인천지방법원 2026타경505036. 인천 서구 청라동 현대썬앤빌더테라스레이크 5층 102-506호, 업무시설(오피스텔) 경매입니다. 소유자는 김경애 씨이며, 등기부상 소유권이전 거래가액은 244,200,000원입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 임차인 이수빈 씨의 전입·점유일이 기준 가압류보다 빠르다는 점입니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 위험합니다.
등기부상 2020년 우리은행 근저당권은 2020.10.08. 말소되었고, 과거 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 이후 2023.07.25. 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐으며, 2026.06.24. 같은 기관의 강제경매가 개시됐습니다. 임차인의 대항력은 이 가압류보다 앞섭니다. 따라서 통상적인 후순위 권리 소멸만으로 인수 위험이 사라진다고 단정할 수 없습니다. 이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
확약에 따른 인수금액은 0원으로 분석하지만, 이것이 임차보증금 자체가 없다는 뜻은 아닙니다. 또한 금전적인 인수 위험과 실제 점유자의 인도·명도 문제는 별개입니다. 민간임대주택등기까지 존재하므로 권리상 안전하다고 단순 평가할 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-3 현대썬앤빌더테라스레이크 5층 102-506호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 임차권 범위 | 제5층 제102-506호 42.92㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 17층 |
| 사용승인일 | 2020.05.06. |
| 소유자 | 김경애 (등기상 거래가액 244,200,000원, 2018.12.03. 매매 원인) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 150,500,000원 |
| 별도 가압류 청구액 | 주택도시보증공사 / 192,155,068원 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 임대 관련 등기 | 2021.08.10. 민간임대주택등기 존재 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 기준 가압류보다 빠르다
권리분석의 기준이 되는 가압류는 2023.07.25. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 이전의 우리은행 근저당권은 2020.10.08. 해지에 따른 말소가 완료됐습니다. 과거 신탁등기도 이미 말소되어 현재 유효한 신탁등기로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — HUG 확약이 인수금액을 결정한다
확인되는 실제 임차인은 이수빈 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 동일 보증금 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산합니다. 임차권등기는 을구 3번에 설정되어 있으며, 임차인의 전입·점유는 기준 가압류보다 앞섭니다.
| 임차인 / 점유범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
이수빈 제5층 102-506호 42.92㎡ 전부 주거(임차권등기) |
2020.10.08. 계약 2020.09.15. / 2022.09.27. |
미상 등기부 기재 (1) 170,000,000원 / (2) 170,000,000원 |
대항력 有 | 행사 가능 | 승계 없음 | 확약 전제 0원 |
임차인은 2024.09.30. 배당요구를 완료했습니다. 첫 번째 임대차계약의 확정일자는 2020.09.15.이며, 두 번째 계약(2022.09.27.)에는 확정일자가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 등기부상 보증금 (1), (2)의 금액은 각각 170,000,000원으로 기재되어 있으나, 현재 유효 보증금의 확정값으로 보거나 두 금액을 단순 합산해서는 안 됩니다.
특히 인수금액 0원과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아닙니다. 임차권 말소동의가 있더라도 실제 점유 상태, 퇴거 여부, 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 245,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
등기부상 소유권이전 당시 거래가액은 244,200,000원입니다. 다만 이는 과거 소유권 이전에 따른 거래가액이며, 현재의 동일 건물·동일 용도 오피스텔 시장가격을 입증하는 최근 실거래 사례로 사용할 수 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격을 통한 비교 근거도 확인되지 않으므로 감정가가 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.
