인천지방법원 2026타경504895. 인천 남동구 간석동 스카이팰리스 15층 1502호, 전용면적 73.78㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박재오 씨는 2021년 7월 27일 거래가 290,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 이담희 씨의 임대차보증금 290,000,000원에 관한 임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사(HUG)가 가압류와 강제경매를 진행한 사건입니다.
이 사건의 핵심은 권리 순서입니다. 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인은 그보다 앞선 2021년 8월 26일 전입·점유를 시작했고, 2021년 7월 29일 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 기준권리보다 앞선 임대차로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
보증금 2억 9,000만원은 현재 최저가 2억 6,100만원보다 큽니다. 정상적인 배당계산만 보면 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고 나면 임차인에게 전액 배당할 수 없습니다. 이 부족분을 매수인이 부담하는지가 가장 큰 쟁점입니다. 다만 매각물건명세서에는 HUG의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재되어 있으므로, 해당 확약의 적용 범위와 실제 이행을 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-7 스카이팰리스 15층 1502호 도로명: 인천광역시 남동구 예술로362번길 69 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 73.78㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 15층 |
| 건물 준공 | 2019.04.05. |
| 소유자 | 박재오 (2021.07.27. 거래가 290,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 임차인 | 이담희 1명 · 임차보증금 290,000,000원 |
| 기준권리 | 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 · 2022.11.24. · 청구금액 1,070,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리와 임차인의 순서가 중요합니다.
등기상 과거 금호새마을금고의 근저당권(채권최고액 12,000,000원)과 고동균의 근저당권 (채권최고액 200,000,000원)은 각각 해지·말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 HUG의 가압류입니다. 임차인 이담희 씨의 임대차계약일은 2021년 7월 10일, 확정일자는 2021년 7월 29일, 전입신고 및 점유개시일은 2021년 8월 26일입니다. 모두 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이담희 | 15층 1502호 전부 73.78㎡ |
290,000,000원 | 2021.08.26. 2021.07.29. |
있음 | 있음 | 확약 확인 |
* 인수 실질 0원은 HUG 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 그 내용대로 이행되는 경우를 전제로 한 판단입니다. 확약이 적용되지 않거나 이행되지 않으면 기본 배당계산상 미배당액 33,454,000원의 인수 위험이 남습니다. 확약의 효력은 해당 임차인에 한정해 판단하며 다른 권리까지 일괄 소멸하는 것으로 보지 않습니다.
한편 HUG는 갑구 6번 가압류 청구금액 1,070,000,000원과 강제경매 신청채권 청구액 290,000,000원을 보유한 채권자입니다. 이 두 금액은 임차인의 보증금 290,000,000원과 별개의 채권관계입니다. 임차인 이담희 씨는 실제 임차인 1명으로 계산하며, HUG의 가압류나 경매신청 금액을 임차인 보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 2.61억은 거래평균보다 높다
스카이팰리스는 2019년 준공, 총 6세대 규모의 소규모 건물입니다. 확인된 동일 건물의 거래는 2건이며, 전용면적 73.78㎡와 유사 면적 거래를 함께 비교합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02. | 76.14㎡ | 8층 | 207,770,000원 |
| 2021.07. | 73.78㎡ | 15층 | 290,000,000원 |
| 집계 평균 | 2건 | - | 248,885,000원 |
집계 거래평균은 248,885,000원입니다. 현재 최저매각가 261,000,000원은 이 평균의 104.9%로, 평균보다 12,115,000원 높습니다.
