* 확약의 효력과 이행을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약이 적용되지 않는 일반 배당 계산에서는 신건 기준 임차보증금 미배당액 18,444,000원이 매수인 인수 가능액으로 추정됩니다.

인천지방법원 2026타경505186. 이번 경매물건은 인천광역시 전동 하이뷰우리빌 1층 103호, 전용면적 35.39㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 1층에 위치하며, 2010년 11월 준공된 17세대 규모의 건물입니다.

현재 소유자는 이영도로, 2021년 12월 30일 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건에는 그보다 먼저 전입한 임차인이 있습니다. 임차인 정명섭은 2021년 12월 15일 전입했고, 2021년 11월 24일 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023년 4월 24일 국세 압류보다 앞선 시점이므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

따라서 일반적인 경매라면 낙찰금액이 낮아질수록 미배당 보증금의 매수인 인수 위험이 커집니다. 하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 해당 확약이 유효하게 이행되어 임차권 인수 부담이 해소된다면 실질취득액은 최저가인 58,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

그렇더라도 가격 판단은 신중해야 합니다. 최근 거래 평균 36,500,000원보다 최저가가 21,500,000원 높고, 최근 거래와 과거 거래 사이의 가격 추세도 -51.3%입니다. 이 물건의 핵심 위험은 확약서 확인을 전제로 할 때 권리 인수보다 높은 입찰가격과 약한 환금성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 말소동의 확약

등기부상 핵심 말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 국의 압류입니다. 처분청은 도봉세무서장이며, 해당 압류는 매각으로 말소되는 권리로 분류되어 있습니다.

반면 임차인 정명섭의 전입신고와 점유개시일은 2021년 12월 15일입니다. 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 2021년 11월 24일 확정일자도 확보했습니다. 이후 2024년 1월 11일 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

확약의 효과는 해당 임차권에 한정됩니다. 다른 임차인이나 별도의 인수권리가 확인된다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 이번 사건에서 확인되는 실제 임차인은 정명섭 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 나타나며, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약서가 관건

정명섭은 전입과 확정일자, 임차권등기를 갖춘 임차인입니다. 권리 자체를 가볍게 볼 수는 없습니다. 특히 2024년 임차권등기일이 말소기준권리보다 늦다는 사실만으로 대항력까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 판단의 출발점은 2021년 12월 15일 전입 및 점유입니다.

③ 시세 비교 — 최근 시장은 3,000만원대

가격 판단에서 가장 중요한 것은 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 거래 수준입니다. 하이뷰우리빌은 2021년 12월에 75,000,000원 거래가 있었지만, 이후 확인되는 2025년 거래는 각각 36,000,000원과 37,000,000원입니다.

실거래 표본의 전용면적은 34.23~37.48㎡로 대상 물건과 근접하지만 정확히 동일한 면적은 아닙니다. 가장 최근 확인 거래는 2025년 8월이므로, 입찰 전 이후 거래 발생 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

전체 3건 평균은 49,333,333원이고, 최저가는 전체 평균의 117.6%입니다. 그러나 이 평균에는 2021년의 75,000,000원 거래가 포함되어 있어 최근 거래 수준보다 높게 형성되어 있습니다. 전체 평균을 근거로 신건 가격을 합리적이라고 평가하기는 어렵습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확인할 조건

이 물건은 현재 신건이지만, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다. 낙찰률은 25.0%로 나타납니다. 따라서 유찰 가능성을 염두에 두고 가격을 분석할 필요가 있습니다.

일반 계산 인수액은 확약을 적용하지 않은 경우의 배당 부족액 추정치입니다. 확약 전제 실질취득액은 해당 임차권의 실질 인수가 0원이라는 조건에서 각 회차 최저가를 표시한 것으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다.

여기서 가장 주의해야 할 부분이 있습니다. 확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 보증금 인수 구조에서는 낙찰가격이 낮아져도 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 커집니다. 신건 기준 낙찰가와 추정 인수액의 합계는 76,444,000원, 1회 유찰에서는 76,235,200원, 2회 유찰에서도 76,068,160원입니다.

즉 일반적인 인수형 구조라면 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 유찰만으로 싸지는 물건이 아니라는 의미입니다.

반면 이번 사건처럼 확약에 따라 인수가 실질 0원으로 해소된다면 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득액에도 반영됩니다. 다만 1회 유찰 가격 46,400,000원 역시 최근 평균 36,500,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격 37,120,000원도 최근 평균보다 620,000원 높고, 가장 최근 실거래가보다 120,000원 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)

매각대금 58,000,000원에서 집행비용 1,444,000원을 공제하면 임차인 우선변제에 배분되는 금액은 56,556,000원입니다. 따라서 일반 배당 계산상 임차보증금 18,444,000원이 미배당됩니다.

