인천지방법원 2026타경505308. 인천 연수구 송도동 랜드마크시티센트럴더샵 202동 27층 2706호, 전용면적 84.9588㎡의 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김경란 씨이며, 2021년 3월 12일 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2022년 7월 1일 임차인 안주형 씨가 전입·점유했고, 보증금 3억원의 주택임차권등기가 2024년 8월 2일 접수됐습니다.
핵심은 시간 순서입니다. 임차인의 계약일과 확정일자는 2022년 6월 15일, 전입·점유일은 2022년 7월 1일입니다. 모두 2021년 3월 12일 설정된 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 기준권리에 대항할 수 없으며, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증금 3억원을 매수인이 떠안는 물건은 아닙니다.
그렇다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인의 실제 점유 여부와 명도 협의는 별도로 확인해야 합니다. 또한 배당 측면에서는 주택도시보증공사의 청구액 3억원 중 신건 가정 배당액이 약 1억 2,089만원에 그쳐 미배당액이 발생합니다. 이 미배당은 채권자의 배당 부족분이며 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 202동 27층 2706호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 84.9588㎡ · 지상 43층 건물 중 27층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김경란 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2021.03.12 소유권이전 등기 · 거래가액 317,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 379,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 기준권리 | 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 252,000,000원 · 2021.03.12 |
| 단지 정보 | 랜드마크시티센트럴더샵 · 2,230세대 · 2020.07.16 준공 |
① 권리 흐름 — 3억원 임차권보다 먼저 설정된 근저당
말소기준권리는 신한은행 근저당권입니다. 2021년 3월 12일 접수된 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 252,000,000원입니다. 이 권리보다 후순위인 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
등기부 을구 4번에 안주형 씨의 주택임차권이 등록돼 있습니다. 임차보증금은 3억원이며, 임대차계약일과 확정일자는 2022년 6월 15일입니다. 전입신고와 점유개시는 2022년 7월 1일로 확인됩니다. 기준 근저당보다 늦은 권리이므로 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안주형 주택임차권등기 |
300,000,000원 | 2022.07.01 | 2022.06.15 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 임차권등기 | 2024.08.02 · 을구 4번 |
|---|---|
| 임차권등기명령 | 2024.08.01 · 인천지방법원 2024카임13336 |
| 배당요구 | 2024.08.02 신청 |
| 대항력 | 없음 · 신한은행 근저당 설정 후 전입·점유 |
| 우선변제 | 기준권리 후순위 · 선순위 근저당보다 후순위 |
| 보증기관 승계 | 해당 임차인의 대위·승계 중복신고 아님 |
| 매수인 인수 | 0원 · 임차권은 매각으로 소멸 예정 |
③ 시세 비교 — 평균은 낮지만 거래 하단을 반드시 확인
랜드마크시티센트럴더샵의 전용 84.9588㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 612,250,000원이고 최신 거래는 2026년 10월 630,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 85.0㎡ | 43층 | 630,000,000원 |
| 2026.10 | 84.9㎡ | 43층 | 377,000,000원 |
| 2026.10 | 85.0㎡ | 39층 | 675,000,000원 |
| 2026.10 | 84.87㎡ | 23층 | 340,000,000원 |
| 2026.10 | 85.0㎡ | 12층 | 646,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 40층 | 687,000,000원 |
| 2026.09 | 84.8㎡ | 33층 | 643,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 9층 | 658,000,000원 |
| 2026.09 | 84.82㎡ | 46층 | 677,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 20층 | 640,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 35층 | 687,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 35층 | 687,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 612,250,000원 |
최저매각가 379,000,000원은 최근 12개월 평균의 61.9%입니다. 최신 거래 630,000,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다. 그러나 여기서 주의할 점은 거래 분포입니다. 같은 기간에 340,000,000원과 377,000,000원의 거래도 확인됩니다. 최고 거래 687,000,000원과 최저 거래 340,000,000원의 차이도 상당합니다.
