인천지방법원 2026타경504840. 인천 미추홀구 숭의동 ‘스타뷰’ 3층 305호, 전용 84.99㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김지연 씨는 2021년 5월 3일 소유권을 취득했으며, 당시 등기상 거래가액은 191,000,000원입니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 191,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차인 이승리는 2021년부터 전입과 점유를 시작하고 확정일자까지 확보했으므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 단순히 임차권등기 접수일이 늦다는 이유로 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 둘째, 매각물건명세서에는 임차권등기 인수권리가 명시되어 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 중요합니다. 이 확약이 이행되면 해당 임차권의 실질 인수 부담은 0원이 됩니다.
그렇다고 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 최저가 1억 9,400만원은 최근 12개월 평균보다 12.5% 높고 최신 거래가격보다도 높습니다. 확약이 권리 위험을 낮춰도 시세보다 비싼 가격을 정당화하지는 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 169-50 스타뷰 3층 305호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 미추로19번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 84.99㎡ · 14층 건물 중 3층 305호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2016.06.17 준공 |
| 이용상태 | 오피스텔 · 임차인 용도는 주거(임차권등기) |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.03 소유권이전 · 거래가액 191,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,000,000원 |
| 말소기준권리 | 자료상 갑구 8번 압류 · 2023.04.11 · 국(울산세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 단지 규모 | 스타뷰 · 30세대 |
| 등기 발급일 | 2026.11.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 HUG 확약이 핵심
등기 흐름에서 중요한 기준은 2023년 4월 11일 갑구 8번 국 압류입니다. 자료상 이 압류가 말소기준권리로 지정되어 있고, 이후 서울특별시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다. 이승리의 임대차계약일은 2021년 3월 9일, 확정일자는 2021년 3월 15일, 전입신고 및 점유개시일은 2021년 5월 3일입니다. 모두 2023년 4월 11일보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 인정해야 합니다.
등기부 요약에는 근저당권 1건도 표시되어 있습니다. 따라서 실제 입찰 전에는 근저당권의 접수일·순위·채권최고액·말소 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다. 특히 해당 근저당권이 2023년 4월 11일 압류보다 앞서는지 여부는 말소기준권리 판단에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 확약 적용
| 임차인 | 점유 및 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이승리 | 3층 305호 84.99㎡ 주거(임차권등기) 191,000,000원 |
전입·점유 2021.05.03 확정일자 2021.03.15 |
대항력 有 우선변제 有 대위·승계 신고 아님 |
HUG 말소동의 확약 실질 인수 0원* |
임차인의 임대차계약일은 2021년 3월 9일이고, 확정일자는 2021년 3월 15일입니다. 전입신고와 점유개시는 2021년 5월 3일이며, 임차권등기와 배당요구는 2023년 6월 27일에 확인됩니다. 임차인은 배당요구를 제출했으므로 배당절차에서 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 그러나 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약은 이승리의 해당 임차권에 적용하는 것으로 판단하며, 확약이 유효하게 이행되어 임차권 말소가 진행되는 경우 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원입니다.
- 현재 회차 배당 산식상 미배당 부족액: 516,000원
- HUG 말소동의 확약 적용 시 매수인 실질 인수: 0원
배당 산식에서 계산되는 부족액과 확약에 따라 실제 매수인이 부담하는 인수액은 구분해야 합니다. 위 516,000원은 확약 적용 전 계산상 부족액으로 병기한 금액입니다.
확약의 범위는 이승리 임차권에 한정됩니다. 확약이 다른 임차인이나 별도 점유자의 권리까지 포괄하는 것으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이지만, 현장조사에서 별도 임차인이나 추가 점유자가 확인되면 그 부분은 별도의 인수위험으로 판단해야 합니다.
입찰 전에는 HUG가 제출한 확약서 원본의 당사자, 대상 임차권, 말소동의 조건 및 이행절차를 확인하고, 낙찰 이후 실제 임차권등기가 말소되는지까지 확인하는 것이 중요합니다. 확약서가 있다는 사실만으로 확인 절차를 생략해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.94억은 최근 거래보다 높다
비교 대상은 스타뷰 전용 84.99㎡ 중심의 거래입니다. 최근 거래 6건의 전체 평균은 173,333,333원이며, 최근 12개월 평균은 172,500,000원(2건)입니다. 최신 거래는 2025년 10월 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.99㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2023.10 | 84.99㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2023.07 | 84.99㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 84.99㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2021.07 | 76.54㎡ | 4 | 171,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 173,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 2건 | 172,500,000원 |
| 최신 거래 | 84.99㎡ | — | 185,000,000원 |
최근 12개월 평균 172,500,000원과 비교하면 감정가 및 최저가 194,000,000원은 112.5% 수준입니다. 최신 거래 185,000,000원과 비교해도 104.9%입니다. 전체 평균 173,333,333원만을 기준으로 가격을 평가해서는 안 되며, 최근 거래와 최신 가격을 우선해야 합니다.
추세 지표는 -0.7%로 하락 방향입니다. 급격한 하락이라고 단정할 수는 없지만, 상승세를 근거로 감정가를 정당화할 상황도 아닙니다. 신건 최저가가 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에 현재 가격에는 시세상 할인 메리트가 없습니다.
