인천지방법원 2026타경505103. 인천광역시 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 21층 2103호의 강제경매입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 266,000,000원이고, 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 210,000,000원입니다. 이 물건을 일반적인 근저당 말소형 경매로 생각하면 곤란합니다. 말소기준권리는 2024.09.30. 설정된 주택도시보증공사의 가압류인데, 그보다 앞선 2023.12.14. 송승용의 주택임차권등기가 존재하기 때문입니다.
임차권등기에는 임대차계약일 2021.10.06., 점유개시일 2021.10.29., 주민등록일 2021.11.05., 확정일자 2021.10.06.이 기재되어 있습니다. 전입과 확정일자 모두 말소기준권리보다 앞서고, 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 인수권리로 명시하고 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 단서를 함께 기재하고 있습니다. 바로 이 확약서의 적용 범위와 효력이 입찰 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 제116동 제21층 제2103호 도로명주소: 인천광역시 계양구 서운로 34 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지상 21층 건물의 21층 2103호 |
| 임차권등기 범위 | 제21층 제2103호 39.882㎡ 전부 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 말소기준권리 | 2024.09.30. 갑구 4번 · 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 4,587,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 2023.12.14. 을구 1번 · 송승용 · 임차보증금 210,000,000원 |
| 특기사항 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
권리 순서에서 가장 중요한 사실은 송승용의 임차권등기가 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 2023.12.14. 등기된 주택임차권은 2024.09.30. 가압류보다 선순위이므로, 일반적인 후순위 권리처럼 경매만으로 당연히 소멸한다고 판단할 수 없습니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
반면 말소기준권리 이후의 주택도시보증공사·제이엔에이코퍼레이션·입주자대표회의 가압류, 국의 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2022년 가처분과 2025년 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소되었습니다. 다만 가압류 등이 소멸한다는 사실만으로 세금 배당순위, 체납 관리비, 민간임대주택 관련 의무까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 확약 효력 확인 필수
| 임차인 | 점유·임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송승용 | 제21층 제2103호 39.882㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
210,000,000원 | 전입 2021.11.05. 확정 2021.10.06. 임차권등기 2023.12.14. |
대항력 있음 우선변제권 배당요구 승계신고 아님 말소동의 확약 |
실제 임차인은 송승용 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자이자 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 송승용의 보증금에 다른 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
확약이 적용되지 않을 때의 회차별 인수 가능액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 979,200원, 2회 유찰 시 42,943,360원으로 산출되어 있습니다. 이는 확약으로 해소될 실질 인수액과 구별되는 원칙적 미배당 위험 추정치입니다. 확약은 송승용 임차권에 관한 것이므로 다른 독립적인 점유권이나 권리관계가 확인된다면 별도로 분석해야 합니다.
③ 매각가와 인수 위험 — 유찰가만 보면 안 된다
현 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 다만 가격을 판단하는 데 필요한 동일 단지 또는 유사 평형의 실거래 비교가 확인되지 않아, 266,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 현재의 확약 효력이 유효하다면 실질취득액은 낙찰가를 기준으로 검토할 수 있지만, 확약이 무효이거나 적용 조건이 충족되지 않는 상황에서는 낙찰가에 인수 보증금을 더해 판단해야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 266,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 212,800,000원 | 979,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 170,240,000원 | 42,943,360원 | 실질 인수 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 송승용 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 51,476,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%인 4,524,000원으로 추정했습니다. 현 회차 예상배당에서는 송승용 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 51,476,000원이 배당됩니다. 채권자 청구총액 10,440,257,555원 중 가압류 등 채권자 배당액은 51,476,000원이며, 미배당액은 10,388,781,555원입니다. 단, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 상가점포, 중소규모 공장과 창고, 인천아시안게임 종합운동장 등 체육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치해 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가됩니다. 단지 내부 도로는 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 21층 건물입니다. 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로, 공동주택 및 부대복리시설의 건부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역, 서운주택재개발 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역(원추표면), 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부는 재확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인의 협조가 없어 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 건축물대장상 현황도면, 외관 관찰 및 주변 탐문 등을 참작하여 이루어졌습니다.
- 환금성. 동일 단지의 실거래 가격과 거래 추세를 확인하지 못한 상태이므로, 본건의 매각가격이 시세 대비 유리한지 또는 환금성이 충분한지 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용 대상, 말소 조건, 대항력 관련 효력, 매수인 인수 부담의 소멸 여부를 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실과 법적 효력의 확정은 구별해야 합니다.
- 임차인 배당 및 인수관계 확인. 송승용의 보증금 210,000,000원, 전입일 2021.11.05., 확정일자 2021.10.06., 임차권등기일 2023.12.14.를 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액 재계산. 확약 효력이 확인되지 않으면 유찰가와 예상 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 특히 보증금보다 낮은 낙찰가만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
- 체납 관리비 확인. 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의의 가압류 청구금액이 4,500,000,000원으로 기재되어 있습니다. 해당 가압류의 매각 소멸 여부와 별개로, 본건 호실의 공용부분 관리비 체납 및 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 계양세무서장의 압류가 2026.02.02. 등기되어 있습니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 별도로 실제 세금채권의 우선순위와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 제한 확인. 2022.02.11. 부기된 금지사항등기의 현재 효력과 임대의무기간, 소유권 취득 후 적용되는 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 내부 상태. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태를 확정해서는 안 됩니다. 현재 점유자를 확인하고, 내부구조·설비·하자 여부도 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래, 최신 거래가격과 거래 추세를 확인한 후 응찰가 상한을 산정해야 합니다. 현재는 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
- 입찰 전 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권, 확약의 효력이 승부처”
인천 계양효성해링턴플레이스 2103호는 선순위 임차권이 존재하는 경매물건입니다. 송승용의 임차보증금 210,000,000원은 말소기준권리보다 앞서므로, 원칙적으로 미배당액 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실은 중요한 위험 완화 요소입니다.
확약의 효력이 매수인의 인수 부담을 해소하는 것으로 확인된다면 송승용 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 현 회차 예상배당에서도 임차보증금 전액 배당이 추정됩니다. 반대로 확약의 효력이 확인되지 않으면, 특히 유찰 시 미배당 보증금 인수 문제가 다시 중요해집니다. 여기에 민간임대주택 관련 제한, 세금 압류, 입주자대표회의 가압류 및 실제 점유 상태도 점검해야 합니다.
결론은 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류입니다. 확약서의 효력을 확인하기 전에는 인수 위험이 해소되었다고 단정할 수 없으며, 실거래 시세 확인 전에는 최저매각가 266,000,000원의 가격 메리트를 인정할 근거도 없습니다. 확약서 검증과 최근 시세 확인이 모두 끝난 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
