* 말소동의 확약서가 해당 임차인의 보증금 잔액 인수까지 유효하게 해소한다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 예상 인수액은 6,978,000원이며, 실제 인수액과 실질취득금액은 매각조건·배당 결과에 따라 달라집니다. 취득 부대비용은 별도입니다.
인천지방법원 2026타경505542. 인천 미추홀구 숭의동 소재 오피스텔, 통칭 ‘디에스뷰’ 2층 202호가 강제경매에 나왔습니다. 건축물대장상 오피스텔이며, 등기된 임차권의 범위는 제202호 59.9925㎡ 전부입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 230,000,000원입니다.
권리 흐름을 보면 일반적인 근저당권 실행경매와 성격이 다릅니다. 2023년 6월 30일 계양세무서장의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 김현주의 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 이후 임차권등기가 이루어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 구조에서 중요한 것은 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되는지만이 아닙니다. 임차인이 그 이전부터 갖추고 있던 대항력으로 미회수 보증금에 대한 매수인 책임이 남는지, 그리고 제출된 말소동의 확약서가 그 책임을 실제로 해소하는지까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39, 185-40 경인로42번길 52-30, 제2층 제202호 |
| 통칭 | 디에스뷰 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 층수 / 면적 | 지상 13층 중 2층 · 임차권 등기 범위 59.9925㎡ 전부 |
| 구조 / 승인 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2016.12.13 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.10.29 소유권이전 (거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 | 227,000,000원 |
| 최저매각가 | 227,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 민간임대주택 | 2021.11.09 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
다만 임차권등기 자체는 2023.11.30에 이루어졌습니다. 후순위 임차권등기의 말소와 선행 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.
등기부에는 2016년 소유권보존과 신탁등기, 2021년 신탁등기 말소 및 박일성 앞으로의 소유권이전 이력이 있습니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석상 주요 검토 대상은 국세 압류, 김현주의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
2025.12.22 부천세무서장의 압류와 2026.07.13 강제경매개시결정은 후순위 권리로서 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 다만 세금은 등기된 압류일만으로 실제 배당순위를 확정할 수 없으므로, 체납세액의 법정기일과 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 중요한 확약서
확인되는 실제 임차인은 김현주 1명입니다. 임차보증금은 230,000,000원이며, 전입·점유와 확정일자를 갖추고 임차권등기 및 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김현주 | 2021.10.29 | 2021.10.05 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 승계신고 아님 |
| 실제 임차인 | 김현주 1명 |
|---|---|
| 임차 부분 | 제2층 제202호 59.9925㎡ 전부 |
| 임대차계약일 | 2021.09.28 |
| 확정일자 | 2021.10.05 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.10.29 |
| 임차보증금 | 230,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.11.30 · 을구 1번 · 2023카임4021 |
| 배당요구 | 확인됨 · 2023.11.30 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증기관 | 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권자 |
| 매수인 인수 | 형식상 6,978,000원 확약 이행 전제 실질 0원 |
따라서 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인수형에서는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
227,000,000원 + 6,978,000원 = 233,978,000원
“을구 순위 1번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”
확약이 해당 임차권의 말소와 미배당 보증금 인수 문제를 유효하게 해소한다면, 김현주 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 이 경우 현재 최저가 기준 실질취득금액은 취득 부대비용을 제외한 약 227,000,000원입니다.
그러나 말소동의라는 표현만으로 대항력 포기와 보증금 잔액에 대한 매수인 면책까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 확약서 원문, 적용 대상, 이행조건, 잔액 인수 해소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청 채권자로 기재되어 있습니다. 김현주와 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 1명이고, 분석 대상 보증금 총액은 230,000,000원입니다.
확약의 효력은 김현주 관련 임차권에 대한 것으로 한정해서 판단합니다. 다른 독립적인 점유자나 권리가 추가 확인된다면 그 인수 위험은 별도로 분석해야 하며, 이번 확약으로 자동 해소된다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
다음 표는 확약에 따른 인수 해소 효과를 반영하기 전의 형식상 배당계산입니다. 집행비용을 제외한 금액을 임차인 우선변제에 배당하는 가정이며, 실제 배당과 확약 이행에 따른 채권 정리는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 · 김현주 | 230,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 6,978,000원 |
주택도시보증공사의 예상배당 0원과 신청채권 미배당 230,000,000원은 형식상 배당모형의 수치입니다. 이는 매수인이 주택도시보증공사 채권 230,000,000원을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 임차보증금과 신청채권을 독립된 실제 임차보증금으로 이중 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유효 여부가 가격을 바꾼다
이 사건은 신건이므로 아직 유찰되지 않았습니다. 회차별 예상 최저매각가와 임차보증금의 형식상 미배당 인수액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 형식상 인수 | 형식상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 227,000,000원 | 6,978,000원 | 233,978,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 181,600,000원 | 51,742,400원 | 233,342,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 145,280,000원 | 87,553,920원 | 232,833,920원 |
형식상 인수 구조에서는 최저가가 227,000,000원에서 145,280,000원까지 내려가도 매수인의 실질취득금액은 여전히 230,000,000원대입니다. 매각대금이 줄어든 만큼 보증금 미배당액이 늘어나기 때문입니다. 회차별 집행비용 추정치가 달라 총액에는 약간의 차이가 생깁니다.
