인천지방법원 2026타경505483. 인천 미추홀구 숭의동 대준블루온 6층 603호, 전용면적 72.64㎡의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 1,500만원으로 유찰 없이 시작하는 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 13일입니다.
이 물건의 핵심은 선순위 임차권 2억 1,300만원입니다. 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 이인규 임차인의 미배당 보증금 인수는 실질적으로 0원이 됩니다.
반면 현황조사와 매각물건명세서에 별도로 등장하는 외국인 점유자 2명은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 특히 한 명은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 확약서가 해결하는 것은 이인규 임차권이지, 다른 점유자들의 권리까지가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 6층 603호 도로명: 인천광역시 미추홀구 석정로10번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 72.64㎡ · 철근콘크리트조 11층 건물 중 6층 603호 |
| 건물 사용상태 | 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 조재윤 (2022.05.04. 거래가액 213,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 7번 압류 · 미추홀구(인천광역시) · 2026.06.09. |
| 매각기일 | 2026.11.13. |
| 등기부 기준일 | 2026.11.01. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소확약이 핵심
권리분석의 기준은 2026년 6월 9일 미추홀구 압류입니다. 이보다 앞선 2023년 12월 19일 등기된 이인규의 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위입니다. 임차권등기상 보증금은 213,000,000원이며, 전입일은 2022년 2월 8일, 확정일자는 2021년 12월 23일입니다.
따라서 확약서가 없거나 효력이 인정되지 않는다면 해당 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만 현재 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 이인규 임차권에 대한 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 조사 대상 3명
임차인 및 점유자 조사 대상은 총 3명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 제외되는 인원은 표시되어 있지 않습니다. 이 중 등기상 보증금이 확인되는 임차인은 이인규 1명이며, 나머지 2명은 보증금과 임대차관계를 추가 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| TUYCHIEV ABDUHAMID ALIJONOVICH | 2025.04.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 표시 없음 |
| MAMADAlIEV MAKSUD | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 표시 없음 |
| 이인규 을구 1번 주택임차권 |
2022.02.08. | 213,000,000원 | 有 | 有 | 표시 없음 |
전입일은 2025년 4월 30일로 말소기준권리인 2026년 6월 9일 압류보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 유무를 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 분류하며 보증금 인수액은 산정할 수 없습니다.
② MAMADAlIEV MAKSUD
전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 주민등록 및 임대차관계 확인이 필요합니다. 이인규 임차권에 대한 HUG 확약만으로 이 점유자의 권리가 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 95.6%, 현재 시세는 검증 필요
대준블루온의 동일 면적 72.64㎡ 기준 거래자료와 인접 면적 거래자료를 비교합니다. 집계 평균은 225,000,000원이며, 현재 최저가 215,000,000원은 집계 평균의 95.6%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08. | 74.62㎡ | 10층 | 229,000,000원 |
| 2021.07. | 72.64㎡ | 9층 | 221,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 225,000,000원 |
제공된 거래 평균을 기준으로 하면 최저가 2억 1,500만원은 평균 2억 2,500만원의 95.6%입니다. 다만 여기서 중요한 문제가 있습니다. 개별 거래내역의 거래월은 2021년 7~8월이며 최신 거래도 2021년 8월입니다. 거래자료의 시점이 오래되어 2026년 현재 시장가격을 그대로 대변한다고 보기 어렵습니다.
따라서 95.6%라는 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 최근 거래가격의 변화 방향도 이 표본만으로는 판단하기 어렵습니다. 특히 오피스텔은 아파트와 거래수요 및 환금성이 다를 수 있어 실제 매매사례와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 이인규 보증금 | 213,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구 | 213,000,000원 | 0원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%인 3,810,000원으로 추정한 계산입니다. 이인규 임차보증금 213,000,000원 중 211,190,000원이 배당되고, 단순 계산상 미배당액은 1,810,000원입니다. HUG 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 이 미배당액은 매수인 인수금액에 포함하지 않습니다.*
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 미적용 가정과 실제 인수의 차이
배당표의 계산을 그대로 적용해 이인규 임차권에 대한 말소동의 확약이 적용되지 않는다고 가정하면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 215,000,000원 | 1,810,000원 |
| 1회 유찰 | 172,000,000원 | 44,208,000원 |
| 2회 유찰 | 137,600,000원 | 78,126,400원 |
위 인수액은 확약이 적용되지 않는 경우의 시나리오 수치입니다. 확약이 유효하게 적용되면 이인규 임차권의 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 처리합니다. 단, 미상 점유자 2명의 보증금 및 인수 가능액은 이 계산에 포함되어 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의역(수인분당선) 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 편익은 보통으로 평가되어 있습니다. 건물 북측으로 노폭 약 10m의 포장도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 11층 건물 중 6층 603호입니다. 감정평가요항표상 사용승인일은 2017.09.20.이며, 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이새시입니다.
