인천지방법원 2026타경505647. 인천광역시 서해구 가좌동 아트시티 9층 903호, 전용 84.66㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 2억 3,400만원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 조재윤이며 2022년 4월 7일 매매를 원인으로 2억 7,900만원에 취득했습니다. 그런데 이 물건에는 보증금 2억 7,900만원의 임차권이 등기되어 있습니다. 임차인의 전입·점유는 2022년 2월 15일, 확정일자는 2022년 1월 28일입니다. 즉, 단순히 신건 최저가만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다.
일반적인 배당 산식으로 계산하면 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액으로도 임차보증금 전액을 돌려주지 못합니다. 현재 회차 기준 부족분은 49,076,000원입니다. 낙찰가격이 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하므로, 확약이 없다면 낙찰가만 낮아지는 만큼 실질취득비용이 줄어드는 구조도 아닙니다.
그러나 매각물건명세서에는 중요한 예외가 기재되어 있습니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용입니다. 이 확약서의 적용 범위와 효력이 이 경매의 핵심 판단 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 가좌동 104-13 아트시티 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(업무시설) · 전용 84.66㎡ · 9층 / 13층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2019.07.05 |
| 소유자 | 조재윤 (2022.04.07. 매매, 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 임차인 | 박준혁 1명 · 보증금 279,000,000원 |
| 특이사항 | 민간임대주택 등기 · 주택임차권등기 · HUG 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수 대상, 확약서가 예외 변수
실제 임차인은 1명, 박준혁입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 1월 28일이며, 전입신고와 점유개시일은 2022년 2월 15일입니다. 이후 2024년 3월 11일 인천지방법원의 임차권등기명령에 따라 을구 순위 1번 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박준혁 | 9층 903호 84.66㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 279,000,000원 | 전입 2022.02.15 확정 2022.01.28 |
대항력 있음 우선변제 가능 대위·승계 표시 없음 |
임차인의 보증금은 최저매각가보다 45,000,000원 많습니다. 전입·점유 및 확정일자에 따른 대항력과 우선변제권이 확인되며, 매각물건명세서에도 해당 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 확약의 효력을 제외한 일반적인 권리분석에서는 매수인 인수위험을 인정해야 합니다.
*실질 0원은 확약서가 본건 임차권과 매수인 인수위험을 실제로 해소하는 효력을 갖는 경우에 한합니다. 확약서의 효력이 인정되지 않거나 조건이 충족되지 않으면 아래 배당 부족분에 따른 인수위험이 남습니다. 확약 대상 밖의 별도 임차인은 확인되지 않지만, 민간임대주택 등기와 근저당권 세부내역은 별도 확인사항입니다.
한 가지 더 주의할 부분은 등기부상 근저당권이 1건으로 집계되어 있다는 점입니다. 현재 확인되는 구체적인 권리내역에는 해당 근저당권의 설정일·권리자·채권최고액이 나타나지 않습니다. 권리 기준으로 표시된 것은 2026년 7월 15일 강제경매개시결정이므로, 근저당권의 실제 접수일과 말소기준권리 선후관계를 원등기부에서 대조해야 합니다.
주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 기재되어 있고 청구액은 279,000,000원입니다. 이는 임차보증금과 동일한 금액이지만, 임차인 박준혁은 보증기관 대위·승계로 분류되어 있지 않습니다. 따라서 두 권리를 임의로 하나로 합치거나 중복채권으로 단정하지 않고, 확약서와 채권양도·대위 관련 원본 서류를 통해 법률관계를 확인해야 합니다.
② 가격·인수 시나리오 — 유찰되어도 실질취득액은 비슷하다
이 사건은 현재 감정가와 최저매각가가 모두 234,000,000원인 신건입니다. 소유자의 2022년 취득 거래가액은 279,000,000원입니다. 다만 이는 과거의 개별 거래가격이므로 현재 시세를 대표하는 최근 비교거래로 볼 수 없습니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하거나 비싸다는 판단은 보류해야 합니다.
이 물건에서 가격을 판단할 때 가장 중요한 것은 확약이 적용되지 않는 경우의 낙찰가와 미배당 보증금의 합계입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수 추정액은 커집니다.
