인천지방법원 2026타경505716. 인천광역시 미추홀구 도화동 이노캐슬 2층 201호, 전용면적 59.98㎡의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 7,100만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며 청구금액은 1억 7,500만원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권보다 선순위 임차권과 그 말소동의 확약에 있습니다. 등기부에 남아 있는 기노창의 주택임차권은 보증금 1억 7,500만원이고, 전입과 확정일자도 확인됩니다. 매각물건명세서에는 매수인 인수권리로 기재되어 있지만, HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점이 중요한 예외입니다.
다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 함께 등장하는 서동진은 2025년 8월 11일 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 기노창에 대한 확약이 서동진에게까지 적용되는 것은 아니므로, 확약으로 해결되는 위험과 별도로 남는 점유자 위험을 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 641-52 이노캐슬 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.98㎡ · 지상 7층 중 2층 |
| 건물 사용승인 | 2016.05.20 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 주보미 (2016.10.14. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사(HUG) / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 임차관계 | 기노창 보증금 175,000,000원 · 서동진 보증금 미상 |
| 건물 규모 | 총 2세대 · 2016.05.20 사용승인 |
① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소, 임차권이 핵심
등기부상 근저당권은 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 2016년 5월 30일 설정된 인천성암신용협동조합의 채권최고액 845,000,000원 근저당은 2016년 10월 14일 말소되었고, 같은 날 설정된 인천강화옹진축산업협동조합의 채권최고액 129,600,000원 근저당도 2021년 10월 25일 해지로 말소되었습니다. 등기부상 별도의 가압류·압류 건수도 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건에서 가장 중요한 등기 권리는 을구 5번의 기노창 주택임차권입니다. 임차권등기는 2023년 11월 28일 접수되었으며, 보증금 175,000,000원, 계약일 2021년 7월 29일, 전입일과 점유개시일 2021년 10월 25일, 확정일자 2021년 7월 29일로 확인됩니다. 경매개시결정보다 앞서 존재하는 권리이므로 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 기재되어 있습니다.
문제는 서동진입니다. 2025년 8월 11일 전입한 점유자로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일만으로 대항력을 확정하거나 인수금액을 계산할 수 없습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 분류하며, 기노창에 대한 HUG 확약만으로 서동진의 권리까지 해결되었다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 잔여 위험을 구분
| 임차인 | 점유 / 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 서동진 | 범위 확인 필요 | 미상 | 2025.08.11 / 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
보증금·확정일자·실제 임대차관계 확인 필요. HUG 확약 적용 대상 아님. |
| 기노창 | 2층 201호 59.98㎡ 전부 | 175,000,000원 | 2021.10.25 / 2021.07.29 |
대항력 有
우선변제 有
말소동의 확약
임차권등기 2023.11.28 · 배당요구 2023.11.28 · 확약 효력 인정 시 실질 인수 0원* |
실제 임차인 2명 기준입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 표시되어 있으며 별도의 세 번째 임차인으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.71억은 과거 최신 거래보다 23% 높다
이노캐슬의 동일 면적대 거래는 다음과 같습니다. 확인된 거래는 2021년 8월부터 2022년 11월까지이며, 최신 거래는 2022년 11월입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 59.78㎡ | 2층 | 139,000,000원 |
| 2022.08 | 59.78㎡ | 3층 | 139,000,000원 |
| 2021.08 | 59.98㎡ | 4층 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 132,666,666원 |
시장 요약에 표시된 최근 12개월 평균은 139,000,000원(2건)이고, 최신 거래도 139,000,000원입니다. 다만 상세 거래내역에서 확인되는 최신 거래일은 2022년 11월입니다. 따라서 이 1억 3,900만원을 2026년 현재 시세로 그대로 간주해서는 안 되며, 최신 실거래와 현장 매물 확인이 필요합니다.
