인천지방법원 2026타경505875. 인천 미추홀구 숭의동에 있는 리치하임 8층 803호, 전용 49.96㎡ 아파트입니다. 2017년 사용승인된 40세대 규모의 소규모 공동주택으로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 159,000,000원입니다.

등기부를 보면 2021년 조해덕이 거래가액 193,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 같은 금액인 193,000,000원의 주택임차보증금이 등기되어 있습니다. 임차인 김성훈의 최초 전입일은 2021.10.15, 확정일자는 2021.09.08입니다. 말소기준인 부천시 압류가 2022.02.22에 접수됐으므로, 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 가진 것으로 분석됩니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 낮은 낙찰가가 매수인의 총취득비용을 낮춰주지 않습니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 보증금 미배당액이 늘어나 총취득비용이 보증금 193,000,000원 부근에 묶이기 때문입니다. 하지만 이번 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서라는 중요한 예외가 있습니다. 확약이 유효하게 이행되면 김성훈의 인수액을 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 다만 그 효력은 김성훈의 해당 임차권에 관한 것이며, 다른 점유자의 권리까지 자동으로 해소하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

② 임차인·점유 분석 — 확약 대상과 별도 전입자

확인되는 임차인·전입자는 김성훈과 배현이, 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 김성훈의 보증금은 193,000,000원이고, 배현이의 보증금은 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 신건 가격보다 낮다

리치하임은 40세대 규모이고, 비교 가능한 전용 49㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 152,333,333원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 중요한 것은 최근 12개월 평균 148,333,333원과 2026년 10월 최신 거래 149,000,000원입니다.

신건 최저가 159,000,000원은 전체 평균의 104.4%, 최근 12개월 평균의 107.2%입니다. 특히 최신 거래 149,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -3.5%로, 하락 흐름에서 감정가가 현재 시장을 충분히 반영하지 못했을 가능성을 보여줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

현재 회차 매각가에서 집행비용을 먼저 공제하고 김성훈의 선순위 보증금에 배당하는 추정입니다. 후순위 채권은 배당받지 못하며, 확약을 적용하지 않은 계산상 임차보증금 부족액은 37,026,000원입니다.

추정 배당금은 집행비용 3,026,000원과 임차인 배당 155,974,000원으로 매각대금 159,000,000원 전액이 소진됩니다. 후순위 채권 청구액 합계는 247,479,631원이며 추정 배당액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구액을 김성훈의 임차보증금과 별개의 추가 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수와 확약의 차이

대항력 있는 김성훈의 보증금 193,000,000원은 신건 최저가보다 큽니다. 따라서 확약이 없는 일반적인 인수형 경매라면, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가해 총취득비용이 거의 줄지 않습니다. 반면 확약이 유효하게 이행된다면 김성훈에 대한 실질 인수는 0원이며, 매수인의 취득가격은 낙찰가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

확약 미적용 시 합계는 각 회차 매각가와 추정 보증금 미배당액을 합산한 금액입니다. 집행비용 공제 때문에 보증금 193,000,000원보다 다소 높지만, 낙찰가 하락에도 총비용은 약 193,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 확약 적용 시 인수 0원은 김성훈에 관한 확약의 유효한 이행을 전제로 하며, 기타 취득비용 및 별도 점유자의 미확인 권리관계는 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭의로터리 북서측 인근에 있으며, 오피스텔·소규모 아파트·공동주택·단독 및 다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 위치합니다. 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 지하 1층·지상 14층이며, 승강기·기계식주차·도시가스·난방·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 6m, 남측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지는 않았지만, 건축물현황도면상의 내부구조와 실제 내부구조가 다소 상이합니다. 현장 확인과 감정평가서 내부구조도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 40세대 소규모 단지이고 최근 거래 표본도 제한적입니다. 최근 가격 추세 -3.5%와 최신 거래 149,000,000원을 고려하면 매도 시 희망가격을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다.
• 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 전 실제 적용 여부와 현행 규제는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 김성훈의 대항력 포기 여부, 임차권등기 말소 조건, 매수인에 대한 보증금 청구 가능성 및 이행 시점을 직접 확인해야 합니다. 이 사항이 가장 중요한 권리분석 조건입니다.
• 배현이의 실제 점유관계. 2025.10.22 전입자 배현이는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 후순위 전입으로 확인되지만 임대차계약·점유 여부·명도 대상인지 확인해야 합니다. 김성훈에 대한 확약이 별도 전입자의 권리까지 소멸시키지는 않습니다.
• 임차보증금 부족액. 신건 배당 기준 미배당액은 37,026,000원입니다. 확약이 적용되지 않으면 매수인 인수 가능액으로 작용하므로 반드시 두 경우를 구분해 자금을 계산해야 합니다.
• 당해세 및 압류. 국세·지방세 압류 관련 채권의 실제 금액과 배당순위를 확인해야 합니다. 추정 배당액은 세금 채권에 따라 달라질 수 있습니다.
• 최근 실거래 비교. 최저가 159,000,000원은 최근 12개월 평균 148,333,333원의 107.2%입니다. 과거 최고 거래 193,000,000원이나 전체 평균만으로 신건 가격을 정당화하지 않아야 합니다.
• 건물 내부구조 차이. 건축물현황도면과 실제 내부구조가 다소 다르다는 감정평가 의견이 있습니다. 원상복구 필요 여부와 이용상 문제를 확인해야 합니다.
• 관리비와 명도. 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성, 실제 점유자 및 인도 절차를 관리사무소와 현황조사 원본을 통해 확인해야 합니다.
• 기계식주차 확인. 기계식주차설비의 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 서류. 2026.11.13 매각기일에 앞서 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 권리를 해결하지만, 가격까지 해결하지는 않는다”

인천 리치하임 803호의 가장 큰 특징은 최저가 159,000,000원보다 임차보증금 193,000,000원이 크다는 점입니다. 김성훈의 대항력은 말소기준보다 앞서 있고, 확약을 반영하지 않으면 신건 기준 37,026,000원의 보증금 인수위험이 계산됩니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 유효하게 이행되면 김성훈에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 이는 물건의 권리 위험을 크게 낮추는 요소입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 별도 전입자 배현이의 점유관계와 확약 적용 범위는 반드시 개별적으로 검증해야 합니다.

가격은 여전히 부담입니다. 최근 12개월 평균이 148,333,333원이고 최신 거래가 149,000,000원인데, 신건 최저가는 159,000,000원입니다. 최근 추세도 -3.5%로 하락했습니다. 소규모 단지의 제한적인 환금성까지 고려하면 현재 가격에 높은 평가를 주기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약으로 주된 인수위험이 완화되지만, 최근 시세보다 높은 최저가·하락 추세·40세대 소규모 단지·별도 전입자의 미확인 보증금이 부담입니다. 확약서 원본으로 권리 해소를 먼저 확인하고, 실제 취득비용을 최근 실거래 수준과 비교한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다. 확약이 제대로 이행되지 않는다면 총취득부담은 보증금 수준에 묶이므로 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.