인천지방법원 2026타경505843. 인천 남동구 간석동 리젠시아 6층 606호, 전용면적 56.41㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 강창윤 씨로, 2023년 1월 28일 매매를 원인으로 230,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2026년 4월 8일 접수된 갑구 6번 부평구의 압류입니다.

이 물건에서 가장 중요한 권리는 말소기준권리보다 앞선 임차인 권리입니다. 정민철은 2023년 전입·점유 및 확정일자를 갖춘 임차인으로, 보증금은 225,000,000원입니다. 배당표상 매각대금에서 전액을 회수하지 못하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결정적입니다.

다만 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김성수도 별도로 살펴야 합니다. 2025년 10월 21일 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다. 정민철의 확약이 김성수에게까지 적용되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인 2명, 확약은 1명에게만 적용

권리의 기준점은 2026년 4월 8일 부평구 압류입니다. 그보다 앞선 2023년 소유권이전, 정민철의 임대차 및 임차권등기, 김성수의 전입이 존재합니다. 따라서 임차인 권리를 단순히 매각으로 모두 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관의 대위·승계로 중복 계상된 임차인이 아닌 실제 임차인 2명으로 분석합니다. 두 임차인은 각각 별도로 판단해야 하며, 한 사람에 대한 확약이 다른 사람의 권리를 소멸시키지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 150.7%

동일 단지 리젠시아의 전용 56.41㎡를 중심으로 56~58㎡대 거래를 비교합니다. 중요한 것은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래입니다.

전체 10건 평균은 184,300,000원이지만, 이 수치에는 2021~2023년의 과거 거래가 포함되어 있습니다. 최근 시장을 더 직접적으로 보여주는 거래는 2026년 4월의 134,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐입니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

집행비용 3,628,000원을 제외하면 정민철 임차인에게 198,372,000원이 배당됩니다. 보증금 225,000,000원 중 26,628,000원이 배당표상 부족하며, 주택도시보증공사의 청구금액 225,000,000원은 배당되지 않습니다. 위 부족액은 확약을 반영하기 전의 배당 계산입니다. 확약 적용 시 정민철에 대한 실질 인수는 0원으로 판단하지만, 김성수의 별도 인수위험은 이 배당표에 포함되어 있지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가

정민철의 확약이 효력을 갖는다는 전제하에 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 배당표상의 미배당액은 매각가가 낮아질수록 커집니다. 아래 금액은 배당 계산상 확약 적용 전의 미배당액이며, 김성수의 미상 보증금은 별도입니다.

* 위 실질 인수 0원은 정민철 임차권에 대한 확약 적용을 전제로 한 판단입니다. 확약 밖에 있는 김성수의 보증금 인수액은 어느 회차에서도 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 단지 통계 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석3동행정복지센터 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 등 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 6층 606호입니다. 상·하수도설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 3필 일단의 부정형 토지이며 평지입니다. 남측 포장도로에 접하고 일반상업지역에 속합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용은 외국인 등에 한정된 것으로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 2,386,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 리젠시아는 19세대 규모이며 2014.03.28. 준공입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.3회, 매각률 6.67%로 거래 및 환금성 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고 정민철 임차권에 대한 적용 범위, 말소 조건 및 실제 이행 가능성을 검토하세요. 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 내용과 확약서의 관계를 명확히 해야 합니다.
• 김성수 임대차 확인. 2025.10.21. 전입한 김성수의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시 및 배당요구 여부를 반드시 확인하세요. 정민철의 확약을 김성수에게 확대 적용하면 안 됩니다.
• 실질취득원가 재계산. 현재 최소 취득가격은 202,000,000원이며 김성수의 보증금에 따른 추가 인수 가능성이 남습니다. 낙찰가만으로 총취득비용을 계산하지 마세요.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 134,000,000원입니다. 최저가 202,000,000원은 최근 시세의 150.7%이므로 전체 평균 184,300,000원만 보고 입찰가를 정하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -29.4%입니다. 과거 2021~2023년의 2억 원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
• 환금성 검토. 19세대 소규모 단지이며 단지 매각률 6.67%, 평균 유찰 2.3회입니다. 매수 후 재매도 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 반영하세요.
• 점유 및 명도. 임차인 2명의 실제 점유 여부를 현장에서 확인하고, 정민철과 김성수 각각의 임대차 관계 및 인도 문제를 별도로 검토하세요.
• 관리비 및 현장 확인. 관리비 체납 여부, 건물 관리 상태, 내부 시설 및 실제 이용상태를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 자료를 대조한 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약 하나로 전체 권리가 깨끗해지는 것은 아니다”

인천 2026타경505843은 정민철의 선순위 임차권 때문에 처음에는 매수인 인수 부담이 크게 보이는 물건입니다. 정민철의 보증금은 225,000,000원이고 신건 매각가 202,000,000원에서 배당 부족액은 26,628,000원입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

문제는 김성수입니다. 2025년 10월 21일 전입으로 말소기준권리 이전에 위치하지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 사람의 인수위험은 정민철에 대한 확약으로 해결되지 않습니다. 따라서 이 사건은 확약을 확인했다고 인수위험이 전부 사라지는 물건이 아닙니다.

가격 역시 부담스럽습니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 134,000,000원인데 최저가는 202,000,000원입니다. 시세 대비 150.7%이며 최근 거래 추세는 -29.4%입니다. 여기에 19세대 소규모 단지, 매각률 6.67%라는 환금성 문제도 겹칩니다.

권리는 일부 정리될 수 있어도, 가격과 나머지 임차인 위험은 그대로 남습니다. 이 물건의 승부처는 확약서의 효력 확인, 김성수의 보증금 확인, 그리고 최근 실거래 수준에 맞는 취득가격입니다.