주택도시보증공사는 신청채권자로서 청구금액 75,000,000원, 예상배당 0원으로 표시됩니다. 이 금액은 임차인의 보증금과 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 채권관계 및 확약의 효력은 원본 서류로 확인해야 합니다.

배당표는 제시된 매각금액과 집행비용 추정치에 따른 시뮬레이션입니다. 국세 압류 관련 조세채권의 구체적인 배당 순위·금액, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확정이 필요하므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 위의 일반 계산상 미배당액은 확약 이행을 전제로 하는 실질 인수액 0원과 구별해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 제물포구 전동 소재 송월초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건 역시 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 103호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샤시 구조입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 9필 일단지의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측과 북동측에 각각 약 6m, 4m 포장도로가 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 특별관리해역 등의 지정이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 807,300원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 17세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래는 3건이며 최근 거래가격이 과거보다 낮아, 매도 시 적정가격과 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

토지이용계획에는 일부 필지에 대로3류 관련 사항과 건축선 제한이 표시되어 있습니다. 또한 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 표시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 적용 여부와 개별 필지별 제한은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 정명섭 임차권에 적용되는지, 낙찰자에 대한 보증금 청구 및 임차권등기 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 확인. 정명섭은 말소기준권리 이전 전입한 임차인입니다. 확약 확인 없이 일반적인 후순위 임차인처럼 취급해서는 안 됩니다.
• 배당표 검증. 일반 계산상 미배당 보증금 18,444,000원과 확약 전제 실질 인수 0원을 구분해야 합니다. 배당 순위와 조세채권도 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 2023.04.24 도봉세무서장 압류가 말소기준권리입니다. 체납세액과 법정기일, 실제 배당관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 최근 거래 중심 가격 설정. 최근 거래 평균 36,500,000원, 최신 거래 37,000,000원과 신건 최저가 58,000,000원의 차이를 반영해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 거래 추세 -51.3%를 감안해 과거 75,000,000원 거래나 전체 평균 49,333,333원을 현재 시세로 단정하지 마세요.
• 유찰 가격 검토. 1회 유찰 46,400,000원, 2회 유찰 37,120,000원 시나리오를 비교하되, 2회 유찰 가격도 최근 거래 평균보다 높다는 점을 기억해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성을 현장과 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 1층 다세대주택의 누수·결로·곰팡이·외벽 상태와 시설 노후 정도를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 도시가스·수도·전기 관련 미납 사항과 승계 범위를 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

⑧ 종합판단 — 권리는 조건부 해소, 가격은 보류

이번 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형 물건과 동일하게 평가하면 안 됩니다. 임차인 정명섭은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금 75,000,000원 중 일반 계산상 18,444,000원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 상당한 인수 위험이 있는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 그 효력이 해당 임차권에 적법하게 적용되고 이행되는 것을 전제로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 따라서 본 사건의 가격 비교는 이 조건 아래에서 최저매각가이자 실질취득액인 58,000,000원을 기준으로 합니다.

문제는 그 가격이 최근 시세를 크게 초과한다는 점입니다. 최근 거래 평균은 36,500,000원, 최신 거래는 37,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균의 158.9%에 해당합니다.

더욱이 거래 추세는 -51.3%로 하락했고, 17세대 소규모 다세대주택이라는 특성상 환금성에도 보수적인 접근이 필요합니다. 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수 2.5회, 낙찰률 25.0%도 적극적인 신건 입찰을 뒷받침하는 지표로 보기 어렵습니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도 비싸면 좋은 경매가 아니다”

하이뷰우리빌 103호의 핵심은 대항력 있는 임차인, 주택도시보증공사의 말소동의 확약, 그리고 최근 실거래가격의 급격한 하락입니다.

확약이 정상적으로 이행된다면 임차보증금 인수 부담은 실질적으로 해소될 수 있습니다. 하지만 이는 어디까지나 권리 위험에 대한 판단일 뿐, 현재 매각가격이 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

신건 최저가 58,000,000원에 비해 최근 거래는 36,000,000~37,000,000원입니다. 과거 75,000,000원 거래에 기대어 현재 가격을 정당화하기에는 -51.3%의 하락 추세가 뚜렷합니다.

2회 유찰을 가정해도 최저가가 37,120,000원으로 최근 평균을 소폭 웃돕니다. 여기에 취득 부대비용과 환금성 위험까지 고려하면 신중한 입찰가격 설정이 필요합니다.

결론은 명확합니다. 확약서로 권리 문제가 해결되더라도 신건 가격의 부담은 해결되지 않습니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 보류. 이 사건은 단순히 유찰 횟수를 기다리는 것이 아니라, 확약의 실효성을 검증하고 최근 시세 이하의 실질적인 취득가격을 확보할 수 있는지가 투자 판단의 핵심입니다.