인천지방법원 2026타경504890. 인천 미추홀구 주안동 주안프라움에스 3층 311호, 전용면적 14.904㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 2013년 사용승인된 7층 건물에 자리하며, 감정가는 5,900만원입니다. 건물은 작지만 권리분석은 결코 단순하지 않습니다. 임차인 이규진의 보증금이 8,300만원으로 최저매각가보다 많기 때문입니다.
등기부상 말소기준권리는 2022.11.24. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 이규진의 전입·점유개시일은 2021.06.04.로 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.04.29.입니다. 따라서 일반적인 임차권 분석에서는 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 보아야 합니다. 매각가가 내려가면 보증금 미배당액이 늘어나 낙찰자가 부담할 가능성이 생기는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실입니다. 이 확약이 실제로 임차권등기 말소와 인수의무 해소에 적용된다면, 통상적인 계산에서 나타나는 미배당 보증금은 매수인의 실질 부담에서 제외됩니다. 이 문서의 정확한 효력과 적용 범위가 입찰 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 23-1 주안프라움에스 제3층 제311호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 주염로 8 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 14.904㎡ · 7층 건물 중 3층 |
| 건물규모 | 149세대 · 사용승인일 2013.11.19. |
| 소유자 | 박재오 (2021.06.25. 소유권이전 · 거래가액 83,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 83,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.24. 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 1,070,000,000원) |
| 선순위 임차인 | 이규진 · 보증금 83,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 특별사항 | 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약
한편 2014.10.01. 설정됐던 농협은행 근저당권(채권최고액 58,800,000원)은 2023.10.16. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리로 판단해서는 안 됩니다. 2023.01.27. 국의 압류와 2026.06.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 매수인에게 남을 수 있는 별도 부담은 입찰 전 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 8,300만원 보증금의 처리
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이규진 | 3층 311호 14.904㎡ 전부 2021.06.04. |
2021.04.29. | 83,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 말소동의 확약 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청은 별도로 등기된 채권자 권리이며, 이를 추가 임차인으로 계산하거나 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 실제 임차인 | 이규진 (1명) |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.04.24. |
| 확정일자 | 2021.04.29. |
| 전입 / 점유개시 | 2021.06.04. |
| 임차보증금 | 83,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.07.21. · 을구 순위 2번 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 매각가 가정 배당액 | 57,538,000원 |
| 원칙상 미배당 보증금 | 25,462,000원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 (확약 유효 시) |
③ 시세 비교 — 최근 거래가 보여주는 가격 위험
주안프라움에스의 전용 14.9㎡대 실거래 12건을 보면 전체 평균은 58,833,333원입니다. 그러나 가격 판단에는 더 최근의 시장 상황을 반영해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 59,625,000원이고, 최신 거래는 2026.04. 48,500,000원입니다. 최근 거래의 평균 추세는 이전 기간 대비 +4.1%지만, 최신 거래는 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 14.9㎡ | 3 | 48,500,000원 |
| 2026.04 | 14.9㎡ | 3 | 48,500,000원 |
| 2026.04 | 14.9㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 14.9㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 14.9㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 14.9㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.05 | 14.9㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 14.9㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 14.9㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.02 | 14.9㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2024.11 | 14.9㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 2024.11 | 14.9㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 58,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 59,625,000원 |
전체 평균 58,833,333원에는 90,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최저가 59,000,000원은 전체 평균의 100.3%, 최근 12개월 평균의 99.0%입니다. 최근 평균보다 약간 낮을 뿐, 최신 실거래 48,500,000원과 비교하면 10,500,000원 높습니다. 따라서 확약이 유효해 인수 부담이 0원이더라도 신건을 명확한 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,462,000원 |
| 1. 임차인 이규진 보증금(우선변제) | 83,000,000원 | 57,538,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 신건 최저가 기준의 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영하지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 등기상 각각의 금액으로 표시했으며, 동일 채권의 중복 여부와 실제 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 배당표의 임차보증금 미배당액과 확약 유효 시 매수인의 실질 인수액은 서로 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면?