- 최근 12개월 평균: 172,500,000원
- 최신 거래: 185,000,000원
- 최근 12개월 평균 대비: 112.5%
- 최신 거래 대비: 104.9%
확약이 유효해 권리상 인수액이 0원이 되더라도, 매수인은 시세보다 높은 가격을 지불하는 구조입니다. 신건 가격을 그대로 수용할 이유는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.8% 추정) | - | 3,516,000원 |
| 1. 임차인 이승리 보증금(우선변제) | 191,000,000원 | 190,484,000원 |
| 2. 주택도시보증공사(경매 신청채권자) | 191,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 191,000,000원 중 190,484,000원이 배당되고, 계산상 부족액은 516,000원입니다. HUG 청구액은 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 확약 적용 시 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 해결되지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 충족되지 않으면, 확약이 없을 경우 미배당 보증금이 매수인 인수위험으로 이어질 수 있습니다. 따라서 유찰 후 최저가가 내려간다는 사실만 보고 취득비용도 같은 폭으로 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 계산상 부족액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 194,000,000원 | 516,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 155,200,000원 | 38,772,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 124,160,000원 | 69,378,240원 | 0원 |
확약 전 계산상 부족액은 각 회차의 시나리오 산출값을 그대로 표시한 것입니다. 확약 적용 후 실질 인수액 0원은 해당 확약이 유효하게 유지되고 이행되는 경우에 한합니다.
반대로 HUG 확약이 확실하게 이행되어 임차권 인수 부담이 0원이라면 유찰로 낮아진 최저가가 실질적인 가격 인하로 연결될 수 있습니다. 결국 이 사건의 가격 전략은 확약의 효력 확인이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 접근이 가능합니다. 동측 미추로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 전기·위생·급배수·승강기 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다. 대상 물건은 3층 305호입니다.
- 토지. 169-50 및 169-51 두 필지 일단의 부정형 토지로, 토지면적은 232.1㎡입니다. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 1,479,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 실제 입찰·거래 시점의 최신 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 30세대 규모의 오피스텔입니다. 최근 12개월 평균 거래는 2건이며 전체 거래 표본도 많지 않습니다. 아파트 대단지와 같은 환금성을 기대하기 어렵고, 매수 수요와 임대수익률을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 가격 흐름. 최근 거래 평균과 최신 거래 모두 최저가보다 낮고, 추세 지표도 -0.7%입니다. 소규모 오피스텔이라는 점까지 감안하면 신건 가격을 서둘러 받아들일 이유가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 말소동의 확약서의 대상자가 이승리인지, 해당 을구 1번 주택임차권을 명확히 특정하는지, 말소 조건과 이행 시점이 무엇인지 확인하세요. 확약서 제출 사실과 실제 말소 완료는 구분해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 HUG 확약서 내용을 대조하고, 낙찰 이후 등기상 임차권 말소가 가능한지 법원 및 관계기관에 확인하세요.
- 대항력·우선변제. 이승리의 계약일 2021.03.09, 확정일자 2021.03.15, 전입·점유일 2021.05.03, 배당요구일 2023.06.27을 원본 서류와 대조하세요.
- 근저당권 확인. 등기부 요약상 근저당권 1건이 표시되어 있으므로 접수일, 순위, 채권최고액 및 말소 여부를 확인하고 말소기준권리와의 선후관계를 확정해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 실제 거주자, 점유자, 임차권등기 이후의 점유 상태 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 추가 임차인 여부. 확약은 이승리 임차권에 한정됩니다. 별도 점유자나 추가 임대차가 확인된다면 대항력과 인수 여부를 별도로 분석해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 172,500,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최저가 194,000,000원은 두 기준을 모두 웃돕니다.
- 환금성. 30세대 오피스텔이므로 매도 시점의 거래량과 임대수요를 점검하고, 기계식 주차설비의 유지·관리 상태도 확인하세요.
- 관리비·공과금. 관리사무소에 체납관리비, 공용부분 부담액 및 관리규약을 확인하세요. 미납 관리비는 낙찰 이후 실제 부담 여부를 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — 확약은 권리 위험을 줄이지만, 가격을 싸게 만들지는 않는다
인천 2026타경504840은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 실제 임차인 이승리는 보증금 191,000,000원을 가진 대항력·우선변제권 보유자입니다. 임차권등기가 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있다는 점만 보면 매수인에게 상당한 부담이 있는 사건입니다.
그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 사실은 중요한 차이를 만듭니다. 해당 확약이 유효하게 이행되면 이승리 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 배당 산식상 516,000원의 부족액이 있더라도 확약 적용 후의 실질 인수액과 혼동해서는 안 됩니다. 다만 확약의 범위는 해당 임차인 한 명에 한정됩니다.
문제는 가격입니다. 최저가 194,000,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원보다 12.5% 높고, 최신 거래 185,000,000원보다도 4.9% 높습니다. 추세 역시 -0.7%로 하락 방향입니다. 게다가 30세대 규모의 오피스텔이므로 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다.
최종 판단은 권리 조건부 통과, 가격은 보류입니다. HUG 확약의 효력과 임차권 말소 가능성을 원본으로 확인하기 전에는 인수 0원을 무조건 확정해서는 안 됩니다. 확약이 확인되더라도 신건 최저가가 시세보다 높다는 사실은 달라지지 않습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가를 기다리는 것보다 확약의 완결성을 확인하고, 실제 거래가격에 맞는 입찰 상한을 설정하는 것입니다.
