서울남부지방법원 2026타경3018. 금천구 독산동 써니타운 A동 702호로, 집합건축물대장과 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 남현화이며, 2017년 안경희와 남현화가 각 2분의 1 지분으로 거래가액 218,000,000원에 취득한 뒤, 2025년 안경희 지분 전부가 증여로 남현화에게 이전됐습니다.
권리의 핵심은 2025년 6월 9일 이유림의 230,000,000원 가압류와, 그 뒤 등기된 같은 이유림 명의의 230,000,000원 주택임차권입니다. 임차권등기에는 전입신고일과 점유개시일이 기재되어 있지 않아 등기만으로는 대항력 판정이 어렵지만, 매각물건명세서가 별도로 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음”이라고 명시하고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 적고 있습니다. 입찰 판단은 이 명세서 기재를 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 959-20 써니타운 제에이동 제7층 제702호 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 7층 · 사용승인 2017.08.24 |
| 소유자 | 남현화 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 172,160,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2025.06.09 갑구 12번 가압류 · 이유림 · 청구금액 230,000,000원 |
① 권리 흐름 — 가압류 뒤 임차권, 그러나 대항력은 명세서가 인정
2017년과 2019년에 설정됐던 관악농업협동조합·웰컴저축은행 근저당은 각각 2019년과 2020년에 이미 말소됐습니다. 2022년의 압류들도 이후 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.06.09 이유림 가압류 230,000,000원입니다. 이후 2025.07.24 같은 이유림 명의의 주택임차권 230,000,000원이 등기됐고, 2026.01.14 그 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.30억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유림 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 있음 매각물건명세서 명시 | 순위 확인 필요 확정일자 2021.05.11 · 배당요구 2025.07.24 | 보증기관 승계 아님 |
임차권등기에는 임대차계약일이 2021.05.02 및 2023.05.08, 확정일자가 2021.05.11로 기재되어 있습니다. 전입신고일·점유개시일은 등기에 나타나지 않지만, 매각물건명세서가 대항 가능한 임차인이라고 명시했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 이유림 1명입니다.
③ 실질취득 구조 — 1.72억 낙찰이 1.72억 취득이 아니다
현재 최저매각가는 172,160,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 3,210,240원을 제외하고 이유림 가압류에 168,949,760원이 배당되며, 청구액 230,000,000원 대비 61,050,240원이 남습니다. 매각물건명세서 기재대로라면 이 미변제 보증금은 매수인이 인수합니다.
현 회차 수치만 단순 합산하면 낙찰가 172,160,000원과 미배당 61,050,240원의 합계는 233,210,240원입니다. 집행비용 때문에 보증금보다 다소 커 보이지만, 구조적으로는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득이 임차보증금 230,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,240원 |
| 1. 갑구 12번 가압류 · 이유림 | 230,000,000원 | 168,949,760원 |
| 2. 갑구 13번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 61,050,240원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이유림 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 매각물건명세서에 따라 미변제액은 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 실제 이용상태도 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.
- 입지. 금천문화예술정보학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 구로디지털단지역(지하철 2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 사용승인일은 2017.08.24, 승강기·주차장·난방·급배수설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 일부 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 172,160,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 이유림의 미배당 보증금 인수액을 반드시 합산해 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 현재 기재는 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음” 및 “보증금 전액 미변제 시 매수인 인수”입니다. 입찰 직전 최신 명세서의 변경·정정 여부를 확인해야 합니다.
- 이유림 권리관계 원본 대조. 동일인이 임차권자·가압류채권자·강제경매 채권자로 기재돼 있고 관계인 또는 가장임차인 가능성이 표시돼 있으므로 계약서·배당요구·임차권등기명령·현황조사 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 이유림 배당액과 미배당 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 다음 회차도 자동으로 싸지지 않음. 3회 유찰 시 미배당 95,000,192원, 4회 유찰 시 122,160,154원으로 증가하는 시나리오이므로 유찰 자체가 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
맺으며 — “1.72억 최저가”보다 “2.30억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건의 함정은 최저가가 아닙니다. 감정가 269,000,000원에서 두 번 유찰돼 172,160,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이유림의 임차보증금은 230,000,000원이고 매각물건명세서는 미변제 보증금을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차 예상 미배당은 61,050,240원이며, 유찰이 더 진행될수록 95,000,192원·122,160,154원으로 증가합니다.
결국 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 커지는 구조라, 실질취득 부담은 약 230,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 동일인이 임차인·가압류채권자·경매채권자로 등장하는 특이 관계까지 있어 원본 확인 난도도 높습니다. 이 물건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 “대항력 임차보증금이 최저가를 초과하는 인수형”으로 분류하는 것이 핵심입니다.
