인천지방법원 2026타경505158. 인천 남동구 간석동 갤럭시타운 3층 303호, 전용면적 68.17㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 남하얀 씨이며 2022년 4월 25일 거래가 2억원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 2억원입니다.

등기부에서 가장 중요한 권리는 을구 5번 박성범 씨의 주택임차권입니다. 임차인은 2022년 4월 8일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 3월 10일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 2억원으로, 2026년 1월 2일 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 임차인입니다.

따라서 통상적인 권리분석이라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 매각가 1억 5,700만원 기준으로도 약 4,600만원이 배당되지 않습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 실제로 해당 임차권의 말소와 인수위험 해소까지 연결되는지가 이 사건의 결정적 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 2026년 압류

말소기준권리는 2026년 1월 2일 접수된 갑구 4번 압류입니다. 권리자는 고양시이며, 처분청은 일산서구청장으로 기재되어 있습니다.

과거 근저당권도 확인해야 합니다. 2014년 8월 22일 시흥중앙새마을금고의 채권최고액 41억 6,000만원 근저당권이 설정되었으나 2014년 9월 4일 말소 관련 등기가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 신한은행 채권최고액 9,600만원 근저당권도 2017년 8월 3일 해지로 말소되었습니다. 따라서 이 두 근저당권을 현재 유효한 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.

박성범 임차인은 2022년 4월 8일 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022년 3월 10일이며, 2024년 5월 16일 을구 5번으로 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리인 2026년 1월 2일 압류보다 앞서 대항요건을 갖추었으므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 실질취득액 — 낙찰가보다 임차보증금이 기준

현재 최저매각가 157,000,000원은 임차보증금 200,000,000원보다 43,000,000원 낮습니다. 여기에 집행비용을 제외하면 임차인에게 돌아가는 배당액은 154,002,000원으로 계산됩니다. 따라서 확약이 효력을 발휘하지 않는 일반적인 인수 구조에서는 45,998,000원이 미배당으로 남습니다.

* 미배당·인수 위험액은 확약이 유효하게 이행되지 않는 경우의 시나리오상 추정치입니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 말소까지 이행된다면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.

여기서 반드시 기억할 점이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실만으로 투자 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

집행비용 2,998,000원을 제외한 잔액 154,002,000원이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 임차보증금 2억원 중 45,998,000원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정요항표상 인천인동초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 10층 건물 중 3층입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 새시 창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 난방, 소화전, 기계식주차장 등이 설치되어 있습니다. 기계식주차장의 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 평지의 부정형 토지입니다. 서측 약 8미터, 동측 약 4미터 도로에 접합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(절대·상대) 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등에 한정된 지정 내용이 기재되어 있으며, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각 시점의 적용 여부와 대상 유형을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 오피스텔은 임대수요와 매매수요, 관리비, 주차환경에 따라 환금성이 달라집니다. 특히 본건은 선순위 임차권과 말소동의 확약의 실효성이 가격 판단에 직접 영향을 미칩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확보하고, 박성범의 을구 5번 임차권이 명확히 대상에 포함되는지 확인하세요.
• 말소 조건 확인. 확약서의 효력 발생 조건, 임차권등기 말소 절차, 말소 신청 주체와 이행 시점을 확인해야 합니다. 단순히 확약서가 제출되었다는 사실만으로 말소 완료를 단정하면 안 됩니다.
• 대항력 인수 여부 확인. 임차인의 전입일 2022.04.08, 확정일자 2022.03.10, 보증금 200,000,000원을 원본 서류와 대조하세요. 확약의 효력이 인정되지 않으면 미배당액 45,998,000원의 인수 위험이 있습니다.
• 최신 등기부 확인. 2026.11.01 발급 등기사항전부증명서 이후 임차권 말소나 추가 권리변동이 있었는지 입찰 직전에 다시 확인하세요.
• 점유·명도. 임차인의 전입 및 점유개시 기록이 있으므로 현재 점유자와 실제 거주 여부, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·주차. 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부를 확인하고, 기계식주차장 이용 조건·유지비·차량 제한을 관리주체에 문의하세요.
• 배당 검토. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 배당 변수를 확인하고 임차보증금 미배당액이 달라질 가능성을 점검하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 확약서, 등기부를 서로 대조한 후 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “확약서가 인수위험을 없애는가”

이 사건은 단순히 감정가 1억 5,700만원짜리 오피스텔을 싸게 낙찰받는 문제가 아닙니다. 선순위 임차인 박성범의 보증금 2억원이 존재하고, 현재 배당 추산상 45,998,000원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약이 박성범의 임차권을 정확히 대상으로 하고, 실제 말소까지 유효하게 이행된다면 해당 임차인의 인수 실질은 0원입니다. 이는 이 사건의 위험도를 크게 바꾸는 요소입니다.

그러나 확약서의 존재와 실제 권리소멸은 같은 말이 아닙니다. 확약서 원본과 적용 대상, 조건, 이행 절차를 확인하기 전까지는 45,998,000원의 미배당 위험을 무시해서는 안 됩니다. 확약의 효력이 확인되면 신건 최저가 1억 5,700만원을 기준으로 검토할 수 있지만, 확인되지 않으면 유찰에 따른 가격 하락만으로 입찰 메리트를 주장할 수 없습니다.

결론: 확약 확인 전에는 입찰 보류, 확약 이행이 확인되면 실질 인수 0원 조건으로 재평가. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 HUG 말소동의 확약의 실효성입니다.