| 회차 | 매각가격 | 인수 추정액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 234,000,000원 | 49,076,000원 | 283,076,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 187,200,000원 | 95,220,800원 | 282,420,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 149,760,000원 | 132,136,640원 | 281,896,640원 |
위 표는 HUG 말소동의 확약의 효력을 적용하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 실질취득 합계는 매각가격과 해당 회차의 매수인 인수 추정액을 합산한 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정 · 확약 미적용 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 박준혁 보증금 | 279,000,000원 | 229,924,000원 |
| 미배당 · 임차보증금 부족분 | 49,076,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,076,000원을 제외한 나머지 229,924,000원이 임차인에게 배당되는 산식입니다. 보증금 279,000,000원과의 차액 49,076,000원이 발생합니다. 이 표는 확약에 따른 인수위험 해소를 반영하기 전의 배당 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서해구 가좌동 소재 석남서초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 및 각급 학교가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 서부여성회관역이 소재합니다. 대중교통 및 차량 접근성은 감정평가상 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 13층 건물의 9층입니다. 사용승인일은 2019년 7월 5일이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 업무시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 반면 임차권등기 관련 자료에는 주거용 임대차로 표시되어 있습니다. 실제 사용 형태와 주택임대차보호법 적용 요건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022년 4월 22일 민간임대주택 등기가 이루어져 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하는 의무와 임대료 증액기준 준수 문제가 있으므로 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간 및 매수 후 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 준공업지역이며 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다. 대로2류에 접하고 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 자료상 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 현재 적용 여부와 해당 물건에 대한 실제 적용 범위는 최신 고시로 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 점유자, 내부 상태 및 인도 가능 시점은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔로서 실제 업무시설 이용과 주거 임대차 관계가 함께 나타납니다. 최근 비교거래 자료가 확인되지 않아 거래가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 동일 면적대의 실거래와 임대수요를 추가로 비교해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 확인하세요. 단순 임차권등기 말소인지, 미배당 보증금의 매수인 인수까지 배제하는지 구분해야 합니다.
- 확약의 효력조건 확인. 확약 제출자의 권한, 수익자, 대상 임차권, 효력 발생 시점, 말소 완료 조건과 잔존 채권 처리 내용을 확인하세요. 확약이 유효하게 적용되지 않으면 신건 기준 49,076,000원의 인수 추정액이 발생합니다.
- 말소기준권리 재확인. 등기부상 근저당권 1건의 설정일·접수번호·채권최고액·권리자를 확인하세요. 제공된 기준권리 표시와 근저당권 집계 사이의 관계를 원등기부에서 대조해야 합니다.
- 임차권 및 배당요구 확인. 박준혁의 전입일 2022.02.15, 확정일자 2022.01.28, 임차권등기일 2024.03.11 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인하세요.
- HUG 채권관계 확인. HUG 청구액 279,000,000원과 임차보증금 279,000,000원의 관계를 확인하세요. 채권양도·대위 여부와 확약서의 법적 효력을 별도로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 의무 확인. 민간임대주택 등록에 따른 의무임대기간, 임대료 증액기준, 임대사업자 지위 및 매각 후 승계 문제를 확인하세요.
- 실제 이용 및 점유 확인. 감정평가서에는 업무시설 이용으로 표시되어 있지만 임차권은 주거용입니다. 실제 주거 여부, 전입·점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 2022년 거래가액 279,000,000원만으로 현재 가치를 판단하지 마세요. 동일 오피스텔의 최근 실거래, 임대료 및 공실 수준을 비교한 후 응찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원에 제출된 확약서의 내용을 교차 확인하세요.
맺으며 — “확약서 하나가 4,907만원의 차이를 만든다”
인천 2026타경505647은 단순한 신건 오피스텔 경매가 아닙니다. 보증금 279,000,000원의 실제 임차인이 있고, 그 보증금은 신건 최저매각가 234,000,000원을 초과합니다. 대항력과 우선변제권이 확인되는 만큼 확약이 없다면 인수형 경매로 접근해야 합니다.
일반 배당 계산에서는 신건 기준 49,076,000원이 부족합니다. 1회 유찰 시 95,220,800원, 2회 유찰 시 132,136,640원으로 인수 추정액이 증가합니다. 결국 유찰만 기다리는 전략으로는 이 문제를 해결할 수 없습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소와 매수인 인수위험 배제까지 유효하게 보장한다면 주된 인수 부담은 실질적으로 0원이 됩니다. 이때는 권리구조가 크게 달라지므로 확약서 원문을 확보하고 법률적 효력을 확인하는 것이 입찰 판단의 최우선 과제입니다.
다만 확약의 효력과 물건 자체의 가격 적정성은 별개의 문제입니다. 최근 비교거래가 확인되지 않고, 민간임대주택 등기와 근저당권 상세내역도 추가 확인이 필요합니다. 확약 확인 전에는 입찰 보류, 확약이 유효하게 확인된 뒤에도 시세 검증을 거쳐 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.
최종 판단: 권리상 인수위험은 확약서에 달려 있고, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 확약서의 효력, 근저당권의 선후관계, 민간임대주택 의무를 확인하기 전에는 신건 최저가만 보고 입찰하는 것을 권하지 않습니다.
