인천지방법원 2026타경505108. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 404호 아파트입니다. 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이며, 2022년 2월 11일 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 2021년 1월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조의 21층 건물 중 4층에 위치합니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아니라 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차인 오승현은 2021년 10월 22일 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2021년 10월 29일 점유를 시작했습니다. 이후 2023년 12월 6일 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2024년 9월 30일에 접수됐으므로, 임차인의 권리가 그보다 앞섭니다.
원칙적으로 이러한 선순위 임차권은 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 핵심입니다. 확약이 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 해당 임차권으로 인한 실질 인수 부담은 해소되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 서운로 34 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 21층 중 4층 · 2021.01.27 사용승인 |
| 임차권 범위 | 4층 404호 39.882㎡ 전부 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 (단독소유) |
| 감정가 | 253,000,000원 |
| 최저매각가 | 253,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 등기 열람 기준 | 2026.11.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준권리
말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이보다 앞선 오승현의 주택임차권등기는 선순위 권리이므로, 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 매수인 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
말소기준권리 이후의 제이엔에이코퍼레이션 등 공동채권자 가압류, 국가 압류, 현재 강제경매개시결정 및 입주자대표회의 가압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 반면 을구 1번 임차권은 선순위이며, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시돼 있습니다.
2022년 7월 6일 설정됐던 소유권이전등기청구권 관련 가처분은 2024년 6월 11일 이미 말소됐습니다. 효성중공업 주식회사가 채권자였던 종전 강제경매개시결정 역시 2026년 6월 9일 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
확인된 실제 임차인은 오승현 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 추가 임차인으로 계산하거나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
오승현 주거 · 임차권등기 4층 404호 39.882㎡ 전부 |
전입 2021.10.22 확정 2021.10.22 점유개시 2021.10.29 임차권등기 2023.12.06 |
180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 선순위 임차권 말소동의 확약 |
선순위 보증금 180,000,000원은 누가 부담하나?
원칙적으로 선순위 대항력 임차인은 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 그 부족액에 대해 매수인에게 대항할 수 있습니다. 따라서 확약이 없는 일반적인 선순위 임차권 사건이라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금의 인수 부담이 커질 수 있습니다.
하지만 이 사건은 두 가지 사정이 다릅니다.
- 현재 회차에서는 보증금 전액 배당. 253,000,000원 매각 가정 시 임차인 오승현에게 180,000,000원이 전액 배당되는 것으로 산정돼 있습니다.
- 말소동의 확약서 제출. 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서, 후속 회차에 발생할 수 있는 해당 임차권의 인수액도 실질적으로 해소되는 것으로 판단합니다.
※ 확약을 적용하지 않은 회차별 계산에서는 2회 유찰 시 매수인 인수액 21,146,880원이 산정돼 있습니다. 이는 확약 반영 전의 계산상 금액으로, 확약이 유효하게 적용되는 경우 실질 인수액 0원과 구별해야 합니다.
※ 확약의 적용 범위는 해당 주택임차권에 한정됩니다. 다른 점유자나 별도 임차인의 권리까지 소멸시키는 포괄적인 확약은 아닙니다. 추가 임차인은 확인되지 않았으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 가격과 회차별 위험 — 저가 낙찰만으로 판단 금지
감정가와 현재 최저매각가는 모두 253,000,000원입니다. 현재까지 유찰되지 않은 신건이며, 유찰을 가정한 매각가격은 아래와 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 인수액 | 확약 적용 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 253,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 202,400,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 161,920,000원 | 21,146,880원 | 확약 전제 실질 0원 |
회차별 인수액은 확약을 반영하지 않은 계산 결과입니다. 확약의 유효한 이행을 전제로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 뒤 선순위 임차인에게 보증금이 전액 배당되고, 나머지 매각대금은 주택도시보증공사의 가압류 채권에 배당되는 것으로 산정돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 오승현 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 · 주택도시보증공사 가압류 | 4,587,000,000원 | 68,658,000원 |
| 3. 갑구 5번 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 · 주택도시보증공사 경매신청 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 · 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총매각대금 253,000,000원 중 집행비용 4,342,000원, 임차인 배당 180,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 배당 68,658,000원으로 산정됐습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오와 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 253,000,000원 | 68,658,000원 | 10,341,599,555원 |
| 1회 유찰 · 80% | 202,400,000원 | 18,766,400원 | 10,391,491,155원 |
| 2회 유찰 · 64% | 161,920,000원 | 0원 | 10,410,257,555원 |
배당 시나리오에서는 매각가격이 내려갈수록 후순위 채권자들의 회수액이 줄어듭니다. 2회 유찰 가정에서는 채권자 배당이 0원으로 산정되며, 확약 반영 전 선순위 보증금 부족분 21,146,880원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
다만 해당 주택임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 입찰 전에는 확약의 적용 조건과 말소절차를 확인하고, 확약이 이행되지 않는 경우의 위험도 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 공원, 체육관, 공장, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 2021년 1월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 급배수·위생·전기·난방·승강기·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 22미터, 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역, 서운주택재개발 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경 상대보호구역 및 공항시설 관련 장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다. 매각기일의 실제 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택으로서의 이용상태와 교통 접근은 확인되지만, 실제 거래가격과 거래량을 비교할 수 없어 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 1번 오승현 임차권에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 효력 및 이행절차가 무엇인지 확인하세요.
- 선순위 임차권 확인. 전입일 2021.10.22, 확정일자 2021.10.22, 임차권등기일 2023.12.06과 임차보증금 180,000,000원을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택 부기등기. 갑구 1-1번 금지사항등기의 현재 효력과 임대의무기간, 매각 후 법적 처리 및 매수인의 의무 유무를 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 실제 점유 여부와 명도 협의 필요성을 확인하세요.
- 국가 압류 및 당해세. 계양세무서장 관련 압류가 존재하므로 조세채권의 배당 영향과 별도 부담 가능성을 확인하세요. 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 입주자대표회의 가압류. 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의의 4,500,000,000원 가압류가 있습니다. 이 금액을 해당 호수의 미납 관리비로 단정해서는 안 됩니다. 해당 호수의 관리비 체납과 매수인 승계 가능 부분은 별도 확인하세요.
- 시세 확인. 동일 단지의 유사 면적·층 거래와 최근 실거래가격, 최신 거래 추세를 확인한 후 응찰가 상한을 결정하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 선순위 주택임차권의 인수 기재, 말소동의 확약 관련 단서 및 매각조건 변경 여부를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 배당 예상액 검증. 집행비용과 조세채권 등으로 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 배당표와 확약의 관계를 함께 검토하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약의 효력이 승부처”
이 물건은 등기부만 간단히 훑어보고 입찰하기에는 권리관계가 복잡한 편입니다. 180,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 주택도시보증공사를 비롯한 여러 채권자의 가압류와 국가 압류, 민간임대주택 관련 부기등기가 함께 존재하기 때문입니다.
다행히 현재 최저매각가 253,000,000원에서는 선순위 임차보증금 전액 배당이 예상되고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 있습니다. 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
하지만 확약서의 적용 범위와 이행 조건, 민간임대주택 부기등기, 실제 점유상태가 모두 정리된 것은 아닙니다. 더욱이 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다.
결론은 ‘선순위 임차권 인수 위험은 확약으로 완화됐지만, 권리 검증과 가격 검증을 모두 마쳐야 하는 조건부 검토 물건’입니다. 확약서와 매각조건을 확인하고 최근 실거래 시세까지 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
