서울남부지방법원 2026타경3131. 영등포역 북측 인근 포레스트힐시티 제3층 제313호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 전용 13.53㎡ 물건입니다. 소유자 최진숙은 2022.05.02 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 113,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심은 2024.07.15 설정된 한국토지주택공사 주택임차권 111,000,000원입니다. 이 임차권은 2026.01.12 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분석됩니다.
2014.10.01 농협은행 근저당권 62,400,000원은 2019.12.03 이미 말소됐고, 2024.09.11 이빛나 가압류 18,000,000원도 2024.09.26 해제, 2025.06.17 영등포구 압류도 2025.12.24 해제됐습니다. 따라서 이 사건에서 가격과 권리를 동시에 좌우하는 것은 과거 근저당이 아니라 선순위 임차권과 임차인 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 19-2 포레스트힐시티 제3층 제313호 |
| 용도 / 전용 | 도시형생활주택(원룸형) · 전용 13.53㎡ · 지하2층/지상13층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최진숙 (2022.05.02 소유권이전 · 거래가액 113,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 68,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 114,789,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2026.01.12 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가보다 먼저다
말소기준은 2026.01.12 강제경매개시결정입니다. 그러나 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024.07.15 등기됐고, 임대차계약일 2022.05.18, 확정일자 2022.05.19, 주민등록·점유개시 2022.06.20로 기재돼 있습니다. 보증금은 111,000,000원이며 이 임차권은 말소기준보다 선순위라 매각으로 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 승계 중복은 빼고, 확약 밖 위험은 남긴다
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있으며 안수빈의 보증금을 승계한 관계입니다. 따라서 한국토지주택공사 보증금 111,000,000원을 별도의 새 보증금으로 더해 합산하면 안 됩니다. 승계 중복 1건을 제외하면 실제 임차인 신고는 3명으로 계수됩니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안수빈 · 부분 미상 | 2024.09.30 / 미상 | 미상 | 2026.01.15 | 대항력 가능·미상 | 미상 | LH 승계 연결 |
| 한국토지주택공사 · 건물 전부 | 2022.06.20 / 2022.05.19 | 111,000,000원 | 2024.07.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 미배당 인수 |
| 증보험 | 2022.06.20 / 2022.05.19 | 0원 | 2026.01.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 별도 확인 |
| 지주택 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 68,480,000원이 아니라 111,000,000원과 비교해야 한다
포레스트힐시티 전용 13.53㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 99,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 98,750,000원과 최신 거래 98,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -1.5%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 13.53㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2025.12 | 13.53㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 13.53㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 13.53㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2025.07 | 13.53㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2025.06 | 13.53㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 13.53㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2025.03 | 13.53㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 13.53㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 13.53㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 13.53㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 13.53㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.53㎡ | 4건 | 98,750,000원 |
최저가 68,480,000원 자체는 최근 12개월 평균의 69.3%지만, 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 선순위 보증금 때문에 실질취득 기준은 약 111,000,000원으로 고정되는 구조이고, 이는 최근 12개월 평균 98,750,000원과 최신 거래 98,000,000원보다 모두 높습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -1.5%로 하락 방향이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,632,640원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 111,000,000원 | 66,847,360원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 114,789,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서 한국토지주택공사 보증금의 미배당분은 44,152,640원으로 매수인 인수 계산이 적용돼 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 신청채권 114,789,205원은 배당 0원이며, 특별매각조건상 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대해 주장할 미배당 임대차보증금 반환청구권은 포기하는 조건입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 68,480,000원 | 44,152,640원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 54,784,000원 | 57,602,112원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 43,827,200원 | 68,361,690원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 최저가는 내려가지만 한국토지주택공사 보증금의 미배당 인수액은 반대로 커집니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형), 전용 13.53㎡입니다. 아파트로 가정할 물건이 아닙니다.
- 입지. 영등포역 북측 인근으로, 주위는 업무시설·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층, 사용승인일 2014.09.05이며 난방·급배수·위생·승강기·기계식 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있어 적용 범위를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 98,750,000원, 최신 거래 98,000,000원이며 최근 대비 과거 추세는 -1.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 68,480,000원만 보고 시세 대비 할인율을 계산하지 말고 선순위 보증금 111,000,000원 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 한국토지주택공사 미배당분. 현재 시나리오의 매수인 인수액 44,152,640원이 실제 매각조건에서 어떻게 처리되는지 원문과 대조해야 합니다.
- 확약 범위. 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 한국토지주택공사나 다른 임차 신고까지 확대 해석하면 안 됩니다.
- 안수빈. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’으로 보수적으로 판단하고 배당요구 2026.01.15 내용을 확인해야 합니다.
- 지주택. 전입·확정일자·보증금이 모두 미상이라 인수 가능성을 단정할 수 없습니다.
- 시세 하락 방향. 최근 12개월 평균 98,750,000원과 최신 거래 98,000,000원, 추세 -1.5%를 기준으로 상한 가격을 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰 2회”보다 “선순위 보증금 111,000,000원”이 더 중요하다
겉으로는 감정가 107,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 68,480,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 선순위 임차권 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득은 약 111,000,000원 수준에서 움직입니다. 최근 12개월 평균 98,750,000원과 최신 거래 98,000,000원보다 높은 데다 시세 추세도 -1.5%입니다.
서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별조건은 분명 긍정적이지만, 그 확약은 해당 주체에만 적용됩니다. 한국토지주택공사 임차권의 현재 미배당 인수 44,152,640원과 안수빈·지주택 등 확약 밖 임차 위험은 별도로 남습니다. 최저가 할인은 크지만 실질취득은 최근 시세 이상이고 권리 불확실성도 남은 구조이므로, 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
