인천지방법원 2026타경505250. 인천 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 705호입니다. 등기상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이며, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 신청채권자의 청구액은 1억 9,000만원입니다.

이 사건은 일반적인 임차인 없는 아파트 경매와 다릅니다. 2021년 6월부터 임대차관계를 형성한 이세영 씨의 보증금 1억 9,000만원이 있고, 전입신고와 확정일자도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 그대로 존속한다면 낙찰자는 보증금 미배당분을 인수할 가능성이 있습니다.

그런데 중요한 변수가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 이세영 씨의 임차권과 대항력에 대한 인수 위험까지 해소하는 범위인지, 실제 임차권등기 말소까지 완료되는지가 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

권리 판단의 기준은 2024년 9월 30일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 4,587,000,000원이며, 이후 접수된 가압류와 압류 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 9,000만원

실제 임차인은 이세영 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 별도 임차인은 없으며, 이세영 씨의 임차권을 기준으로 대항력과 우선변제권을 판단합니다.

* 인수 0원의 조건: HUG 확약서 원문에서 대상 임차권과 말소 범위를 확인하고, 임차권등기 말소 및 관련 인수 위험 해소가 실제로 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약서 제출 사실만으로 등기 말소가 이미 완료되었다고 간주해서는 안 됩니다.

③ 입찰가별 배당 및 인수 시나리오

현재 최저매각가 253,000,000원을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용을 약 1.7%로 추정한 뒤, 선순위 임차인 이세영 씨의 보증금에 우선 배당하고 후순위 채권자에게 배당하는 구조입니다.

현재 회차 매각가 253,000,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 인수 위험

위 시나리오에서 가장 주의할 회차는 2회 유찰입니다. 매각가격이 161,920,000원까지 내려가면 임차보증금 미배당에 따른 매수인 인수액이 31,146,880원으로 산정됩니다. 즉 최저매각가가 내려간다고 무조건 실질취득가격이 낮아지는 것은 아닙니다.

다만 확약서가 해당 임차권을 유효하게 해소하고 말소까지 이행한다면, 이세영 씨에 대한 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 2회 유찰 시나리오의 31,146,880원을 추가 부담 위험으로 고려해야 합니다.

④ 입지·환금성 및 법률상 특이사항

• 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 공원, 체육시설, 공업용건물이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 21층 건물 중 7층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 마감이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접 지대와 비교해 등고가 평탄한 광평수의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(서운주택재개발)입니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 현재 적용 여부와 변경 고시를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 부기등기. 2022.02.11 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 및 제44조에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수사항이 부기되어 있습니다. 경매 취득 이후 임대사업 관련 의무의 승계 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 및 매각물건명세서에는 이세영 씨의 주택임차권등기가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원문 확인. 확약서가 어느 권리와 임차인을 대상으로 작성되었는지 확인하세요. HUG 자신의 권리만 말소하는 것인지, 이세영 씨의 임차권과 대항력에 대한 인수 위험까지 해소하는 것인지가 핵심입니다.
• 임차권등기 말소 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 말소 이행 여부를 확인하고, 필요한 경우 최신 등기사항전부증명서로 실제 말소 여부를 재확인하세요.
• 보증금 배당 검토. 보증금 190,000,000원, 전입 2021.06.16, 확정일자 2021.06.07, 배당요구 2023.07.31을 기준으로 배당표와 임차권 인수 여부를 대조하세요.
• 유찰 시 취득원가 재계산. 2회 유찰 가격 161,920,000원에서는 확약이 적용되지 않을 경우 31,146,880원의 인수 위험이 산정됩니다. 최저가만 기준으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
• 민간임대 의무 확인. 민간임대주택 부기등기와 관련하여 임대의무기간 및 임대료 증액 제한, 취득자의 지위 승계 여부를 관할 기관과 법률전문가에게 확인하세요.
• 관리비 및 점유 확인. 공용부분 체납관리비, 실제 점유자, 임차권등기 이후의 점유 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 시세 확인. 감정가 253,000,000원이 실제 매수 가능한 가격인지는 동일 단지·동일 면적의 최근 거래와 현재 매물로 검증해야 합니다. 실거래 비교 없이 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 등기 및 명세서 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “확약서가 있어도, 말소 확인 전에는 안전하지 않다”

인천 2026타경505250의 핵심은 2억 5,300만원이라는 신건 가격보다 선순위 임차권 1억 9,000만원의 처리입니다. 이세영 씨는 말소기준권리보다 앞선 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 주택임차권등기까지 완료했습니다. 따라서 일반적인 권리분석만으로 임차권이 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 해당 확약이 임차권의 말소와 매수인 인수 위험 해소까지 포괄하고 실제로 이행된다면, 이세영 씨에 대한 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 하지만 확약의 범위가 불명확하거나 임차권 말소가 이행되지 않는다면 위험은 다시 살아납니다.

특히 2회 유찰 시나리오에서는 임차보증금 미배당에 따른 인수액 31,146,880원이 산정됩니다. 여기에 민간임대주택 부기등기에 따른 별도 의무와 다수 채권자의 권리관계까지 고려해야 합니다.

결론은 확약 확인 전 입찰 보류입니다. 확약서 원문과 임차권 말소 이행 여부, 민간임대 의무 승계 범위를 먼저 확인해야 합니다. 이 세 가지가 정리되어야 비로소 2억 5,300만원의 실질취득가격과 투자 적정성을 판단할 수 있습니다.