현재 신건에서는 약 227,000,000원, 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원입니다.
다만 이 금액들이 시장가격보다 저렴한지는 별도의 실거래 비교가 필요합니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용도 포함되지 않았습니다.
⑤ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 미확정
현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 227,000,000원, 그리고 소유자 박일성의 2021년 매매 당시 거래가액 230,000,000원입니다.
2021년 취득가격은 과거 거래이므로 현재 실거래 시세의 대용치로 사용할 수 없습니다. 최근 12개월 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
오피스텔은 실제 이용상태, 임대수요, 관리비, 금융조달 조건, 층·향·내부 상태에 따라 가치가 달라집니다. 최근 실거래와 실제 임대수익을 확인하기 전에는 가격 가점을 부여하지 않는 것이 타당합니다.
따라서 이번 사건의 입찰 판단은 다음 순서가 합리적입니다. 먼저 확약서의 효력을 확인해 실질 인수액을 확정한 뒤, 그 실질취득금액을 최신 유사 오피스텔 거래가격과 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 및 차량 이용이 가능한 입지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 13층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 2016.12.13이며 위생설비 및 급배수시설이 갖추어져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있습니다. 임차권등기상 사용은 주거이며, 민간임대주택등기가 존재합니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 3m, 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 숭의동 185-39, 185-40의 2필지 일단 토지로, 업무시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 156.7㎡, 공시지가는 1,442,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재의 대상 및 지정기간도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주변에 업무·상업·주거시설이 혼재하지만, 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 추가 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.
경매 매수 시 등록 상태, 의무의 존속 및 승계 여부를 관계 기관에 확인해야 합니다. 등기 기재만으로 모든 임대사업자 의무가 자동 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차권등기 말소와 미배당 보증금 인수 해소까지 포함하는지 확인합니다. 이 사건의 가장 중요한 검토 사항입니다.
- 매각물건명세서 대조. 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으므로, 확약의 조건과 매각조건을 법원 원본으로 확인합니다.
- 임차인 점유·명도. 김현주의 임차권등기와 기존 점유 이력이 확인됩니다. 실제 현재 점유상태, 명도 가능 여부, 보증금 관련 정리 상태를 점검해야 합니다.
- 세금 우선순위. 계양세무서 및 부천세무서의 압류가 존재합니다. 체납세액의 법정기일, 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인합니다.
- 보증기관 채권. 주택도시보증공사의 230,000,000원 청구채권과 김현주의 임차보증금을 실제 임차인 2명의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 확약 및 채권관계를 별도로 확인합니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 등록 상태와 경매 매수 후 관련 의무가 남는지 확인합니다.
- 현재 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대차 시세, 매물 수준을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성, 공과금 및 명도에 수반되는 비용을 확인합니다.
- 현장조사. 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 층별 특성, 주거 이용 상태 및 주변 환경을 확인합니다.
- 최신 서류 재확인. 매각기일까지 권리변동, 매각조건 정정, 확약 관련 보완서류와 경매 진행상태를 재확인합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리는 조건부, 가격은 검증 필요
임차인 김현주는 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고, 보증금 230,000,000원은 현재 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없으면 현재 회차에서도 형식상 인수액 6,978,000원이 발생합니다.
하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 효력이 잔액 인수 해소까지 미친다면 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 남는 핵심 문제는 확약서의 적용 범위와 현재 매각가격의 적정성입니다.
맺으며 — “2억 3,000만원 보증금보다 확약서의 효력이 중요하다”
이 사건을 보면서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 230,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가 227,000,000원보다 보증금이 크고, 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고 있습니다.
이 조건만 보면 낙찰가를 낮추더라도 미배당 보증금을 인수하면서 실질취득금액이 보증금 수준에 머무르는 경매입니다. 그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 단서가 있습니다.
해당 확약이 미배당 보증금에 대한 매수인 책임까지 해소한다면 실질 인수는 0원이 되고, 낙찰가를 중심으로 취득금액을 계산할 수 있습니다. 반대로 그 범위가 불분명하다면 선순위 임차인의 대항력 위험을 가볍게 보아서는 안 됩니다.
또한 인수 위험이 해소되는 것과 227,000,000원에 살 만한 가치가 있는지는 완전히 다른 문제입니다. 최근 오피스텔 실거래와 임대수요를 확인하기 전에는 가격 메리트를 주장할 근거가 부족합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 확약서 원문을 통해 임차보증금 인수 해소를 확인하고, 세금·임대주택 등록·점유관계를 점검한 다음, 현재 시세에 맞는 입찰가격을 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’ 이전에 ‘어떤 권리를 실제로 인수하느냐’를 확정하는 데 있습니다.
