* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약이 김민영 임차권의 말소뿐 아니라 매수인에 대한 잔여 보증금 청구까지 해소한다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 배당표상 인수액은 13,740,000원입니다.

인천지방법원 2026타경505842. 인천 부평구 부평동의 리코팰리스1차 8층 804호입니다. 공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 등재된 아파트이며, 임차권등기에 표시된 주거 부분의 면적은 49.3㎡입니다. 소유자는 하정표, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 2026년 7월 22일 강제경매개시결정이 등기되었고, 같은 날의 경매개시결정이 말소기준권리로 지정되어 있습니다.

주의할 점은 말소기준권리보다 먼저 성립한 김민영의 주택임차권입니다. 임차보증금은 220,000,000원이며, 전입일과 점유개시일은 2022년 5월 2일, 확정일자는 2022년 4월 4일입니다. 이 임차권은 2024년 5월 30일 등기되었으므로 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 말소기준권리 이후 권리처럼 단순히 소멸한다고 볼 수 없고, 원칙적으로 미배당 보증금의 인수 여부를 검토해야 합니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약이 실제 매수인의 인수 부담까지 없애는 효력을 갖는다면, 일반적인 선순위 보증금 인수형 경매와는 경제적 결과가 달라집니다. 본건의 판단은 보증금의 크기 자체보다 확약의 법적 효력과 적용범위에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부에 있던 수산업협동조합중앙회의 과거 근저당권 2건은 2013.06.26 이미 말소되었습니다. 북인천세무서 관련 압류 역시 2016.03.07 말소되어 현재 인수할 기존 압류는 아닙니다. 소유권이전 이후 주요 권리는 김민영의 선순위 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김민영은 등기부에 임차권자로 기재된 실제 임차인입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 실질취득액 — 유찰되어도 보증금 위험이 사라지지는 않는다

이 사건은 선순위 임차보증금이 220,000,000원으로, 신건 최저매각가 210,000,000원보다 큽니다. 확약이 적용되지 않는 경우 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 감소하여 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 비교하여 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.

위 합계는 낙찰가와 배당표상 명목 인수액을 더한 금액으로, 취득세·등기비용 등 별도 취득비용은 제외합니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계가 조금씩 달라지지만, 확약이 없으면 총 부담은 보증금 220,000,000원 부근에서 유지됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

매각가 210,000,000원에서 추정 집행비용 3,740,000원을 제외하면, 임차인 김민영에게 206,260,000원이 배당되는 구조입니다. 보증금 220,000,000원과의 차액인 13,740,000원이 명목상 미배당 보증금입니다.

주택도시보증공사의 신청채권 220,000,000원은 별도 배당항목에서 0원 배당으로 계산됩니다. 다만 신청채권과 임차보증금 사이의 구상·승계 관계가 있을 수 있으므로, 두 금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당과 승계 범위는 배당절차에서 확인해야 합니다.

이 배당표는 집행비용을 포함한 추정 계산입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따른 변동은 반영되지 않을 수 있습니다. 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실과 배당표상 명목 인수액은 구분하여 해석해야 합니다.

⑤ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 볼 수 없다

감정가는 210,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 소유자 하정표의 2022년 취득 당시 등기부상 거래가액은 220,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가격은 현재의 적정 시세를 보장하지 않습니다.

현재 확인 가능한 최근 실거래 비교가격과 가격 추세가 없어, 최저매각가 210,000,000원이 주변 거래가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 가격 메리트를 전제로 한 가점은 부여하기 어렵습니다. 리코팰리스1차의 동일 면적·유사 층수 거래와 현재 매물 호가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역 동측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 8층 804호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있으며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 세장형의 주거용 건부지이며, 한 면이 차량 통행 가능한 포장 공도에 접합니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 감정요항에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 부평역 인근이라는 입지 특성은 있으나, 도시형생활주택의 실제 수요와 거래가격은 일반 대단지 아파트와 다를 수 있습니다. 구체적인 환금성은 유사 면적의 거래 사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 단순한 임차권등기 말소 동의인지, 미배당 보증금에 대한 매수인의 책임까지 해소하는 것인지 확인하세요. 가장 중요한 확인 사항입니다.
• 선순위 임차권의 배당 및 말소. 김민영의 임차보증금은 220,000,000원이며 신건 배당표상 미배당액은 13,740,000원입니다. 배당 완료 후 임차권 말소와 잔여채무 처리 방식을 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권 220,000,000원과 임차보증금의 구상·승계 관계를 확인하여 동일한 채권이 중복 계산되지 않도록 하세요.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 실점유자와 인도 절차를 확인하세요.
• 시세 검증. 최근 동일 면적 및 유사 층수 실거래를 확인하여 최저매각가 210,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 수리 필요 여부, 누수, 설비 상태 등을 별도로 점검하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 매각 조건 및 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원문과 매각기일의 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “보증금보다 중요한 것은 확약서의 효력”

이 물건을 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매로만 보면, 신건 낙찰가 210,000,000원에 미배당 보증금 13,740,000원을 더해 223,740,000원의 명목상 취득 부담이 발생합니다. 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 보증금 220,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다.

그러나 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 잔여 보증금의 매수인 인수의무까지 해소하는 것으로 확인된다면 김민영 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 그 경우에는 낙찰가와 별도 취득비용을 기준으로 경제성을 판단할 수 있습니다.

다만 확약의 효력이 확인되기 전에는 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없고, 최근 실거래 비교자료가 없어 210,000,000원이 저렴한 가격인지도 확인되지 않습니다. 더욱이 내부 확인이 제한된 도시형생활주택이라는 점에서 물건 상태와 환금성에 대한 검토도 필요합니다.

결론은 '확약 효력 확인 전 보류, 확인 후 시세 재평가'입니다. 선순위 보증금이라는 권리상 위험을 확약으로 해소할 수 있는지가 첫 번째 관문이고, 실제 취득가격이 시장가격보다 유리한지가 두 번째 관문입니다. 이 두 가지가 모두 확인되어야 신중한 입찰 판단이 가능합니다.