인천지방법원 2026타경505633. 인천 부평구 부평동 파크팰리스 8층 802호, 전용면적 42.58㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 신유영 씨이며, 2019년 1월 31일 소유권을 취득했습니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG), 청구금액은 154,000,000원입니다.

등기에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차보증금 154,000,000원이 기재되어 있고, 매각물건명세서에도 매수인 인수권리로 표시되어 있습니다. 다만 HUG의 말소동의 확약서가 제출됐다는 중요한 예외가 있습니다.

문제는 임차인이 한 명이 아니라는 점입니다. 현황조사 및 매각물건명세서상 이한솔 씨도 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 보증금은 확인되지 않습니다. 김형진 씨의 확약이 이한솔 씨에게까지 확대되는 것은 아닙니다. 이 물건의 권리분석은 확약의 적용 범위와 이한솔 씨의 보증금 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약은 한 명에게만 적용된다

권리관계에서 반드시 구분해야 할 것은 김형진의 주택임차권등기와 이한솔의 대항력 있는 임차관계입니다.

임차인별 권리 분석

현황조사·매각물건명세서 및 등기부에 등장하는 실제 임차인은 2명입니다. HUG는 별도 신청채권자로 구분하며 임차인 수에 포함하지 않습니다.

* 김형진의 임차권등기 보증금은 154,000,000원입니다. 등기 원문에 (1), (2)로 각각 같은 금액이 기재되어 있으나, 이를 308,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. HUG 말소동의 확약 적용에 따른 실질 인수액은 0원으로 처리하되, 확약의 유효성과 이행을 확인해야 합니다. 이 확약은 김형진에게만 적용됩니다.

② 가격·실질취득 분석 — 최저가 1.26억이 취득원가의 전부가 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 126,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다.

그러나 이 물건은 일반적인 인수 0원 물건과 다릅니다. 김형진의 임차권은 HUG 확약으로 실질 인수액을 0원 처리할 수 있지만, 이한솔의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 취득원가는 다음과 같이 판단해야 합니다.

특히 이한솔의 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 유지된다면, 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 부담하는 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 즉, 최저가가 낮아지는 것만으로 취득원가가 낮아진다고 볼 수 없습니다.

동일 오피스텔의 최근 실거래가를 판단할 수 있는 거래 비교 수치가 확인되지 않아, 감정가 126,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 2019.01.31. 소유권 취득 당시 거래가액 149,000,000원은 과거 취득가격으로, 현재 시세를 대신하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

최저가 126,000,000원에서 집행비용 약 2,564,000원을 공제하면 HUG에 배당되는 금액은 123,436,000원입니다. 청구액 154,000,000원 중 30,564,000원이 미배당되는 구조입니다.

중요: HUG의 미배당액은 신청채권자 측의 회수 부족액입니다. 이것만으로 매수인에게 30,564,000원의 채무가 자동 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 산출되었다고 해서 이한솔의 임차보증금 인수 위험까지 해소된 것도 아닙니다. 임차인에 대한 권리분석은 배당표와 별도로 판단해야 합니다.

회차별 배당 시나리오

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 백운역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위 여건은 보통입니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장과 지하철 백운역이 소재해 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층 802호이며, 사용승인일은 2018.12.20.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역 및 하하골마을 주거환경개선사업지구 지구단위계획구역입니다. 일부 필지에는 철도보호지구가 표시되어 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한 및 과밀억제권역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로, 실제 취득 시점의 현행 지정 여부와 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수리 필요성은 미확인입니다.
• 임대사업자 등록. 갑구 5-1번에 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록일은 2019.01.22.이며 등기 접수일은 2022.11.25.입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로 매각 후 임대사업자 지위 및 의무 승계·말소 여부를 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사에서 확인된 임차인 2명의 실제 점유·임대차 내용과 현재 점유 상태를 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 이한솔 보증금 확인이 최우선. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 전입세대 확인, 점유 현황, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 없습니다.
• 김형진 임차권 말소 확약 원본. HUG의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 해당 확약이 을구 1번 김형진의 임차권에만 적용되는지, 조건부인지, 매각 후 실제 말소가 가능한지 확인하세요. 보증금 154,000,000원의 임차권등기 말소 이행 여부까지 확인해야 합니다.
• 근저당 1건의 상세 확인. 등기부 요약상 근저당 1건이 집계되어 있으므로 접수일·순위·채권최고액·말소 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않고 말소기준권리를 확정하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 임대사업자 지위 승계 여부, 임대료 증액 제한, 등록 말소 가능 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다. 확약서가 임차권에 관한 것이라고 해서 민간임대주택 관련 사항까지 해소되는 것은 아닙니다.
• 실제 점유자 확인. 이한솔과 김형진의 현재 점유 여부, 점유 개시일, 전입 유지 여부, 임대차 종료 및 보증금 반환 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·설비·마감재·수선 필요성 등을 확인하지 않은 상태에서 감정가만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 배당관계. HUG의 154,000,000원 청구와 김형진의 임차권등기 보증금 154,000,000원이 동일한 채권 관계인지 대위변제 및 배당요구 자료로 대조해야 합니다. 동일 금액을 별개 채권으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 확약서, 배당요구 자료를 함께 확인하세요. 특히 확약의 적용 범위와 이한솔의 대항력·보증금이 최종 입찰 판단을 좌우합니다.

맺으며 — “확약 하나가 모든 임차인 위험을 없애지는 않는다”

인천 2026타경505633은 단순한 인수 0원 물건으로 분류해서는 안 됩니다. 김형진의 을구 1번 임차권등기는 보증금 154,000,000원으로 기재되어 있지만, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이는 분명한 긍정 요소입니다.

하지만 이한솔은 별개의 임차인입니다. 전입일 2026.03.24.로 확인되고 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있지만, 보증금은 미상입니다. 김형진에 대한 확약을 이한솔에게 확대 적용할 수 없으며, 이한솔의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴할 가능성도 있습니다.

여기에 민간임대주택등기, 등기부 요약상 근저당 1건의 상세 확인, 폐문부재에 따른 내부 미확인까지 남아 있습니다. 현재 최저가 126,000,000원은 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없고, 임차인 인수액을 포함한 실질취득액도 확정되지 않았습니다.