인천지방법원 2026타경504682. 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 인천논현포레오피스텔 13층 1315호입니다. 임차권등기상 면적은 21.114㎡이며, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 소유자는 변혜숙으로, 2018년 12월 24일 소유권이전등기가 이루어졌고 당시 거래가액은 119,263,000원입니다.
이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 말소기준권리는 2024년 7월 31일 설정된 부안수산업협동조합의 가압류입니다. 이후의 한국토지신탁 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주택임차권등기는 그보다 나중에 이루어졌어도, 임차인의 전입과 점유는 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 따라서 등기 순위만으로 임차인의 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 645-5 인천논현포레오피스텔 제13층 제1315호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 논현로 14-3 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지하 5층 / 지상 15층 중 13층 |
| 임차권등기 범위 | 제13층 제1315호 21.114㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 |
| 소유자 | 변혜숙 (2018.12.24. 소유권이전 · 거래가액 119,263,000원) |
| 감정가 | 95,000,000원 |
| 최저매각가 | 95,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력에 주의
② 임차인 분석 — 실질 인수를 가르는 확약서
확인되는 실제 임차인은 이동현 1명입니다. 보증금은 95,000,000원이며, 전입·점유와 확정일자 및 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 및 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동현 |
주거 · 임차권등기 계약 2024.03.11. 전입·점유 2024.04.15. 확정 2024.03.25. |
95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
| 임대차계약일 | 2024.03.11. |
|---|---|
| 확정일자 | 2024.03.25. |
| 주민등록일 | 2024.04.15. |
| 점유개시일 | 2024.04.15. |
| 임차보증금 | 95,000,000원 |
| 임차권등기일 | 2025.05.13. (을구 순위 1번) |
| 배당요구 | 있음 · 2025.05.13. |
| 대항력 판단 | 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 말소동의 | 주택도시보증공사 확약서 제출 |
현재 회차에서 집행비용 2,110,000원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당액은 92,890,000원이고, 미배당 보증금 2,110,000원이 남습니다.
유찰로 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금이 증가하므로, 확약이 없는 인수형에서는 실질취득비용이 임차보증금 95,000,000원 수준에 묶입니다. 집행비용을 포함한 산정액은 보증금보다 다소 높아질 수 있습니다.
“을구 순위 1번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”
해당 확약에 따라 임차권등기가 말소되고 미배당 보증금의 매수인 승계 부담까지 해소된다면, 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
단, 말소동의 확약서의 제출 사실과 대항력 포기·미배당 보증금 청구 포기의 법적 효력은 구분해서 확인해야 합니다. 단순 등기 말소동의만으로 모든 보증금 반환책임이 면제된다고 단정해서는 안 됩니다.
※ 배당표상의 2,110,000원은 확약 적용 전의 계산상 인수액입니다. 이 리포트는 확약이 유효하게 적용되어 해당 임차인의 미배당 보증금 인수책임까지 해소되는 경우를 실질 인수 0원으로 평가합니다. 실제 입찰 전 확약서 원문, 매각물건명세서의 특별매각조건, 보증금 잔액 청구 여부 및 임차권등기 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 이동현 · 보증금 | 95,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 가압류 · 부안수산업협동조합 | 204,902,491원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사한국토지신탁 | 100,800,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 추정액 2,110,000원, 임차인 예상배당액 92,890,000원입니다. 채권자 미배당 총액은 400,702,491원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 확약 적용 전 임차보증금 부족분은 2,110,000원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 관계
| 매각 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 산정 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 95,000,000원 | 2,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 76,000,000원 | 20,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 60,800,000원 | 35,694,400원 | 0원 |
반대로 확약이 유효하게 적용되어 미배당 보증금 인수책임까지 해소된다면, 표의 인수 산정액은 실제 매수인 부담에서 제외됩니다. 이때 실질취득비용은 낙찰가를 중심으로 판단하되 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용을 고려해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 메리트 보류
현재 최저매각가는 95,000,000원이며, 소유자의 과거 취득 거래가액은 119,263,000원입니다. 그러나 과거 소유권 취득가격만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다.
인근 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 시장 추세를 확인하지 못한 상태에서 현재 최저가가 저렴하다거나 고평가되었다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 확약의 적용 여부에 따라 실질취득비용이 달라지는 구조이므로, 시세 비교에 앞서 인수책임의 해소 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동의 수인분당선 호구포역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설·오피스텔·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 수인분당선 호구포역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 15층 건물입니다. 수세식 위생설비·급배수설비·승강기·난방설비·주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북서측에 각각 약 10m와 15m 폭의 포장도로가 접해 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·논현2 지구단위계획구역에 속하고, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대지이며 토지면적은 1,121.0㎡, 공시지가는 3,159,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며, 공부와 실제 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 역 인근 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 실제 환금성은 동일 건물·유사 면적의 최근 매매가격과 임대수요, 공실 및 관리비 수준을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 내용과 적용 조건을 확인하세요. 임차권등기 말소뿐 아니라 미배당 보증금의 매수인 승계책임까지 해소되는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
- 선순위 임차인 권리 확인. 이동현의 전입일 2024.04.15.은 말소기준권리일 2024.07.31.보다 빠릅니다. 기존 대항력과 우선변제권을 전제로 권리관계를 검토해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 신건 산정상 임차인 미배당액은 2,110,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되지 않는 경우 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로 법원 매각조건과 확약의 효력을 대조하세요.
- 유찰가격의 함정. 확약 미적용 시 유찰로 줄어든 낙찰가만큼 임차인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합산해 판단하세요.
- 실거래 비교. 인천논현포레오피스텔의 같은 면적·비슷한 층의 최근 실거래를 확인해 입찰가격 상한을 정하세요. 과거 취득 거래가액을 현재 시세로 대신하지 마세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기 사실만으로 현재 공실 여부가 확인되는 것은 아닙니다. 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서· 배당관계 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 낙찰가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건에서 가장 중요한 사실은 임차보증금 95,000,000원과 신건 최저매각가 95,000,000원이 같다는 점입니다. 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰가는 낮아져도 미배당 보증금 인수가 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무르는 구조입니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 그 확약이 매수인의 보증금 인수책임까지 해소하는 것으로 확인된다면 이 사건의 핵심 권리 부담은 제거됩니다. 확인된 실제 임차인은 이동현 1명으로, 별도의 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
하지만 확약서의 원문과 효력 확인이 끝나지 않은 상태에서 인수액 0원을 무조건 확정할 수는 없습니다. 더욱이 현재 시세를 확인할 만한 실거래 비교가 없으므로 가격 경쟁력까지 확보되었다고 판단할 근거도 부족합니다.
결론은 “확약 유효성 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건”입니다. 확약으로 보증금 인수책임이 해소되는지 먼저 확인하고, 실제 취득비용을 기준으로 최근 실거래 시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
