인천지방법원 2026타경505092. 인천 미추홀구 숭의동 대준블루온 9층 902호, 전용 68.45㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 210,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김대성이며 2021.03.29. 거래가 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사의 신청에 따른 강제경매로, 청구금액 역시 245,000,000원입니다.

겉으로 보면 감정가보다 높았던 과거 취득가액이 눈에 들어옵니다. 그러나 과거 취득가액이 현재 시세를 보장하지는 않습니다. 더 중요한 사실은 최근 실거래가격이 129,710,000원까지 내려왔다는 점입니다. 게다가 선순위 임차권등기가 있으므로 이 물건은 단순히 등기상 후순위 권리가 사라지는지만 확인해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력, 예상 배당 부족액, 확약서의 효력, 최근 시세를 함께 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약

말소기준권리는 2022.07.18. 국(포천세무서장)의 압류입니다. 그 뒤에 등기된 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

하지만 임차인 문상현의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.03.24.입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 주택임차권등기가 2023.05.30.에 이루어졌다는 사실만 보고 임차인의 기존 대항력을 후순위로 판단해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인 문상현 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매 신청은 별도의 채권자 권리로, 동일 보증금을 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

권리 판단의 핵심: 이 물건을 무조건적인 인수 없는 물건으로 취급해서는 안 됩니다. 문상현은 명백한 선순위 대항력 임차인이며, 확약으로 그 임차인에 관한 실질 인수 위험이 해소되는 구조입니다. 압류에 관계된 조세의 법정기일과 배당 우선순위도 원본 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로 보면 신건은 비싸다

대준블루온의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 193,542,000원이지만, 과거 거래 중에는 2021년의 높은 가격도 포함되어 있습니다. 최근 가격을 판단할 때는 전체 평균보다 2026.09. 거래 129,710,000원에 더 주목해야 합니다.

다만 비교할 때는 면적 차이를 함께 봐야 합니다. 경매 대상은 전용 68.45㎡이고, 최근 거래는 전용 62.18㎡입니다. 따라서 129,710,000원을 이 호실의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 최근 12개월 거래도 1건에 불과하므로 호실별 면적·상태 차이와 표본 부족을 고려해야 합니다. 그렇더라도 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

제시된 예상배당 계산 기준입니다. 집행비용 3,740,000원과 임차인 배당 206,260,000원으로 매각대금 210,000,000원이 배분됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 조세채권의 우선순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권액은 임차보증금과 별개의 배당 청구로 표시한 것으로, 이를 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.

유찰 회차별 실질취득과 인수 위험

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 없는 경우 낙찰가 하락만큼 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득원가까지 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다.

확약 미반영 인수액은 각 회차의 추정 배당과 집행비용을 적용한 값입니다. 확약 반영 실질취득은 문상현 관련 인수액을 0원으로 본 매각가 기준 금액으로, 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않습니다. 회차별 가격은 유찰 가정 시나리오이며 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭의로터리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 입지여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측에는 수인분당선 숭의역이 위치하여 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2017.06.20. 사용승인된 철근콘크리트조 14층 건물입니다. 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 기계식주차, 도시가스 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 15미터의 포장도로인 석정로10번길에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,563,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 대준블루온은 18세대 규모입니다. 확인된 실거래가 5건이고 최근 12개월 거래는 1건으로, 대규모 아파트단지에 비해 가격 검증에 활용할 표본이 제한적입니다. 평균 유찰 횟수 2.6회와 최근 거래 하락 추세를 함께 고려하면 재매각 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
• 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으나, 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 입찰 전 현재 지정 여부와 해당 오피스텔에 대한 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 문상현 임차권에 적용되는지, 미배당 보증금의 매수인 인수가 배제되는지, 임차권등기 말소에 별도 조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 선순위 대항력과 배당 부족액. 임차인 문상현의 보증금은 245,000,000원입니다. 신건 예상 미배당액 38,740,000원은 확약 미반영 시 인수 가능한 금액임을 구별해야 합니다.
• 추가 점유자 확인. 현장조사 시 이해관계인 부재로 세부 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 추가 임대차 여부를 확인하고, 확약 밖 임차인이 있다면 별도로 대항력과 보증금을 검토해야 합니다.
• 최근 시세와 면적 차이. 최신 거래는 2026.09.의 129,710,000원으로 경매 대상보다 전용면적이 작은 62.18㎡ 호실입니다. 정확한 가격 판단을 위해 면적·층·상태 차이를 고려해야 하며, 과거 평균가격만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 매각가 168,000,000원, 2회 유찰 가정 매각가 134,400,000원을 검토하되, 확약이 무효이거나 적용되지 않으면 인수액이 증가하여 낙찰가 인하 효과가 제한될 수 있습니다.
• 압류 조세채권. 포천세무서장의 압류가 말소기준권리로 기재되어 있으므로, 조세 법정기일·당해세·배당 우선순위와 예상 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성·관리비·주차. 18세대 소규모 건물의 거래 수요, 관리비 미납 여부와 기계식주차 설비의 이용·유지비용을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 반드시 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 싸지는 않다”

이 물건은 단순한 권리 깨끗형 경매가 아닙니다. 임차인 문상현은 보증금 245,000,000원을 가진 선순위 대항력 임차인이고, 신건 예상 배당에서는 38,740,000원의 부족액이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 확약서 효력과 적용 범위 확인이 중요한 이유입니다.

가격 판단은 더 엄격해야 합니다. 최근 거래는 129,710,000원인데 신건 최저매각가는 210,000,000원입니다. 최근 시세 대비 161.9%라는 높은 가격 수준에 -38.1%의 거래 하락 추세까지 겹칩니다. 더욱이 18세대 소규모 오피스텔로 거래 표본이 적고, 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다.

결론은 신건 입찰 보류에 가깝습니다. 확약을 통해 주된 인수 위험이 해소된다는 점은 긍정적이지만, 현재 최저가에는 최근 시세 대비 가격 메리트가 없습니다. 유찰 이후에도 최근 거래 수준과 확약의 유효성, 실제 점유 및 환금성을 함께 확인해야 합니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격은 고위험 — 지금의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 확약의 확실성과 실질취득원가입니다.