유찰에 따른 최저매각가 변화는 다음과 같습니다. 이는 매각가격 시나리오이며, 해당 가격에서 실제 낙찰되거나 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 총배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 101,885,068원 |
| 1회 유찰 | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 150,199,068원 |
| 2회 유찰 | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 188,850,268원 |
채권 총 청구액 342,655,068원 기준입니다. 유찰로 최저가가 낮아지면 채권 미배당액은 증가합니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,230,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 192,155,068원 | 192,155,068원 |
| 2. 갑구 4번 강제경매 · 주택도시보증공사 | 150,500,000원 | 48,614,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 245,000,000원을 기준으로 집행비용 4,230,000원을 제외하면 주택도시보증공사에 배당되는 금액은 총 240,770,000원입니다. 주택도시보증공사의 전체 채권 청구액 342,655,068원과 비교하면 101,885,068원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 등기상 별도 위험 — 민간임대주택등기
이 물건에는 갑구 2-1번으로 민간임대주택등기가 존재합니다. 2021.08.10. 접수된 등기에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간 중 계속 임대해야 한다는 내용과 제44조에 따른 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다.
이 사건에서는 임차권 인수액만 0원으로 계산할 수 있으며, 민간임대주택등기에 따른 법률관계와 운영상 의무는 별도의 검토 대상입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라3동행정복지센터 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 17층 건물입니다. 사용승인일은 2020.05.06.이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 중심상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 경제자유구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 관련 지정사항도 확인됩니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 매각기일인 2026.11.13. 현재의 최신 지정 여부와 실제 적용대상을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 4,330,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 평가되었습니다.
- 환금성. 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하는 지역의 업무시설입니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가격을 근거로 가격 경쟁력을 검증할 수 없으므로 환금성과 적정 매각가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확보하고, 대상 임차인·대상 임차권·말소 조건·이행 시점이 이수빈 씨의 임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 임차권 말소 완료 여부. 확약서 제출만으로 실제 말소가 완료됐다고 단정하지 마세요. 을구 3번 임차권등기의 말소 절차 및 최종 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 확정. 등기부 원문에 기재된 (1) 170,000,000원과 (2) 170,000,000원의 계약 내용을 각각 확인하세요. 두 금액을 무조건 합산하지 말고 현재 유효한 보증금, 갱신·변경 내용, 실제 반환채무를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 이수빈 씨는 대항력·우선변제권이 있고 배당요구도 했습니다. 최우선변제 해당 여부와 실제 배당요구액, 배당순위 및 미배당 잔액을 확인하세요.
- 확약 밖 권리 조사. 실제 점유자와 추가 임차인 유무를 현장에서 확인하세요. HUG 확약은 이수빈 씨에게만 적용되므로 다른 권리나 점유자가 발견되면 별도 인수 여부를 분석해야 합니다.
- 민간임대주택 의무. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 임대의무기간, 임대사업자 지위, 임대료 증액기준 및 매수인 승계 여부를 관할기관과 원본 등기로 확인하세요.
- 명도·점유. 인수금액 0원이라는 분석이 곧바로 명도 부담 0원을 의미하지 않습니다. 현재 점유 상태와 임차권 말소 후 인도 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저매각가 245,000,000원은 감정가의 100%입니다. 과거 등기상 거래가액만으로 현재 시세를 추정하지 말고, 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 원본 대조. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서·배당요구서·등기부·현황조사서를 대조하세요.
- 관리비 및 시설. 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설 상태, 실제 임대관계와 관리사무소 확인 사항을 입찰 전에 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인입니다. 이수빈 씨의 전입·점유일은 2020.10.08.로 2023.07.25. 기준 가압류보다 앞섭니다. 임차권등기도 존재하고, 우선변제권과 배당요구 사실도 확인됩니다. 일반적인 무임차·무인수 물건으로 접근해서는 안 됩니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 긍정 요소입니다. 확약의 대상과 조건이 정확히 이행되는 것을 전제로 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석할 수 있습니다. 하지만 보증금의 현재 유효액, 임차인 배당, 실제 임차권 말소, 추가 점유자 여부는 여전히 확인해야 합니다.
또 하나의 문제는 민간임대주택등기입니다. 임차권 인수 위험을 해결하더라도 임대의무와 임대료 증액기준에 관한 별도 법률관계가 남습니다. 여기에 현재 최저가 245,000,000원은 감정가 100%의 신건이고, 최근 실거래 비교를 통한 가격 메리트도 확인되지 않았습니다.
