58,720,000원
서울남부지방법원 2026타경3093. 영등포동6가 리저브오피스텔 7층 705호 중 조춘봉의 공유지분 2분의 1을 매각하는 사건입니다. 강현주가 나머지 2분의 1을 소유하고 있어, 낙찰자는 오피스텔 전체가 아니라 강현주와 함께 소유하는 공유지분을 취득합니다. 경매 원인도 일반적인 담보권 실행이 아니라 파산자 조춘봉의 파산관재인이 신청한 청산을 위한 형식적 경매입니다.
등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2020년 8월 26일 김경희의 200,000,000원 가압류입니다. 이 가압류와 그 이후 조춘봉 지분에 붙은 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 2019년 1월 21일의 조춘봉 지분 소유권이전청구권가등기는 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 보정서에는 이 권리가 담보가등기임을 소명한 자료가 제출됐다고 기재돼 있으므로, 채권액·소멸 조건과 매각 후 처리 여부를 원본 기록으로 확인하기 전에는 안전한 권리로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3093 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제7층 제705호 도로명: 서울특별시 영등포구 영등포로33길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층 · 사용승인일 2018.07.06 |
| 현재 공유자 | 강현주 지분 2분의 1 · 조춘봉 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 조춘봉 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 73,400,000원 / 58,720,000원 (1회 유찰) |
| 경매 신청 | 파산자 조춘봉의 파산관재인 변호사 강성필 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 인수권리가 문제
2020년 김경희 가압류 이후의 영등포구 압류와 2026년 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김은희 지분에 있던 가압류·압류·강제경매개시결정과 김은희 지분 가등기는 2025년 강제경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 쟁점은 조춘봉 지분에 남은 선순위 가등기와 대항력 임차인, 그리고 지분매각 자체입니다.
② 임차인 분석 — 최저가 하락이 실질취득을 낮추지 않는다
| 임차인 | 점유·관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 기준 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현주 | 점유 부분 미상 현재 공유자와 동일인 | 전입 2018.10.08 확정 2018.09.20 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 가능·배당요구 확인 | 보증기관 승계 없음 | 111,280,000원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 매각물건명세서에는 강현주가 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이고, 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 강현주는 현재 등기부상 공유자이기도 해 관계인 또는 가장임차인 가능성에 대한 확인이 필요하지만, 법원이 대항 가능한 임차인으로 기재한 이상 입찰 단계에서 임의로 보증금 인수를 제외해서는 안 됩니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 58,720,000원 | 111,280,000원 | 170,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 46,976,000원 | 123,024,000원 | 170,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 37,580,800원 | 132,419,200원 | 170,000,000원 |
대항력 임차보증금 인수형에서는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 지분매각 — 오피스텔 전체를 취득하는 경매가 아니다
현재 소유관계는 강현주와 조춘봉이 각각 지분 2분의 1을 보유하는 구조입니다. 이번 경매에서 매각되는 것은 조춘봉 지분뿐이므로, 낙찰자는 강현주와 공유자가 됩니다. 단독 사용·임대·매각을 자유롭게 결정하기 어렵고, 공유물분할이나 지분 정리 과정이 추가될 수 있습니다.
특히 대항력 임차인 강현주가 동시에 나머지 지분의 공유자라는 점이 중요합니다. 낙찰 후 명도만으로 점유를 정리할 수 있는 일반적인 전부매각 구조가 아니며, 공유관계와 임대차관계를 함께 해결해야 할 가능성이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,456,960원 | - |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 김경희 | 200,000,000원 | 57,263,040원 | 142,736,960원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산관재인 강성필 | 미상 | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
위 표는 집행비용과 등기부상 채권의 배당 시뮬레이션입니다. 매수인의 실제 부담 판단은 매각물건명세서에 기재된 대항력 임차보증금 인수 문구와 선순위 가등기를 별도로 반영해야 합니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 7층 705호이며 사용승인일은 2018.07.06입니다.
- 입지. 영등포중앙어린이공원 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로·토지. 동측으로 영등포로33길과 접하며, 토지는 대체로 평탄한 부정형으로 리저브오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 지역·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 일부 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부구조와 이용상황은 외부관찰 및 건축물대장 도면에 의한 조사라 실제와 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득 확인. 현재 회차 기준 낙찰가 58,720,000원에 임차보증금 미배당 인수액 111,280,000원을 더한 170,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 갑구 4번 가등기 원본 확인. 담보가등기 소명자료, 담보채권액, 변제 여부, 매각 후 소멸 조건을 보정서와 등기원인증서에서 확인해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 취득 대상은 오피스텔 전체가 아니라 조춘봉 지분 2분의 1입니다. 강현주 지분과 점유관계는 그대로 남습니다.
- 임대차관계 확인. 강현주는 공유자이면서 대항력 임차인으로 기재돼 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 배당요구 여부와 가장임차인 관련 자료를 확인하세요.
- 공유자 우선매수 확인. 매각기일 종결 전 공유자의 우선매수 신고와 보증금 제공 여부를 확인해야 합니다.
- 명도보다 공유관계 정리. 단순 인도명령만으로 점유와 소유관계가 모두 해결되는 사건이 아닙니다. 공유물분할과 지분협의 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·보정서·임대차계약서·배당요구 종기 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “5,872만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 최저가는 58,720,000원이지만, 그 금액만으로 오피스텔 전체를 취득하는 경매가 아닙니다. 취득 대상은 조춘봉의 지분 2분의 1이고, 공유자 강현주는 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인으로도 기재돼 있습니다. 현재 회차에서 보증금 미배당액을 반영한 실질취득은 약 170,000,000원이며, 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 이 총액은 낮아지지 않습니다.
여기에 말소기준보다 앞선 갑구 4번 담보가등기가 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “한 번 유찰된 저가 오피스텔”이 아니라, 대항력 임차보증금·선순위 가등기·공유지분을 함께 해결해야 하는 사건입니다. 권리 원본과 임대차 실체가 명확히 해소되지 않는 한 결론은 입찰 보류입니다.
