서울남부지방법원 2026타경3200. 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 8층 834호입니다. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)으로 등재되어 있고 감정평가 이용상태 역시 공동주택입니다. 감정가는 121,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 77,440,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 64%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 정민영은 2022.07.27. 전입·점유했고, 확정일자는 2022.07.07.입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2023.06.27.이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 정민영이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 128,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3200 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제8층 제834호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) · 공동주택 · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김유정 · 2021.02.23. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 77,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 128,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.06.27. 국민건강보험공단의 압류입니다. 이후의 2024.09.26. 주택임차권등기와 2026.01.16. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 정민영의 전입·점유는 2022.07.27.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 지워지는 것과 별개로 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 — 확정된 1.28억 외에 미상 점유 정보도 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정민영 | 건물전부 | 2022.07.27 / 2022.07.07 | 128,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
| 주택임 | 주거 | 2022.07.27 / 2022.07.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 배당요구 |
정민영은 등기부 임차권등기와 현황조사·매각물건명세서에서 확인되고, 보증금 128,000,000원과 대항력·우선변제권이 구체적으로 특정됩니다. 별도로 기재된 “주택임”은 전입·확정 및 배당요구 내역은 있으나 보증금은 확인되지 않아 대항력 가능·보증금 미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 이 부분은 정민영과의 동일성 또는 별도 점유자인지 원본 명세서에서 재확인해야 합니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 1.28억 수준에서 고정되는 구조
현재 최저매각가는 77,440,000원이지만, 이 금액만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매각대금에서 집행비용 1,793,920원을 먼저 빼면 정민영에게 예상되는 배당은 75,646,080원이고, 보증금 중 52,353,920원이 부족합니다. 이 부족분을 매수인이 인수하면 총 현금부담은 약 129,793,920원입니다.
| 회차 | 매각가 | 정민영 미배당·인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 77,440,000원 | 52,353,920원 | 129,793,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 61,952,000원 | 67,563,136원 | 129,515,136원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 49,561,600원 | 79,730,509원 | 129,292,109원 |
낙찰가가 77,440,000원에서 61,952,000원, 49,561,600원으로 낮아져도 미배당 인수액은 52,353,920원에서 67,563,136원, 79,730,509원으로 커집니다. 그래서 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 공식이 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다. 실질취득은 임차보증금 128,000,000원 수준에 묶여 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,920원 |
| 1. 임차인 정민영 보증금 | 128,000,000원 | 75,646,080원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 정민영 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정민영 임차보증금의 미배당액 52,353,920원은 매수인 인수로 계산된 현재 회차 기준 값입니다. 실제 배당은 조세·집행비용과 권리확정 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 마리오아울렛 동측 인근으로, 근린생활시설과 주택 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 비즈트위트 바이올렛 5차까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 834호이며 사용승인일은 2014.09.05.입니다. 위생·급배수·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 공동주택이며, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)으로 등재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 77,440,000원에 정민영 인수액 52,353,920원을 합친 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 정민영 보증금 원본 확인. 임대차계약서·보증금 지급내역·주민등록·임차권등기명령 기록을 대조해 128,000,000원 채권의 실체를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차권 관계 확인. 정민영이 임차권자이면서 경매개시결정의 채권자로 기재되어 있으므로 청구채권 발생원인과 임대차 관계를 함께 검토해야 합니다.
- “주택임” 기재 확인. 전입·확정 및 배당요구 내역은 있으나 보증금이 미상입니다. 정민영과 동일한 임차관계인지 별도 임차인인지 명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질부담이 약 1.29억 수준으로 유지되는 구조입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가서상 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의한 것으로 실제 내부와 다소 다를 수 있습니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “1.28억 보증금”을 봐야 한다
이 사건은 최저매각가만 보면 121,000,000원에서 77,440,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 정민영은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 128,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액은 52,353,920원으로, 이를 낙찰가에 더한 실질부담은 약 129,793,920원입니다.
3회 유찰 시에도 61,952,000원에 67,563,136원을, 4회 유찰 시에도 49,561,600원에 79,730,509원을 더하는 구조여서 총부담은 약 1.29억 수준에 머뭅니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 추가 점유 정보까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “미배당 보증금을 얼마나 인수하느냐”입니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득가는 낮지 않은 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다.