선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 일반적인 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않습니다. 반면 이 사건에서 확약의 효력이 확인되어 인수액이 실질적으로 0원이 된다면, 유찰 후 낮아진 매각가격을 기준으로 취득비용을 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 원칙상 실질취득 | 확약 유효 시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 59,000,000원 | 25,462,000원 | 84,462,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 47,200,000원 | 37,049,600원 | 84,249,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 37,760,000원 | 46,319,680원 | 84,079,680원 | 0원 |
원칙상 실질취득은 각 회차의 매각가와 추정 인수액을 합산한 값입니다. 배당 집행비용 차이로 소폭 변동하지만, 보증금 83,000,000원에 가까운 부담이 유지됩니다. 확약 유효 시에는 해당 임차인 인수액을 실질 0원으로 보며, 취득세·명도비·관리비 등 기타 비용은 제외한 비교입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 주안북초등학교 남동측에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안역(1호선·인천2호선)이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 2013.11.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 북측 광대로와 서측 중로에 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,364,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 지정 이력과 실제 입찰 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부의 실제 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전용 14.904㎡의 소형 도시형생활주택으로, 최근 동일 면적 거래가격은 48,500,000원부터 90,000,000원까지 편차가 큽니다. 특히 경매 평균 유찰 5.3회라는 통계를 고려하면 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인 — 최우선. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 2번 임차권등기와 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제를 실질적으로 해소하는지 확인하세요. 말소 조건과 낙찰자에 대한 효력까지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 권리 확인. 이규진의 전입일 2021.06.04., 확정일자 2021.04.29., 임차보증금 83,000,000원 및 배당요구 사실을 원본과 대조하세요. 확약 효력에 문제가 생기면 인수 위험이 다시 나타납니다.
- 주택도시보증공사 권리관계 확인. 가압류 청구금액 1,070,000,000원과 강제경매 청구금액 83,000,000원의 관계, 보증금 회수 및 임차권 말소 절차를 확인하세요. 동일 채권과 중복된 경제적 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 검토. 최저가 59,000,000원은 최신 거래 48,500,000원보다 높습니다. 최근 12개월 평균 59,625,000원과 최신 거래의 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 통계 확인. 단지 평균 유찰 5.3회, 매각률 0.0%라는 지표가 있습니다. 거래량과 실제 매각사례를 확인하고, 유찰 후 가격 변화도 검토하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 구분해야 합니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부, 인도명령 및 명도 협의 필요성을 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 실제 배당순위에 따른 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기 관련 결정문, 확약서, 현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어야 가격을 논할 수 있다”
인천 주안프라움에스 311호는 선순위 임차권의 처리가 모든 판단의 출발점입니다. 임차인 이규진의 보증금 83,000,000원은 최저매각가 59,000,000원을 웃돌며, 일반적인 배당 구조에서는 25,462,000원의 인수 위험이 발생합니다. 유찰이 반복돼도 원칙상 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무르는 이유입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 이 사건의 중요한 완화 요인입니다. 그 효력이 해당 임차권의 인수 문제를 해소한다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 이 결론은 확약서 원문과 실제 법적 효력이 확인되는 경우에 한합니다.
가격 측면에서는 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 99.0%이고, 최신 실거래보다 10,500,000원 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.3회에 이릅니다. 따라서 확약이 유효하더라도 신건의 가격 메리트는 제한적입니다. 확약에 따른 권리 위험 해소와 실제 매입가격의 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
종합 판단은 C등급. 확약으로 인수 부담이 해소될 가능성은 긍정적이지만, 선순위 임차권의 원본 확인이 필수이고, 최신 실거래 대비 가격 부담 및 높은 평균 유찰 횟수가 감점 요인입니다. 확약서 확인 전에는 보수적 접근, 확인 후에도 가격은 신중하게. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
