인천지방법원 2026타경504999. 인천광역시 남동구 구월동 예술로204번길 26에 소재하는 아델라이 오피스텔 4층 410호입니다. 전용면적은 23.03㎡이고, 지하 2층·지상 17층 건물의 4층에 있습니다. 소유자는 윤순이로, 2024년 7월 12일 거래가액 87,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청한 상태이며 청구금액은 87,500,000원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가가 아니라 선순위 임차권의 처리입니다. 임차인 차영훈은 2022년 4월 8일 전입신고와 점유를 시작했고, 2022년 3월 16일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 5월 13일 보증금 87,500,000원에 관한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정일인 2026년 6월 24일보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 이번 사건의 결정적인 예외입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기부상 과거 하나은행의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 있었지만, 해당 근저당권은 2022년 4월 8일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 과거 은행 근저당이 아니라 2026년 6월 24일 강제경매개시결정입니다.

그보다 앞선 차영훈의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각만으로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 전입신고와 점유개시가 2022년 4월 8일, 확정일자가 2022년 3월 16일이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 파악됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

차영훈은 등기된 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하는 대상이 아니라 이 사건의 경매신청 채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

아델라이 오피스텔의 유사 면적 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 100,083,333원입니다. 겉으로 보면 최저가 79,000,000원이 전체 평균의 78.9%여서 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균은 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다.

실제로 최근 12개월 거래 2건의 평균은 75,000,000원, 최신 실거래는 2026년 5월 80,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래 사이의 가격 추세는 -28.6%로 나타납니다. 확약을 반영한 실질취득액 79,000,000원도 최근 평균보다 4,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

신건 최저가 기준 예상배당입니다. 집행비용 1,822,000원 공제 후 임차인에게 77,178,000원이 배당되는 구조이며, 신청채권자 주택도시보증공사에는 별도 배당액이 0원으로 산정됐습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 표의 미배당 임차보증금 10,322,000원은 확약 미적용 시 원칙적 인수액으로, 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 다르게 움직인다

이 물건은 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 큽니다. 따라서 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 단순히 최저가만 낮아진다고 매수인의 실질취득 비용이 동일하게 줄어드는 구조가 아닙니다.

원칙상 인수액과 총부담은 각 회차의 예상배당을 기준으로 한 수치이며 취득세·명도비·기타 취득부대비용은 제외했습니다. 회차별 집행비용 차이로 총부담에 소폭 차이가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천광역시청 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔 등이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 지하 2층·지상 17층 철근콘크리트 건물로, 인조석 외벽 마감과 벽지 내벽 마감, 하이새시 창호를 사용합니다. 급·배수 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 소로와 동측 세로에 접하며, 토지는 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 전체 토지면적 684.3㎡, 공시지가 2,718,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업기타이며 지형은 평지입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 116세대 규모의 오피스텔로 최근 가격 하락 추세 -28.6%, 경매 평균 유찰 3.7회가 나타납니다. 매도 가능 가격을 과거 전체 평균보다 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 매수인의 보증금 인수 책임까지 해소하는지, 이행조건은 무엇인지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권. 차영훈의 전입일 2022.04.08, 확정일 2022.03.16, 임차권등기일 2024.05.13을 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조하세요.
• 가격 상한. 신건 실질취득액 79,000,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원보다 높습니다. 과거 전체 평균 100,083,333원만으로 저가 매수를 판단하지 마세요.
• 하락 추세. 최근 거래 추세 -28.6%와 최신 거래 80,000,000원을 함께 검토해야 합니다. 층·면적·상태 차이에 따른 시세 조정도 필요합니다.
• 유찰 전략. 같은 건물 평균 유찰 3.7회입니다. 확약이 확실히 적용되는 경우와 그렇지 않은 경우의 실질취득액을 구분해 응찰 여부를 판단하세요.
• 명도 및 점유. 주택임차권등기와 실제 현재 점유 여부는 별개이므로 현황조사와 현장 확인을 통해 인도 가능 상태를 확인하세요.
• 관리비. 미납 관리비와 공용부분 체납액, 관리비 수준을 확인해 실질 취득비용에 반영하세요.
• 권리관계 재확인. 경매신청 채권자인 주택도시보증공사의 권리관계, 배당요구 내용, 확약서 적용범위, 최신 매각조건을 확인하세요.
• 토지이용규제. 일반상업지역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 규제의 적용 범위와 실제 거래에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·확약서 원본을 확인하고 필요하면 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “인수 위험은 확약이 좌우하고, 가격은 최근 시세가 결정한다”

이 사건은 일반적인 무임차 오피스텔 경매와 다릅니다. 보증금 87,500,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하고, 원칙적으로는 신건 기준 10,322,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 확약에 따른 권리 해소가 유효하게 이행되면 해당 임차인 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다.

그렇다고 현재 최저가가 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액 79,000,000원은 최근 평균 75,000,000원의 105.3%입니다. 최신 실거래 80,000,000원과도 큰 차이가 없고, 거래 추세는 -28.6%로 하락하고 있습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 100,083,333원을 기준으로 신건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

또한 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요하며, 확약의 효력 확인 없이 낮은 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

결론은 ‘확약서 확인 필수, 신건 가격 메리트 부족, 입찰 보류 검토’입니다. 권리 위험이 확실하게 해소되는지 확인한 다음, 최근 실거래 평균과 하락 추세를 기준으로 매수가격을 판단하는 것이 적절합니다.