인천지방법원 2026타경505233. 인천 부평구 부평동의 디에스미소가 5층 501호, 오피스텔 경매입니다. 소유자는 김애정 씨이며, 2020년 8월 14일 소유권을 이전받았습니다. 당시 매매 원인은 2020년 8월 3일이고 거래가액은 240,000,000원입니다. 현재 강제경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 240,000,000원입니다.

등기상 눈에 띄는 권리는 두 가지입니다. 첫째, 2023년 3월 15일 주택도시보증공사의 185,000,000원 가압류입니다. 둘째, 을구 1번 김요셉의 주택임차권등기입니다. 김요셉은 2020년 6월 22일 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020년 8월 14일부터 전입·점유한 것으로 확인됩니다. 그런데 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.

따라서 단순히 임차권등기만 보고 보증금 전액을 인수한다고 판단해서도 안 되고, 반대로 확약서 하나만 보고 모든 임차인 위험이 사라졌다고 판단해서도 안 됩니다. 김요셉과 문보연을 분리해서 분석하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김요셉 임차권은 확약, 문보연은 별도 위험

권리분석의 출발점은 2023년 3월 15일입니다. 해당 날짜에 주택도시보증공사의 185,000,000원 가압류가 설정되었으며, 권리기준 정보상 이 날짜가 우선기준일로 표시되어 있습니다. 이후 2024년 8월 28일 현대카드의 9,258,070원 가압류와 2026년 6월 30일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 임차인을 분리하라

조사된 임차인은 문보연과 김요셉, 총 2명입니다. 두 사람은 각각 별도로 판단해야 합니다. 김요셉은 임차권등기와 전입·확정일자 및 배당요구가 확인되는 반면, 문보연은 전입일과 보증금이 특정되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.

* 김요셉의 임차권등기 원문에는 임차보증금 (1) 240,000,000원, (2) 240,000,000원이 반복 기재되어 있습니다. 동일 금액의 반복 표기인지 별개 권리인지 원본 확인이 필요하므로 480,000,000원으로 단순 합산하지 않습니다. HUG 말소동의 확약 적용에 따른 실질 인수액은 0원으로 판단하며, 240,000,000원은 등기상 명목액입니다.

③ 실질취득·가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 230,000,000원이며 유찰 이력 없는 신건입니다. 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래를 이용한 가격 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가가 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.

이 물건은 단순히 최저가 2억 3,000만원만 보고 접근하면 안 됩니다. 김요셉의 임차권은 HUG 확약으로 실질 인수 0원을 적용하지만, 문보연에 대한 인수위험은 아직 산정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

신건 2억 3,000만원을 기준으로 집행비용 402만원을 제외하면 배당재원은 225,980,000원입니다. 주택도시보증공사 갑구 9번 가압류에 185,000,000원, 현대카드에 9,258,070원, 주택도시보증공사의 경매신청채권에 31,721,930원이 배당되는 계산입니다.

주택도시보증공사의 두 배당 항목을 합산한 예상배당액은 216,721,930원입니다. 전체 채권 청구액 434,258,070원 중 225,980,000원이 배당되고, 채권 미배당액은 208,278,070원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개

제시된 회차별 배당 시뮬레이션은 다음과 같습니다. 최저가가 낮아지면 채권 미배당액이 커지지만, 그것만으로 임차인 위험이 해소되거나 매수인의 실질취득가가 확정되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 동수역 동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 동수역이 있습니다. 감정평가서에서는 제반 교통상황을 양호한 것으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2017.04.20이며 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 옥내소화전 및 기계식 주차 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 7필지 일단의 사다리형 토지로 현황 업무시설 건부지입니다. 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 대표지번 기준 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정평가서에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 기간은 매각기일 이전에 종료되므로 현재 적용 여부는 관할 기관에 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으며 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 실제 내부 상태, 점유현황 및 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 동수역과 버스정류장 접근성은 장점입니다. 다만 오피스텔의 실제 거래빈도와 매매가격을 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 역세권이라는 이유만으로 환금성을 높게 평가해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확보하고, 김요셉의 을구 1번 임차권등기에 대한 말소동의인지, 조건과 이행시점은 무엇인지 확인해야 합니다. 매각 후 실제 임차권등기 말소가 가능한지도 점검하세요.
• 문보연의 임대차 확인. 전입세대 확인, 주민등록 전입일, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 문보연의 인수위험을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
• 김요셉 보증금 원문 대조. 등기부 임차권등기에 240,000,000원이 (1)(2)로 반복 기재되어 있습니다. 중복 표기인지 별개 권리인지, 실제 보증금과 반환관계가 어떻게 되는지 확인해야 합니다.
• 근저당 1건의 상세 확인. 등기부 요약에 집계된 근저당 1건의 설정일, 채권자, 채권최고액 및 순위를 원본 을구에서 확인하세요. 우선기준일과 배당순위 확정에 필요한 절차입니다.
• 배당관계 확인. HUG의 가압류 185,000,000원과 경매신청 청구액 240,000,000원의 원인채권 관계 및 중복 여부를 확인하세요. 임차인 최우선변제와 당해세도 별도로 점검해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 김요셉의 임차권 말소와 문보연의 실제 점유관계를 각각 확인해야 합니다. 임차권등기 말소와 별도로 현장 점유자가 누구인지 확인하고 명도 협의 가능성을 검토하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수, 설비, 마감, 난방 및 기계식 주차장 이용상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 항목, 취득 관련 비용을 관리주체와 관련 기관에 확인하세요.
• 규제 재확인. 준주거지역 및 각종 제한사항과 토지거래허가구역 지정의 현재 적용 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
• 입찰가 결정. 동일 용도의 실거래 및 임대수익을 별도로 확인하고, 김요셉 확약 이행과 문보연의 권리관계가 확정된 후에만 입찰 상한을 산정하세요.

맺으며 — 확약은 한 사람에게만 적용된다

인천 2026타경505233의 가장 중요한 특징은 김요셉의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점입니다. 이 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 김요셉에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

그러나 임차인은 김요셉 한 명이 아닙니다. 문보연이라는 별도 임차인이 조사되어 있고, 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 문보연은 HUG 확약의 적용 대상이 아니며, 대항력 가능성과 추가 인수위험이 그대로 남아 있습니다.

가격 역시 감정가와 최저가가 230,000,000원으로 동일한 신건입니다. 실거래 비교 근거 없이 2억 3,000만원을 싸다고 평가할 수 없습니다. 유찰로 가격이 낮아져도 문보연의 권리관계가 해결되는 것은 아닙니다.