인천지방법원 2026타경505816. 인천 미추홀구 숭의동 더프라임 3층 301호, 전용 75.0261㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 277,000,000원으로 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 손민구이며, 2022.05.23 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 325,000,000원입니다.

일반적인 근저당 경매와 달리 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 2017년 농협은행 근저당권은 2022.05.09 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024.10.07 포항시 압류입니다. 그런데 장미나의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.06.14에 설정됐습니다. 따라서 원칙적으로는 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약에 따라 장미나의 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 하면, 보증금 부족분을 매수인이 별도로 부담하지 않습니다. 그러나 확약의 적용 대상은 장미나의 임차권등기이며, 다른 점유자인 황병수의 법률관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미

② 임차인·점유관계 — 실제 2명, 확약 적용 범위 구분

실제 임차인·점유자로 확인되는 인물은 장미나와 황병수 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.

장미나의 임차 대상은 제3층 제301호 75.0261㎡ 전부입니다. 배당요구가 이루어졌고, 임차권등기 역시 존재합니다. 매각물건명세서의 확약은 이 선순위 임차권에 대한 것으로, 황병수에게 적용되는 별도 확약으로 해석할 수 없습니다.

황병수는 2026.04.27 전입으로 기재되어 있습니다. 말소기준인 2024.10.07 이후 전입이므로 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유의 법률관계도 명확하지 않습니다. 따라서 선순위 대항력을 단정할 수는 없지만, 점유관계와 명도 위험은 별도로 조사해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중

더프라임 전용 75.03㎡에 해당하는 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 277,500,000원으로 감정가와 비슷하지만, 과거 325,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 실제 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 258,750,000원과 최신 거래 242,500,000원을 우선해야 합니다.

전체 5건의 평균 277,500,000원만 보면 신건 최저매각가가 비슷해 보입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 258,750,000원이고, 가장 최근 거래는 242,500,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -10.8%로 하락했습니다.

따라서 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.1%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다. 확약 적용으로 장미나 관련 실질 인수액이 0원이라고 해도, 실질취득액 277,000,000원 자체가 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 높습니다. 전체 평균 대비 99.8%라는 수치만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)

제시된 예상배당 모형 기준입니다. 주택도시보증공사와 임차인의 채권관계가 실제 배당에서 중복 반영되지 않도록 원본 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가와 인수 잔액의 관계

선순위 임차권의 인수 구조에서는 최저매각가가 내려간다고 실질취득액이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 매각대금이 줄면 배당받지 못한 보증금이 늘기 때문입니다. 다만 본건은 장미나에 관한 말소동의 확약이 제출된 사건이라는 점을 반드시 구분해야 합니다.

원칙상 인수 잔액은 각 회차의 집행비용과 배당을 반영한 시뮬레이션 수치입니다. 확약이 없다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액은 보증금 325,000,000원 수준으로 유지되며, 집행비용 반영 방식에 따라 차이가 발생합니다. 확약이 유효하게 이행되면 장미나에 관한 위 인수 잔액은 실제 매수인 부담에서 제외됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의오거리 서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위 여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 다수의 버스노선이 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.05.17 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 14층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 및 화재경보·탐지설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역으로, 대체로 사다리형 평탄지입니다. 남동측과 남서측에 각각 약 8미터, 6미터 포장도로가 접합니다. 공시지가는 1,575,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구·과밀억제권역·절대보호구역·상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 규제는 대상과 적용 시점을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 52세대 규모로, 동일 면적 실거래 표본이 5건입니다. 최근 거래가격이 하락했고 최근 12개월 표본도 2건에 불과해, 전체 평균만으로 적정 시세를 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약 범위, 장미나 주택임차권등기의 말소 조건, 매수인에 대한 보증금 청구 포기 여부를 확인해야 합니다. 단순한 서류 제출 사실만으로 모든 후속 절차가 완료됐다고 가정해서는 안 됩니다.
• 황병수 점유관계 확인. 2026.04.27 전입으로 기재되어 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 계약 당사자, 점유 원인, 보증금 지급 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 포항시·국(진주세무서장)·국민건강보험공단 관련 압류가 있습니다. 특히 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균 258,750,000원보다 높고, 최신 실거래 242,500,000원도 웃돕니다. 가격 판단은 하락 추세 -10.8%를 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 단지 평균 유찰은 1.6회입니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 확약 효력과 남은 점유 위험을 먼저 확정해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 점유자에 대한 인도·명도 비용을 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권의 해소와 가격 메리트는 별개”

인천 더프라임 301호는 단순히 권리가 깨끗한 신건이 아닙니다. 보증금 325,000,000원의 선순위 임차권이 존재하며, 원칙적인 배당구조상 매수인에게 52,678,000원이 승계될 수 있는 사건입니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 장미나의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 이 확약은 물건의 권리 위험을 크게 줄이는 중요한 요소입니다. 그러나 황병수의 보증금·점유관계는 별도로 확인해야 하며, 확약서의 실제 효력과 말소 절차 또한 입찰 전에 검증해야 합니다.

가격은 여전히 부담스럽습니다. 현재 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 258,750,000원의 107.1%이고, 가장 최근 거래인 242,500,000원보다도 높습니다. 거래 추세가 -10.8%로 하락하는 상황에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균만 믿고 응찰하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 장미나에 관한 확약은 긍정적이지만, 신건 가격이 최근 시세를 웃돌고 하락 추세가 뚜렷하며, 확약 밖 점유자에 관한 불확실성도 남습니다. 권리는 확약 확인이 우선, 가격은 신건 입찰 보류. 이 사건은 낮은 최저가보다 확약의 확실성·남은 점유 위험·최근 시세에 맞는 취득가격이 중요한 물건입니다.