인천지방법원 2026타경505387. 인천 부평구 부평동 470-1, 엠타워로 통칭되는 건물의 3층 303호 오피스텔입니다. 전용면적은 69.21㎡이며, 감정가와 최저매각가는 모두 216,000,000원으로 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG)이고 청구금액은 204,000,000원입니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 2011년 설정된 근저당권이 2022년 2월 8일 이미 말소되었다는 사실입니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 과거 근저당권이 아니라 2022년 11월 29일 접수된 부평구 압류로 판단됩니다. 임차인 조여희 씨는 그보다 앞선 2022년 2월 8일 전입했으므로 자료상 대항력이 인정됩니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있지만, 동시에 HUG의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 보증금 2억 400만원을 매수인이 전액 떠안는다고 판단해서도 안 되고, 반대로 확약서가 있다는 이유만으로 위험이 완전히 사라졌다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 470-1, 3층 303호 도로명주소: 인천광역시 부평구 충선로 12 |
| 건물 통칭 | 엠타워 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 전용 69.21㎡ · 3층 303호 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 9층 |
| 사용승인 | 2011년 10월경 |
| 소유자 | 정정모 (2022.02.08 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사(HUG) / 204,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 압류 · 부평구(인천광역시) · 2022.11.29 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 핵심은 대항력 임차권
등기부상 을구 1번 근저당권은 2011년 10월 31일 채권최고액 175,500,000원으로 설정되었지만, 2022년 2월 8일 해지를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 근저당권으로 취급하면 안 됩니다.
이후 갑구 4번 부평구 압류가 2022년 11월 29일 접수되었고, 이를 말소기준권리로 판단합니다. 그 뒤 연수구 압류, HUG 가압류, 제이티친애저축은행 가압류가 순차적으로 설정되었습니다. 이들 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 확정일자: 2022.01.20
- 전입신고 및 점유개시: 2022.02.08
- 임차보증금: 204,000,000원
- 임차권등기: 2024.03.14
- 배당요구: 2024.03.14
전입일이 말소기준권리인 2022년 11월 29일보다 빠르므로 자료상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 보증금 전액이 배당되지 않는 경우에는 미배당분의 매수인 인수 가능성이 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG 확약의 효력이 관건
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 조여희 3층 303호 전부 |
2022.02.08 / 2022.01.20 | 204,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 대위·승계 중복 아님 |
실제 임차인은 조여희 씨 1명으로 판단합니다. 을구 3-2번은 3번 임차권에 대한 경정등기이므로 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
“을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”
이 확약이 조여희 씨의 해당 임차권에 적용되고, 약정된 말소 절차가 유효하게 이행되는 것을 전제로 해당 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원*으로 평가합니다.
③ 가격 및 실질취득 — 명목 최저가보다 임차권 인수 여부가 중요
이 물건은 감정가와 최저매각가가 216,000,000원인 신건입니다. 현재 확인되는 소유자 취득 거래가액은 2022년 2월 8일의 205,000,000원입니다.
다만 해당 거래는 과거 소유자의 취득가액이지 현재 시세를 입증하는 최근 실거래 비교자료가 아닙니다. 동일 건물·동일 면적의 최근 거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 216,000,000원 | 0원 | 216,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,800,000원 | 34,419,200원 | 207,219,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 138,240,000원 | 68,495,360원 | 206,735,360원 |
유찰별 인수액은 제공된 매각 시나리오의 금액을 그대로 반영했습니다. 실질취득액은 매각가와 계산상 인수액의 합계이며, HUG 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 해당 임차권 인수액은 0원*으로 별도 평가합니다.
2회 유찰에서도 명목 최저가는 138,240,000원이지만 인수액은 68,495,360원으로 증가합니다. 실질취득액은 206,735,360원입니다.