더욱 주의할 부분은 최신 거래입니다. 상세 거래 중 가장 최근인 2022년 2월 거래는 207,770,000원입니다. 현재 최저가 261,000,000원은 이 거래보다 25.6% 높은 수준입니다. 2021년 7월과 2022년 2월의 두 거래가 비교자료의 전부이므로, 2026년 현재의 가격을 충분히 검증할 만큼 최신 거래가 축적되어 있다고 보기는 어렵습니다. 최근 상승·하락 추세 역시 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정 · 확약 미적용 기본 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,454,000원 | - |
| 1. 임차인 이담희 보증금 | 290,000,000원 | 256,546,000원 | 33,454,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 | 1,070,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 | 290,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
HUG 채권 합계 1,360,000,000원은 가압류 1,070,000,000원과 경매신청채권 290,000,000원의 합계입니다. 기본 배당계산에서는 임차인에게 256,546,000원이 배당되고 33,454,000원이 부족합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 증가합니다. 아래는 확약이 적용되지 않는 기본 배당계산을 기준으로 한 회차별 비교입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 261,000,000원 | 33,454,000원 | 294,454,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 208,800,000원 | 84,923,200원 | 293,723,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 167,040,000원 | 126,098,560원 | 293,138,560원 |
확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 2억 6,100만원에서 1억 6,704만원까지 떨어져도 실질취득액은 약 2억 9,300만~2억 9,400만원 수준으로 거의 고정됩니다. 이는 보증금 2억 9,000만원에 집행비용이 더해지는 구조이기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재로, 간석오거리역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재합니다. 대중교통과 차량 접근 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019년 4월 5일 준공된 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소화·주차설비가 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적 288.8㎡, 지목은 대, 일반상업지역입니다. 공시지가는 3,120,000원/㎡이며 토지는 평지의 세로장방형으로 업무용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역 외에 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 등의 지정·제한사항이 있습니다. 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모로 거래 표본이 2건에 불과합니다. 경매 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%라는 지표까지 고려하면 일반적인 대단지 아파트보다 매각 및 환금성에 신중해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본 확인. 단순히 확약서가 제출됐다는 사실만 확인하지 말고, 이담희 씨의 임차권을 대상으로 하는지, 임차권등기 말소와 대항력 관련 권리 정리가 어떤 조건으로 이루어지는지 확인해야 합니다.
- 확약 이행 주체와 절차. HUG가 실제로 어떤 권리를 정리하는지, 임차권자에게 필요한 동의나 별도 절차가 있는지, 매각 후 말소가 가능한지 확인해야 합니다.
- 미배당 33,454,000원 대비. 확약이 무효·미적용·미이행되는 경우를 가정해 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액 294,454,000원을 기준으로 입찰 한도를 검토하세요.
- 임차인 점유와 명도. 임대관계는 확인되지 않았습니다. 전입·점유 이력과 임차권등기가 확인되므로 실제 점유자, 인도 시점, 명도 협의 및 열쇠 인계 여부를 확인해야 합니다.
- 전기사용계약 관련 현장 확인. 출입문에 전기사용계약 해지 및 재사용신청 알림 등이 부착됐다는 현황조사 내용이 있습니다. 이것만으로 공실이라고 단정하지 말고 실제 점유와 전기사용 상태를 확인하세요.
- 실거래 재확인. 상세 거래 2건은 2021년 7월과 2022년 2월 거래입니다. 최신 거래가 오래된 만큼 인근 오피스텔의 현재 거래가격과 실제 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 관리상태. 6세대 건물인 만큼 공용부분 관리상태, 관리비 체납, 승강기·주차설비의 정상 작동 여부를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 철도보호지구 등 각종 지정사항의 실제 적용 범위와 향후 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 HUG 확약서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “확약서가 인수 위험을 없애도, 가격은 별개다”
인천 스카이팰리스 1502호의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 9,000만원입니다. 기준권리보다 앞선 전입과 확정일자로 대항력·우선변제권이 인정되며, 신건 2억 6,100만원에 매각되면 기본 배당계산상 3,345만 4,000원이 부족합니다.
다만 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 이 물건의 가장 중요한 긍정 요소입니다. 해당 임차권에 대한 확약이 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 인수 실질은 0원*으로 낮아질 수 있습니다. 반면 확약의 효력을 확인하지 못한다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득액은 약 2억 9,300만~2억 9,400만원으로 유지됩니다.
가격도 매력적이라고 보기 어렵습니다. 최저가 2억 6,100만원은 집계 거래평균 2억 4,888만 5,000원의 104.9%이며, 최신 상세 거래 2억 777만원보다 25.6% 높습니다. 게다가 거래 표본은 2건, 건물은 6세대 규모로 환금성에도 부담이 있습니다.
확약의 효력 확인 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 좋습니다. 확약이 유효하더라도 신건 가격 자체가 저렴한 것은 아닙니다. 이 물건은 권리상 인수 위험을 확약으로 해소할 수 있는지부터 확인하고, 그다음 실제 거래가격과 환금성을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 확약 확인은 선행조건, 가격 검증은 최종조건입니다.
