인천지방법원 2026타경505724. 인천 부평구 부평동 예승파크뷰 6층 605호 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 한선여, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 신청채권자의 청구금액은 170,000,000원입니다.

등기부에서 눈여겨볼 부분은 근저당권보다 선행 임차인의 존재입니다. 과거 광명동부새마을금고와 해남군수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었으며, 현재 권리분석상 말소기준은 2021.04.16 국민건강보험공단 압류입니다. 하지만 임차인 정재근은 그보다 먼저 전입과 점유를 시작했으므로 후순위 임차인처럼 단순히 매각으로 모든 위험이 사라진다고 판단할 수 없습니다.

다행히 매각물건명세서에는 해당 임차권등기와 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 있습니다. 따라서 이번 분석에서는 확약이 적용되는 임차인 정재근의 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 단, 확약의 적용 범위와 말소 이행 조건은 원본으로 최종 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 임차인과 확약이 핵심

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

정재근은 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 동일한 170,000,000원 금액이 임차보증금과 신청채권에 나타나더라도 독립적인 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.

정재근 외에 별도로 확인되는 실제 임차인은 없습니다. 다만 말소동의 확약의 효력은 해당 임차권에 관한 것이므로, 다른 점유자나 별도 선순위 임차관계가 새로 확인된다면 그 위험까지 함께 해소되는 것은 아닙니다.

② 가격·회차 분석 — 최저가 하락만으로 저렴해지는 것은 아니다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 179,000,000원입니다. 신건으로 아직 유찰되지 않았으며, 제시된 회차별 매각 시나리오는 감정가의 100%·80%·64%를 기준으로 합니다.

이 물건에서는 최저매각가만 비교하는 방식이 특히 위험합니다. 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했고, 보증금도 170,000,000원으로 크기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수 가능액이 커질 수 있습니다.

인수 추정치는 제시된 회차별 자동 배당 시나리오의 원값입니다. 확약 전 인수금액은 실제로 확정된 매수인 부담액이 아니며, 확약 반영 실질 인수 0원은 말소동의의 유효한 이행을 전제로 합니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

또한 이 오피스텔의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 179,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 신건 가격이나 유찰 후 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 투자 판단에는 같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래와 실제 매물가격 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 3,306,000원, 임차인 보증금 170,000,000원, 오케이저축은행 5,694,000원을 배분하면 매각대금 179,000,000원이 소진됩니다. 국세·지방세 등 당해세 및 최우선변제에 따른 실제 배당순위 변경은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금은 실제 채권 승계·대위관계에 따라 중복 회수를 허용하는 독립 채권으로 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 동측 인근입니다. 주변에 업무시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다. 건물 동측으로 폭 약 35미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물의 6층 605호입니다. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주택임차권등기가 설정되어 있어 실제 주거 사용과 임대차 관련 권리관계의 확인이 중요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경 상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔은 개별 물건의 실제 주거 사용 가능 여부, 임대수요, 관리비, 대출 조건 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 가격의 적정성을 판단할 실거래 비교 근거가 부족하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 5번 임차권등기의 말소뿐 아니라 매수인의 보증금 반환채무 승계 문제까지 해소하는지, 말소 이행에 추가 조건이 있는지 확인하세요.
• 선행 대항력 검토. 정재근의 전입·점유일은 2021.03.15, 말소기준 압류일은 2021.04.16입니다. 대항력은 인정되는 구조이며 확약의 유효성이 핵심입니다.
• 배당표 확인. 신건 예상배당에서는 보증금 170,000,000원이 전액 배당되지만, 조세채권이나 다른 우선채권에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 공매 진행 여부 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 진행관계 및 부동산 인도·소유권 취득에 미칠 영향을 확인하세요.
• 압류·가압류 말소 검토. 국민건강보험공단 압류, 국 명의 압류와 다수 가압류의 매각 후 말소 여부를 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조하세요.
• 실거래가격 조사. 동일 건물과 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가격을 확인한 후 최저가 및 실질취득액과 비교하세요. 비교가격 없이 유찰만을 가격 메리트로 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 존재와 실제 현재 점유상태는 별개의 문제입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 명도에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 미납 관리비 확인. 오피스텔 공용부분 관리비 체납 여부 및 낙찰자에게 영향을 줄 수 있는 관리비 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당 관련 서류와 매각기일의 변경 여부를 최종 대조하세요.

맺으며 — “확약이 있어도 확인해야 할 권리가 많다”

인천 예승파크뷰 605호는 권리관계가 단순한 오피스텔이 아닙니다. 임차인 정재근은 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했고, 보증금은 170,000,000원에 달합니다. 이러한 권리는 일반적인 후순위 임차권처럼 단순히 말소 여부만 확인해서는 안 됩니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 위험 완화 요소입니다. 현재 최저가 179,000,000원 기준 예상배당에서는 보증금 전액 배당이 가능하며, 확약의 효과까지 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 그러나 이것은 확약의 내용과 이행이 유효하다는 전제 아래의 결론입니다.

문제는 나머지 권리관계입니다. 공적 압류와 다수의 가압류, 과거 경매개시결정의 말소 이력, 한국자산관리공사 공매공고, 주택임차권등기가 함께 존재합니다. 더구나 현재 최저가 179,000,000원을 시장가격과 비교할 실거래 근거도 부족합니다.

결론은 ‘확약으로 인수위험은 완화되지만, 권리와 가격 모두 추가 검증이 필요하다’입니다. 보증금 반환채무의 승계 면제와 임차권등기의 말소를 확정적으로 확인하고, 공매·조세 관계와 실제 시세까지 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 현 단계에서는 권리조건부·가격판단 보류가 적절합니다.