즉, 낙찰가 하락이 그대로 취득원가 하락으로 이어지는 구조가 아닙니다. 보증금 204,000,000원과 배당·집행비용 산식이 결합되어 실질취득액이 약 2억 700만원 수준에 머무는 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 조여희 보증금 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. HUG 가압류 · 갑구 6번 | 175,000,000원 | 8,176,000원 |
| 3. 제이티친애저축은행 · 갑구 7번 | 10,839,634원 | 0원 |
| 4. HUG 강제경매개시결정 · 갑구 8번 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
개별 배당행 기준으로 집행비용 3,824,000원, 조여희 씨 보증금 204,000,000원, HUG 가압류 8,176,000원이 배분되어 매각대금 216,000,000원이 소진됩니다. 현재 회차 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 개별 배당행과 집계 수치를 혼용해서는 안 됩니다. 실제 배당액과 미배당액은 배당표 원본 및 채권 중복 여부를 대조해 확정해야 합니다. 특히 HUG 강제경매개시결정의 204,000,000원과 임차보증금의 기초채권 관계를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북동측 인근입니다. 주변에는 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재해 있으며 주위환경은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량의 접근이 용이하고 버스정류소 등이 가까워 대중교통 이용 여건도 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2011년 10월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 임차권등기상 용도는 주거로 표시되어 있어 실제 점유 및 사용 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로 매각기일 현재 적용 규제를 재확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 건물·동일 면적의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성과 적정 시세를 수치로 평가하기 어렵습니다. 오피스텔의 실제 거래 가능 가격과 임대수요를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확보. 말소동의 확약서의 작성 주체, 대상 임차권, 보증금 반환청구권과 대항력에 미치는 효력, 조건 및 이행시점을 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 확약서 이행 후 등기부에 말소가 완료되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 및 전입일 확인. 2022.02.08 전입일과 말소기준권리 2022.11.29의 선후관계를 주민등록 및 원본 서류로 재확인하세요.
- 보증금 배당 검증. 204,000,000원 전액 배당이라는 개별 배당행과 별도 집계의 불일치를 바로잡아 실제 배당액과 미배당액을 확인하세요.
- HUG 채권 중복 여부. 갑구 6번 가압류 175,000,000원, 갑구 8번 경매개시결정 204,000,000원, 조여희 씨 임차보증금의 채권 관계를 원본으로 대조하세요.
- 경정등기 확인. 을구 3-2번 임차권 경정등기의 내용과 3번 임차권의 동일성 및 정정 범위를 확인하세요.
- 실제 점유 및 명도. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 현재 점유자, 사용 목적, 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 실거래 및 임대수익. 동일 건물의 최근 거래가격과 실제 임대료를 확인하고, 216,000,000원의 감정가가 적정한지 별도로 판단하세요.
- 관리비 및 세금. 관리사무소를 통해 체납 관리비를 확인하고, 당해세·기타 우선 배당 항목도 입찰 전에 점검하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 배당 관련 서류를 함께 확인하세요.
맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 확약의 실효성”
인천 2026타경505387은 단순한 신건 오피스텔 경매가 아닙니다. 임차인 조여희 씨의 보증금 204,000,000원과 대항력이 핵심이고, 이 권리에 대해 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 사건의 가장 중요한 변수입니다.
현재 회차의 배당표대로라면 임차보증금은 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. HUG 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면 임차권에 대한 실질 인수액도 0원으로 평가할 수 있습니다.
하지만 확약의 효력이 인정되지 않는 상황에서 유찰이 진행되면 이야기가 달라집니다. 1회 유찰 시 34,419,200원, 2회 유찰 시 68,495,360원의 인수 위험이 계산되어 있습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당분이 커지므로, 명목 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
더구나 최근 실거래 비교자료가 없어 2억 1,600만원의 감정가가 적정한지 확정할 수 없습니다. 이 물건의 투자 판단은 단순히 신건 가격이나 유찰률이 아니라 HUG 확약의 법적 효력, 임차권 말소 완료 가능성, 실제 배당액, 그리고 오피스텔의 시장가격을 모두 확인한 뒤 내려야 합니다.
권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 실질취득액입니다. 확약서 원문과 배당 산식이 검증되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