특히 본건은 27층인데, 최근 거래에는 23층 340,000,000원과 43층 377,000,000원 등 저가 사례가 있습니다. 층수만으로 거래가를 설명할 수 없으며, 개별 호수의 내부 상태와 조망·방향·임대차 상황도 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 379,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 6,106,000원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 120,894,000원 | 179,106,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 552,000,000원 | 372,894,000원 | 179,106,000원 |
신건 매각가 379,000,000원에서 집행비용 약 6,106,000원을 먼저 공제한 뒤 신한은행에 252,000,000원을 배당하고, 남은 120,894,000원을 주택도시보증공사에 배당하는 가정입니다. 주택도시보증공사 청구액 300,000,000원 중 179,106,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세 및 실제 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 더 커진다
현재 최저가 379,000,000원에서 유찰되면 매각가격은 80%, 64% 수준으로 내려갑니다. 매각가가 하락할수록 신한은행의 채권 회수 이후 주택도시보증공사에 돌아가는 금액이 줄어듭니다. 다만 이 배당 부족은 매수인이 보증금으로 인수하는 금액과 동일하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | HUG 예상배당 | HUG 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 379,000,000원 | 120,894,000원 | 179,106,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 303,200,000원 | 46,155,200원 | 253,844,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 242,560,000원 | 0원 | 300,000,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재로, 인천1호선 송도달빛축제공원역 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 43층 건물 중 27층입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지. 랜드마크시티센트럴더샵은 2,230세대 규모이며 2020년 7월 16일 준공된 단지입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하고 경제자유구역에 포함됩니다. 토지이용계획상 성장관리권역 및 공유수면 준공매립지 관련 사항도 확인됩니다.
- 토지 가치 참고. 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다. 토지는 2필 일단으로 이용되며 대체로 사다리형이고 평지입니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2,230세대 규모의 대단지로 최근 12건의 거래가 확인되지만, 실거래가가 340,000,000원부터 687,000,000원까지 넓게 분포합니다. 평균 거래가만으로 개별 호실의 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2021.03.12 신한은행 근저당권(채권최고액 252,000,000원)이 기준입니다. 등기부 원본에서 설정 및 말소 여부를 다시 확인하세요.
- 임차권 소멸 확인. 안주형 씨의 임차보증금 300,000,000원과 2024.08.02 임차권등기가 존재합니다. 기준권리보다 후순위라는 점과 매각으로 소멸하는 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 점유자, 실제 거주 여부, 임차권등기 이후의 점유 상황, 인도 협의 가능성을 조사하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12건 평균은 612,250,000원이지만 340,000,000원과 377,000,000원의 저가 거래도 있습니다. 평균 대비 61.9%라는 수치만으로 높은 가격에 응찰하지 말고 저가 거래의 사유와 본건의 상태를 대조하세요.
- 층별 실거래 비교. 본건은 27층입니다. 23층 340,000,000원, 43층 377,000,000원 등 층수가 다른 거래와의 차이를 검토하고 개별 호실의 조망·방향·내부 상태를 확인하세요.
- 배당 부족액 구분. 신건 기준 HUG 미배당액은 179,106,000원입니다. 이는 배당 부족분이며 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물의 관리비 체납 여부와 공용부분 체납액을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 그러나 가격 검증은 필수”
이 물건의 가장 중요한 장점은 임차보증금 3억원이 매수인에게 승계되는 구조가 아니라는 점입니다. 신한은행 근저당이 2021년 3월 12일 먼저 설정됐고, 임차인의 확정일자와 전입·점유는 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 위험은 없으며, 주택임차권등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
반면 채권 배당은 부족합니다. 신건 매각가 3억 7,900만원을 가정하면 주택도시보증공사 청구액 3억원 중 약 1억 2,089만원만 배당되고 약 1억 7,911만원이 미배당됩니다. 이 금액은 매수인의 인수금액과 다릅니다.
가격은 조금 더 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균 6억 1,225만원과 최신 거래 6억 3,000만원을 기준으로 보면 최저가 3억 7,900만원은 낮아 보입니다. 그러나 같은 기간 3억 4,000만원과 3억 7,700만원의 거래도 존재합니다. 평균만으로 시세 메리트를 확정할 수 없는 이유입니다.
결론적으로 권리상 매수인 인수 위험은 낮은 물건입니다. 다만 임차인 명도, 개별 호실 상태, 실제 저가 거래의 사유, 향후 환금성을 확인해야 합니다. 권리는 긍정적, 가격은 보수적으로 접근. 이 물건의 입찰 판단은 인수금액보다 실제 호실 가치와 명도 가능성을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 달려 있습니다.