- 설비. 기본 위생설비와 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규모와 환금성. 단지정보상 총 18세대의 소규모 오피스텔입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회로, 매각까지 시간이 걸릴 가능성을 고려해야 합니다.
- 거래량. 확인되는 개별 거래는 2건이며 2021년 7~8월에 집중되어 있습니다. 최근 거래를 통한 가격 검증이 부족하므로 환금성과 매도기간에 보수적으로 접근해야 합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 토지로 면적은 296.5㎡이며 평지·부정형입니다. 토지이용상황은 주상용, 지목은 대, 공시지가는 1,563,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등 특정 대상과 지정 용도에 관한 허가구역 기재가 있습니다. 제시된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 입찰일 기준 적용 여부와 대상 용도를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 이인규 임차권에 대한 말소동의 확약서의 원본, 대상 권리, 확약 주체의 권한 및 조건을 확인하세요. 확약의 효력이 인정되는지, 매각 이후 임차권등기가 실제로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 확인. TUYCHIEV ABDUHAMID ALIJONOVICH의 2025.04.30. 전입일, MAMADAlIEV MAKSUD의 전입일 미상 사항을 각각 확인하세요. 주민등록, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 추가 인수금액 산정. 두 점유자의 보증금과 권리관계가 확인되기 전에는 총 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 등록 임차권 인수 0원만으로 전체 인수위험이 0원이라고 판단하지 마세요.
- HUG 청구와 임차보증금 관계. 주택도시보증공사 청구액 213,000,000원과 이인규 임차보증금 213,000,000원의 채권 귀속 및 대위·양도 관계를 확인하여 중복 계산을 방지하세요.
- 민간임대주택 등록. 갑구 6-1번 민간임대주택 등록의 현재 효력과 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항도 검토해야 합니다.
- 현시세 재조사. 거래자료가 2021년에 집중되어 있습니다. 동일 건물·동일 면적의 현재 거래사례와 실제 임대수익을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
- 명도 및 점유현황. 소유자와 별도 점유자의 실제 점유관계, 임대차계약의 당사자, 인도 가능 여부를 확인하세요. 명도비용과 소요기간을 별도 예산으로 반영해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 관리비 체납액과 공용부분 부담 여부, 미납 공과금 등을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서, 건축물대장 및 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권 0원”과 “전체 인수위험 0원”은 다르다
이 물건의 가장 큰 장점은 선순위 임차권 2억 1,300만원에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 이인규 임차권의 미배당액 181만원은 매수인 인수액에서 제외되어 실질 인수액은 0원이 됩니다. 선순위 임차권이라는 큰 부담을 해소할 수 있는 중요한 요소입니다.
그러나 아직 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 별도 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 그중 한 명은 말소기준권리 이전 전입일이 확인됩니다. 민간임대주택 등록도 남아 있어 추가적인 법률·운영상 검토가 필요합니다.
가격 역시 최저가 2억 1,500만원이 집계 평균 2억 2,500만원의 95.6%라는 수치만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 개별 거래가 2021년에 집중되어 현재 시세를 확인하기 어렵고, 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다.
결론적으로 이 사건은 선순위 임차권 자체는 확약으로 해결될 가능성이 있지만, 나머지 점유자와 임대사업자 등록 문제가 정리되지 않은 물건입니다. 확약서 원본과 점유자 2명의 임대차관계가 확인되기 전에는 신건 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 권리 하나가 해결되었다고 물건 전체의 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
권리 확인은 조건부 합격, 명도·추가 인수위험은 미확정, 가격 메리트는 검증 보류. 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 오피스텔입니다.