그럼에도 현재 최저가 171,000,000원은 최신 표시 거래 139,000,000원보다 32,000,000원 높습니다. 비율로는 123.0%입니다. 시장 요약의 추세는 과거 거래 대비 최근 거래가 15.8% 상승한 것으로 나타나지만, 확인된 상세 거래 자체가 오래되었으므로 이 상승률을 2026년 현재까지 이어지는 추세로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 기노창 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기노창 보증금의 배당 부족분은 7,194,000원입니다. HUG의 신청채권 청구액도 175,000,000원으로 표시되어 있으나, 임차보증금과 동일한 금액입니다. 동일한 기초 채권인지 대위·승계 관계인지 원본 서류로 확인해야 하며, 두 금액을 별도 임차보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 무효라면 인수액이 커진다
기노창에 대한 확약이 유효하지 않거나 이행되지 않는다면, 배당 부족액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 제공된 회차별 계산값을 기준으로 보면 다음과 같습니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 기노창 부족분 | 확약 불성립 시 총취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 171,000,000원 | 7,194,000원 | 178,194,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 136,800,000원 | 40,915,200원 | 177,715,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 109,440,000원 | 67,892,160원 | 177,332,160원 |
총취득액은 각 회차의 낙찰가와 제공된 인수 추정액을 합산한 금액입니다. 기노창 확약이 유효하게 이행되는 경우에는 이 임차인에 대한 인수액을 0원으로 적용합니다. 서동진 관련 금액은 확인되지 않아 위 시나리오에 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 제물포역(1호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재한 지역으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근 및 주차가 가능하며, 인근 버스정류장과 제물포역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 7층 건물의 2층입니다. 위생·급배수·화재탐지·난방·승강기 설비가 갖춰져 있고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 토지. 대지 235㎡, 사다리형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래허가구역은 외국인 등을 대상으로 2026.08.25까지 지정된 것으로 기재되어 있으므로, 매각기일 현재 연장·변경 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 2세대 규모의 소규모 오피스텔입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵고, 동일 면적의 과거 거래도 3건으로 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원문. 기노창의 임차권등기 말소와 대항력 포기가 명시되어 있는지, 말소 대상과 이행 조건, 효력 발생 시점 및 이행 주체를 확인해야 합니다. 확약서가 제출되었다는 사실만으로 이행까지 완료된 것은 아닙니다.
- 서동진 임대차 실체. 2025.08.11 전입 사실 외에 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유 범위를 확인해야 합니다. 이 부분이 해소되지 않으면 추가 인수 위험을 계산할 수 없습니다.
- HUG 청구액과 임차보증금 관계. HUG 청구액 175,000,000원과 기노창 보증금 175,000,000원이 같은 금액입니다. 대위·승계 및 배당요구 관계를 확인하고 중복 채권으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 가격 검증. 상세 실거래 최신 자료가 2022.11입니다. 2026년 현재 거래 및 매물 가격을 확인하기 전에는 1억 7,100만원이 적정하다고 판단할 수 없습니다.
- 소규모 건물 관리상태. 총 2세대 규모이므로 공용부분 관리, 관리비 체납, 시설 유지보수 상태와 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 기재된 지정기간은 2026.08.25까지입니다. 매각기일인 2026.11.13 현재 추가 지정 또는 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 기노창의 임차권 말소확약과 서동진의 실제 점유관계는 별개입니다. 임차권 말소와 인도 완료 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서 및 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도 임차인 전체가 사라지는 것은 아니다”
이 사건은 단순한 근저당권 말소형 물건이 아닙니다. 기노창의 보증금 1억 7,500만원 임차권은 등기상 인수 대상으로 기재되어 있지만, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약이 유효하게 이행된다면 해당 임차인의 인수액은 실질 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 서동진이라는 별도 점유자가 남아 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정할 수 없고, 기노창에 대한 확약이 서동진의 권리까지 해결해 주지도 않습니다. 결국 이 물건의 권리분석은 확약서의 실제 효력 확인과 미상 임차인의 임대차 실체 확인이 핵심입니다.
가격도 별개의 문제입니다. 최저가 1억 7,100만원은 최신 표시 거래 1억 3,900만원보다 23% 높습니다. 게다가 확인된 상세 거래는 2022년까지여서 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 소규모 2세대 오피스텔이라는 환금성 문제까지 고려해야 합니다.
기노창 인수는 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 서동진 위험은 남아 있고 신건 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 확약서 원문과 미상 임차인 조사, 최신 시세 확인이 끝나기 전에는 신건 입찰을 서두를 이유가 없는 물건입니다.
