인천지방법원 2026타경505162. 인천 남동구 만수동 해나루팰리스 9층 903호, 전용 50.9525㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 204,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 고재영으로, 2022년 8월 23일 거래가 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단의 압류가 설정되고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 물건은 일반적인 근저당권 중심 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2024년 3월 29일 국민건강보험공단 압류이고, 임차인 황운석은 그보다 앞선 2022년 7월 26일 전입과 점유를 시작했습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 선순위 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 중요한 판단 변수가 됩니다. 확약 내용에 따라 임차권등기가 말소되고 매수인의 보증금 반환 부담이 해소되는 경우라면 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약의 대상과 조건을 원문으로 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서

경매개시결정과 주택임차권등기는 형식상 말소기준권리 이후의 등기입니다. 다만 임차인의 전입·점유와 확정일자는 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기의 후순위 여부와 임차인의 대항력은 구별해서 판단해야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

황운석의 임대차계약일과 확정일자는 2022년 6월 14일이고, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 7월 26일입니다. 2024년 3월 29일 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 임차권등기는 2024년 11월 18일 접수되었고 배당요구가 확인됩니다.

※ 확약 미적용 시 시뮬레이션상 인수액은 46,656,000원입니다. 확약의 제출 사실과 실제 법적 효력은 구별해야 합니다. 특히 문서가 단순한 임차권등기 말소동의인지, 미배당 보증금 반환청구와 대항력 행사까지 해소하는지 반드시 확인해야 합니다. 확약은 그 대상 임차인에게만 적용되며 다른 임차인의 권리를 일괄 소멸시키는 효력은 없습니다.

강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이는 별도의 실제 점유 임차인이 추가로 존재한다는 의미가 아닙니다. 실제 확인된 임차인은 황운석 1명이며, 주택도시보증공사의 청구금액과 황운석의 보증금을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 80%라는 숫자의 한계

해나루팰리스의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 8월 1건으로, 거래금액은 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 204,000,000원은 이 거래가격의 80.0%에 해당합니다.

단순 수치상 최저매각가는 과거 거래가격보다 낮습니다. 하지만 비교 거래가 2022년 8월에 이루어진 단 1건이라는 점이 중요합니다. 이 가격을 현재의 확정적 시세로 취급하면 최근 시장가격을 과대평가할 수 있습니다. 특히 총 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션 기준 집행비용 3,656,000원, 임차인 우선변제 200,344,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 황운석의 룰상 미배당 보증금은 46,656,000원입니다. 다만 말소동의 확약의 유효한 적용을 전제로 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액은 임차보증금과 중복되는 권리관계가 있는지 확인해야 하며, 배당표의 기재액을 독립적인 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

유찰 시뮬레이션 — 낙찰가와 인수액의 관계

확약이 적용되지 않는 선순위 임차보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 감소하고 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 크게 개선되지는 않습니다. 본건의 시뮬레이션에서도 유찰 후 인수 예상액이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 247,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 집행비용 추정치 때문에 실제 합계는 보증금과 약간 차이가 날 수 있습니다.

반면 확약의 적용으로 인수 부담이 해소되면 각 회차에서 실질취득액은 해당 낙찰가를 중심으로 형성됩니다. 이 차이가 본건의 입찰전략을 결정합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 만수북초등학교 북측 인근에 있으며, 주변에는 공동주택·단독주택·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다. 생활권이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016년 10월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 9층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으므로 입찰 당시 적용 여부와 매수인별 제한을 확인해야 합니다.
• 접근성. 북동측 포장도로에 접하며, 토지는 완경사지에 자체 지반이 평탄한 장방형으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 2022년 8월 1건에 그쳐 현재 매도 가능가격과 거래 속도를 판단하기 어렵습니다. 아파트 대단지와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기의 말소를 보장하는지, 대항력에 따른 미배당 보증금 반환청구까지 해소하는지, 적용 조건은 무엇인지 확인해야 합니다.
• 배당과 보증금 인수 구분. 황운석의 보증금은 247,000,000원이며, 신건 기준 시뮬레이션상 46,656,000원이 미배당됩니다. 확약이 적용되는 경우에만 해당 부족분의 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
• 보증기관 채권 중복 확인. 주택도시보증공사의 247,000,000원 청구와 임차보증금 247,000,000원의 관계를 확인하고, 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 현장 점유상태, 이사 여부, 잔존 동산 및 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·전기요금. 현황조사서에는 관리비 고지서 4부와 전기요금 고지서 1부가 현관문에 부착되어 있거나 바닥에 떨어져 있다고 기재되어 있습니다. 체납 여부와 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 확인된 실거래는 2022년 8월 1건입니다. 주변 유사 다세대 실거래, 현재 매물 호가와 실제 매수 수요를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 준주거지역과 교육환경 보호구역, 토지거래허가 관련 제한의 현재 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 배당요구 내역 및 확약서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약서의 효력이 먼저다”

해나루팰리스 903호는 최저매각가 204,000,000원, 임차보증금 247,000,000원인 선순위 대항력 임차인 관련 경매입니다. 확약이 없다면 신건 기준 미배당 보증금 46,656,000원이 인수 위험으로 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약의 유효한 적용을 전제로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

가격 측면에서는 과거 실거래 255,000,000원 대비 최저가가 80.0%라는 수치가 눈에 띕니다. 다만 거래 시점이 2022년 8월이고 확인 거래가 1건뿐이며, 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 점에서 현재 시세와 환금성을 신중하게 평가해야 합니다.

종합 판단은 조건부 신중 접근입니다. 확약의 법적 효력이 확인되면 인수 부담이 해소되어 검토할 수 있지만, 효력이 불명확하면 보증금 인수형 경매의 위험을 그대로 부담하게 됩니다. 권리상 핵심 조건을 확인하고 현재 시장가격을 검증하기 전에는 과거 실거래 대비 할인율만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다.