* 0원은 임민지 임차권에 한정한 확약 반영 금액입니다. 확약서의 적용 범위·조건과 실제 임차권등기 말소 여부를 확인해야 하며, 확약 밖의 미상 점유자 위험은 별도로 남습니다.

인천지방법원 2026타경505533. 인천광역시 부평구 부평동 482-6, 청호아파트 4층 403호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용되고 있으며, 건물은 2001년 12월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 임차권등기상 임민지의 임차 범위는 4층 403호 34.58㎡ 전부입니다.

등기부상 현재 소유자는 고완석으로, 2021.01.04 소유권이전 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 이후 2022.09.15 강서세무서장의 압류가 설정되어 이 권리가 말소기준권리로 잡힙니다. 이후 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

그러나 이 사건을 단순한 압류 후순위 물건으로만 보면 안 됩니다. 임민지의 임대차는 2021.01.04 전입·점유로 대항력을 취득한 선순위 임대차입니다. 2023년에 등기된 임차권 자체의 접수일과 실제 임대차의 대항력 발생일은 구분해야 합니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 이 확약의 효력과 이행 여부가 실질 인수금액을 결정하는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 기준이지만, 임차인의 대항력은 그보다 빠르다

말소기준권리는 2022.09.15 압류입니다. 2002년 국민은행 근저당권(채권최고액 58,500,000원)은 2009.11.09 말소되었고, 2013년 농협은행 근저당권(채권최고액 46,800,000원)도 2020.12.30 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 과거 근저당이 아니라 2022년 압류입니다.

기준권리 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원과 2026.07.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 주택도시보증공사의 채권액이 크더라도 후순위 권리라는 점을 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 미상 점유자 위험은 별도

현황조사상 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 임민지는 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권등기권자이고, 나머지 2명은 전입·보증금 확인 수준에 차이가 있습니다.

SAKER SOFIANE은 전입일이 2026.07.08로 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 대항력이 없다는 것과 실제 점유·명도 문제가 없다는 것은 별개입니다. 두 점유자 모두 현장 확인과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.

③ 가격·배당 분석 — 신건 1억 1,900만원, HUG 채권은 대부분 미배당

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 119,000,000원인 신건입니다. 최근 실거래 비교자료를 근거로 한 시세 판단은 할 수 없으므로, 감정가가 시장가격보다 저렴하거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 2020년 고완석의 거래가액 100,000,000원은 과거 취득가격일 뿐 현재 시세를 직접 입증하는 자료가 아닙니다.

* 현재 회차는 임민지 보증금 100,000,000원이 전액 배당되는 구조이며, HUG 말소동의 확약서의 효력과 이행을 반영한 임민지 임차권 인수액은 0원입니다. 1·2회 유찰 시 수치는 확약이 적용되지 않거나 효력이 인정되지 않을 경우를 대비한 배당부족 위험 시나리오로 구분합니다.

예상 배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

신건 매각가 119,000,000원을 기준으로 집행비용 2,466,000원을 제외하면 임민지의 보증금 100,000,000원이 전액 배당됩니다. 남은 금액 중 주택도시보증공사 가압류 채권에 16,534,000원이 배당되며, 가압류 788,000,000원과 경매신청채권 100,000,000원을 합친 채권액 888,000,000원 중 871,466,000원이 미배당으로 남습니다.

이 미배당액은 후순위인 주택도시보증공사의 채권 부족액입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 채권의 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 문제이므로 혼동하면 안 됩니다. 임민지 임차권은 확약서에 따른 인수 0원* 판단을 적용하되, 확약의 효력과 미상 점유자 문제는 별도 확인해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 조사되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2001.12.14 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등이며 샤시창호가 설치된 것으로 조사되었습니다.
• 설비. 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로 현재 적용 여부는 관할 기관에서 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 현장 방문에도 거주인 등 이해관계인이 부재하여 내부구조 및 실제 임대 여부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 점유관계는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교자료를 근거로 한 가격 검증은 할 수 없습니다. 감정가 119,000,000원을 시장가격으로 단정하거나 시세 대비 저렴하다고 평가하지 말고, 인근 동일 유형 거래와 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 전 필수 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 확인하세요. 임민지의 을구 5번 임차권등기 전체에 적용되는지, 대항력 및 보증금 인수 문제까지 해소하는 조건인지, 별도 이행 조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 확약서 제출만 확인하고 끝내지 말고, 실제 말소 절차와 완료 여부를 확인하세요. 임민지 임차권 인수 0원* 판단은 확약의 유효성과 이행을 전제로 합니다.
• DEBBAH MOULCUD 확인. 전입세대 확인, 주민등록 전입일, 확정일자, 점유개시일, 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부를 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태가 해소되지 않으면 입찰 판단을 보류하는 것이 안전합니다.
• SAKER SOFIANE 점유 확인. 전입일은 2026.07.08로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성은 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 임민지 임차권, HUG 말소동의 확약서, 실제 임차인 3명의 현황이 최신 매각물건명세서와 일치하는지 확인하세요.
• 배당관계 확인. 임민지 보증금 100,000,000원의 배당요구와 배당순위, HUG의 가압류 및 신청채권 내역을 원본 서류와 대조하세요. 예상배당은 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
• 내부 및 관리 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 누수, 설비, 수리 상태, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 거래사례와 실제 물건 상태를 비교하기 전에는 119,000,000원에 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요. 과거 취득가액 100,000,000원은 현재 시세를 대신하지 못합니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 감정평가요항표에 기재된 지정기간과 현재 규제 상태를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약은 임차권을 해소해도, 미상 점유자까지 해소하지는 않는다”

인천 2026타경505533은 말소기준권리가 명확한 사건입니다. 과거 국민은행·농협은행 근저당권은 이미 말소되었고, 2022.09.15 압류 이후 설정된 HUG 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가장 큰 쟁점인 임민지의 보증금 100,000,000원은 선순위 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 따라서 HUG의 말소동의 확약서가 없다면 유찰로 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 그러나 해당 확약서가 제출되어 있으므로, 확약의 효력과 조건이 충족되는 것을 전제로 임민지 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.

그렇다고 이 물건의 인수 위험이 모두 사라진 것은 아닙니다. DEBBAH MOULCUD의 전입일과 보증금이 미상이고, 감정평가 당시 내부 점유관계도 확인되지 않았습니다. 임민지에 대한 확약은 다른 점유자에게 자동으로 적용되지 않으므로, 이 부분이 해소되지 않으면 잔여 위험은 계속됩니다.

또한 현재 신건 최저가는 119,000,000원이지만, 최근 실거래 비교자료 없이 가격이 싸다고 판단할 수 없습니다. HUG의 채권 미배당액 871,466,000원은 후순위 채권의 부족액이지 매수인이 직접 인수하는 금액은 아닙니다.

최종 판단은 ‘확약 확인 후 조건부 검토’입니다. HUG 확약서의 적용 범위와 이행 여부, DEBBAH MOULCUD의 대항력 가능성을 먼저 해소해야 합니다. 이 두 가지가 확인되지 않은 상태에서는 신건 가격만 보고 입찰에 나서는 것은 위험합니다.