아 있다면 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 위 시나리오에서도 매각가격과 인수액을 합산한 실질취득 추정액은 약 2억 1,400만원 수준으로 유지됩니다. 따라서 최저매각가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

④ 시세·입지·환금성 메모

이 물건은 신동아홈타운4차의 전용 66.2㎡ 다세대주택입니다. 동일 면적의 비교 가능한 실거래 사례가 확인되지 않아 감정가 2억 900만원이 시장가격보다 저렴한지, 또는 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 가격 메리트나 시세 대비 할인율을 임의로 산정해서는 안 됩니다.

• 입지. 인천광역시 서구 가좌동, 인천봉화초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주거지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 남측으로 접한 소로를 통해 가정로 등 간선도로와 연계됩니다. 인근에 버스정류장과 인천지하철 서부여성회관역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 4층 402호입니다. 사용승인일은 2019.03.06이며 위생·급배수설비, 도시가스 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
• 단지 규모. 신동아홈타운4차는 16세대 규모입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한적일 수 있으므로 개별 매수수요와 실제 거래가격 확인이 중요합니다.
• 토지. 토지면적 666.5㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,205,000원/㎡이며 평지·세로장방형 토지로 남측 소로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 동일 면적의 거래사례 및 최근 매각 실적을 통한 가격 검증이 제한됩니다. 16세대 규모의 다세대주택인 만큼 실제 매수층과 인근 유사 물건의 거래가격을 추가로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확보해 박현웅 씨의 임차권등기 말소, 대항력 포기 및 매수인 인수 배제까지 포함하는지 확인해야 합니다. 단순 말소 동의와 대항력 포기는 법적 효과가 다를 수 있습니다.
• 임차권등기 말소 조건 확인. 확약서의 효력 발생 시점, 이행 주체, 말소 신청 조건 및 매각 이후 실제 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 검증. 확약 효력이 인정되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다. 인정되지 않으면 현재 회차 기준 5,726,000원의 산술상 부족분을 고려해야 합니다.
• 유찰 시나리오 주의. 임차권 인수 위험이 해소되지 않은 상태라면 1회 유찰 시 46,940,800원, 2회 유찰 시 79,912,640원의 인수 추정액이 발생합니다. 최저가 하락만을 근거로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 시세 확인. 동일 면적 실거래 비교가 충분하지 않으므로 인근 유사 다세대의 최근 매매사례와 실제 매수수요를 확인한 후 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 이사 여부 및 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 체납관리비, 수도·전기·가스 등 미납 여부를 관리주체와 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 및 HUG 확약서 원문을 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 인수액을 결정한다”

인천 2026타경504677은 단순히 신건 2억 900만원짜리 다세대주택으로 볼 수 있는 물건이 아닙니다. 보증금 2억 1,100만원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 임차권등기가 매수인 인수권리로 기재되어 있기 때문입니다.

다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약서가 박현웅 씨의 임차권등기 말소와 대항력에 따른 인수 위험까지 해소하는 효력이 있다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 그러나 그 효력을 확인하지 못한다면 현재 회차에서도 572만 6,000원의 부족분이 남고, 유찰이 반복될수록 인수 부담이 커지는 구조입니다.

또한 동일 면적의 거래사례가 충분히 확인되지 않아 감정가 자체의 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 다세대 16세대 규모라는 점도 환금성 판단에서 신중하게 고려해야 합니다.

확약서의 효력이 확인되면 권리상 인수 부담은 크게 줄어듭니다. 반대로 확약의 범위가 불명확하거나 효력이 인정되지 않으면 보증금 인수 위험이 그대로 남습니다. 이 물건의 입찰 여부는 최저가보다 HUG 확약서 원문과 임차권 말소의 법적 효력을 먼저 확인한 뒤 결정해야 합니다.

* 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 임차권등기 및 대항력에 따른 매수인 인수까지 유효하게 해소한다는 전제의 실질취득 분석입니다. 확약서 원문과 실제 말소 가능 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.